您如何以及何时还清反向抵押贷款？

反向抵押是一种房屋贷款，用于在其财产中拥有大量股权的老年房主。反向抵押贷款人并没有每月向贷方支付每月的抵押贷款付款以偿还您的余额，而是在您利用房屋股权时向您发送付款。它可以是退休年期间收入的良好来源。

但是，像任何贷款一样，这种独特的抵押贷款最终必须偿还。那么，您如何偿还反向抵押贷款？

在本文中：

反向抵押贷款允许房主在留在房屋中的同时将其房屋净值用于收入。反向抵押贷款人并没有向贷方支付抵押贷款本金和利息，而是为借款人提供一次性款项，定期每月付款或合并。

收入在几种情况下必须偿还的收入利息 – 最常见的是，当房主出售房屋或去世时。本金，利息和费用每月累积，这意味着欠余额的总余额增加，并且在整个贷款期间，房屋的股权减少了。这与传统抵押贷款相反：随着余额逐渐减少，您将获得房屋净值。

反向抵押贷款是通过联邦住房管理局（Federal Housing Administration）通过联邦住房管理局（HECMS）的房屋净值转换抵押贷款（HECM），可供62岁及62岁以上的房主用于其主要居住地，具体取决于他们在房屋中的股权。房主必须继续缴纳财产税和房主的保险，并在有反向抵押时保持房屋状况良好。

当发生几种情况之一时，您的贷方可能要求您还清反向抵押贷款，包括以下几点：

• 您移动，房屋不再是您的主要住所。

• 您不缴纳房主的保险或财产税。

• 您不会使该物业保持良好。

• 您出售财产。

• 您在医疗机构（例如辅助生活或疗养院）中呆了12个月以上。

• 您和任何共同借款人去世。

与传统抵押一样，您的反向抵押贷款可能会有一个或多个共同借款人。在这种情况下，不必偿还反向抵押，直到所有共同借款人搬出房屋或死亡。

此外，住房和城市发展部（HUD）的规则允许合格的非借款配偶留在房屋中，而无需偿还HECM，如果他们符合某些要求，包括：

• 借款人和非借款配偶必须在法律上结婚并保持结婚，直到借贷配偶去世为止。 （他们在HECM上关闭时一定已经结婚了 – 除非他们订婚但在关闭之前因性别而无法结婚，只要他们以后结婚。）

• 反向贷款文件中必须将非借款配偶命名为非借款配偶。

• 反向抵押贷款不能默认，除非它与上一次借款人的死有关。

• 当反向抵押贷款关闭并继续以其主要居住地生活时，非借款配偶居住在该物业中。

• 非借款配偶必须在最后一个幸存的借款人去世后的90天内，在其余生中获得财产的所有权或保留财产的合法权利，例如法院命令。

当最后一个幸存的借款人或符合条件的非借款配偶从住所或死亡中移出时，必须还清反向抵押。

尽管上述情况是指必须偿还反向抵押的时间，但您可能还想知道如何提早还清反向抵押贷款。

如果您申请反向抵押并改变主意，则有权撤销。这意味着您可以在三个工作日内以书面形式通知贷方，以取消反向抵押贷款，并收取任何费用。

从长远来看，您可能想尽早还清反向抵押贷款，例如：

• 您不再需要钱了。

• 您想搬家，但要保留房屋作为投资或第二套房子。

• 您想将房子留在继承人的情况下，而无需抵押贷款。

• 反向抵押贷款资金不足以跟上您的财产税和房主保险，因此您要出售和搬家。

• 您会发现反向抵押压力的累积债务很大。

有多种方法可以尽早偿还反向抵押贷款，具体取决于您要保留家还是搬家。

如果您想保留自己的家，您的选择可能包括：

• 进行增量付款以降低您的余额

• 一次性偿还贷款余额，并从储蓄或投资中获得现金

• 如果您有资格，将反向抵押贷款再融资为传统抵押贷款

• 用房屋净值贷款或房屋净值信贷额度（HELOC）借入资金以还清反向抵押贷款余额

如果您愿意移动，您的选项可能包括：

• 出售房屋并利用收益偿还反向抵押贷款；如果出售还有额外的收益，您将保留这些资金。

• 如果您在经济上挣扎并且无法跟上财产税和保险，那么您可能有失去丧失抵押品赎回权的房屋的危险 – 为避免这一过程，向您的贷方询问契约以代替止赎的契约，这比取消抵押品赎回权更快，昂贵，但通常意味着您必须搬家。

当您以HECM反向抵押贷款继承房屋时，您可以选择偿还贷款。如果您想保留房屋，则可以用现金还清反向抵押贷款，或者在有资格的情况下扣除传统贷款以偿还反向抵押贷款。如果您不想保留房屋，则可以出售，偿还贷款并保留任何剩余收益。如果该物业的售价低于贷款余额，则您仍然可以偿还其评估价值的95％。通常，在收到反向抵押贷款人的应付通知后，您有30天的时间购买，出售或将房屋交给贷方。但是，根据公司的不同，您也许可以将其扩展到六个月。

是的，提早还清反向抵押贷款没有预付款。

如果您收到通知您违约，因为您没有支付财产税或房主保险，请保持房屋状况良好，或者证明您在房屋中以永久性居住而居住，您可能能够纠正局势并保留房屋。例如，您可以一次性付款或与贷方联系以进行所需的维修。如果您无法缴税，保险或修理房屋，则有可能在止赎中失去房屋的危险。如果您不再住在房子里，则可以出售它以还清您的反向抵押贷款。

当您或您的继承人偿还您的反向抵押贷款时，您可能不必支付房屋评估价值与抵押贷款余额之间的差额。 HECM反向抵押贷款包括保险，只要您或您的亲人偿还众议院评估价值的95％。大多数反向抵押贷款都有“无追索权”条款，这意味着您或您的继承人不能欠房屋的价值。

本文由 劳拉·格雷斯·塔普利（Laura Grace Tarpley）。