亏本出售房屋？在列出之前，您需要了解的一切。

在大流行时期的住房繁荣期间，竞标战争和提价过高的报价成为常态。但是，一些买家今天可能面临艰难的现实：他们需要出售 – 但却茫然。

无论您是面对工作，经济困难，还是生活中的另一个曲折，在出售房屋时都会受到打击，这绝不是理想的选择。但是，这不是世界末日，您可能有选择使您在财务上取得领先地位。

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在本文中：

并非每个房屋销售都以利润结束，尤其是如果您很长时间没有拥有房屋。即使在一个强大的住房市场中，就像我们今天的住房市场一样，也有可能走得比您投入的少了几个原因。

如果您使用VA贷款或FHA贷款等抵押贷款以低的首付款购买房屋，那么您的房屋中没有太多的股权。在房屋所有权的早期，您的大多数早期抵押贷款付款都用于利息，而不是偿还本金。

在最初的几年中销售意味着您可能不会建立太多的股权，而出售成本很容易消除您所拥有的很少的东西。

房屋价值在全国范围内不会均匀。如果您所在地区的价格停滞不前，而其他地区的价格继续上涨，您的房屋的售价可能低于您所支付的价格，尤其是如果库存增加，买方需求减慢，或者还有其他一些折旧原因。

有时候，出售的决定不是关于金钱的；这是必需的。一份新工作，成长中的家庭，意外支出或与房屋的共同所有人离婚可能会在财务准备好之前造成出售压力。

在佣金，关闭费用和其他费用之间，出售房屋的价格通常为售价的6％至10％。仅这些费用就可以迅速将少量收益变成净损失。

如果您的售价少于您所支付的售价，那么很容易假设您在家中损失了钱。但是，这并不是整个故事。为了真正知道您的立场，您需要在各种成本中进行一些数学和因素。

• 您的购买价格： 这包括您为房屋支付的费用，以及您住在那里的任何升级或改进的成本。

• 您当前的抵押贷款余额： 您剩余的贷款余额可能超出您的预期，尤其是如果您没有很长时间拥有房屋。

• 估计售价： 这是买家愿意在您当前市场上支付的费用，而不一定是您想要获得的。

• 代理委员会： 卖方的典型房地产委员会为6％，因为卖方历来涵盖了卖方和买方的股票（每股3％）。现在，卖家不一定需要支付买方的代理费用，因此根据您的情况，您可能会发现自己支付了大约3％至6％的费用。

• 结算费用： 这些可以包括但不限于标题搜索，托管费和房地产律师费。

• 维修和准备工作： 从绘画和清洁到在列出房屋之前支付的其他各种房屋装修，不要忘记将这些费用包括在总费用中。

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假设您在2021年以460,000美元的价格购买了房屋，并下跌了5％（23,000美元）。从一开始，您的抵押贷款余额为437,000美元，您开始每月向本金和利息付款。

现在，您是老年父母的新护理人员，需要更大的家。您的房地产经纪人说，您当前房屋可以获得的最佳要价为445,000美元，您仍然欠抵押贷款$ 420,000。

您支付了3％的代理商委员会（约13,350美元），$ 6,500的收盘费用，另外2,000美元以准备出售房屋。

这是所有这些分解的方式：

因此，即使您以比付款少15,000美元的价格出售房屋，但交易的最终亏损为3,150美元 – 不计算您的原始首付和沿途付款的抵押付款，这有助于您沿途获得房屋股权。

如果数学表明您亏本出售房屋，那么您仍然有选择。有些人可能会帮助您完全避免出售，而另一些人可以帮助您战略性地减少损失。

留下来骑

如果您不急于搬家，那么再待几年，可以帮助您建立股权和恢复价值。如果您购买的房屋比今天可用的房屋时，您还可以大量节省，如果您锁定了较低的抵押贷款利率，这使您当前的付款比您在新房屋中获得的价格更便宜。

成为房东并不适合所有人，但根据您当地的房地产市场，这可能是一个盈利的举动。

芝加哥Zipp Group的所有者兼经纪人Mark Zipperer在电话采访中说：“有些可能的卖家简直不敢相信他们的单位会租用什么。”

租金收入不仅可以覆盖您目前的抵押贷款，而且仍然可以让您进行所需的住房搬迁，尤其是当您居住在一个主要的大都市地区，那里的租金竞争很激烈。

Zipperer说：“在芝加哥，我们正在为租金开放式房屋，每单位申请20多个申请。” “潜在的房客甚至在竞标租金，希望被选为该单位。”

虽然芝加哥的市场可能无法反映您的市场，但检查单位的租金没有危害。如果您决定走房东路线，Zipperer还建议提高本地租赁条例的速度，以便您在法律上受到保护。如果您希望其他人在租赁方面处理日常的详细信息，也可以与物业管理公司合作。

如果您欠房屋的价值超过房屋，则可以与抵押贷款人协商卖空。由于卖空，您的房屋的售价低于抵押贷款余额，贷方同意原谅差额。

短销售通常要求您落后于抵押贷款，并需要贷款人批准。此举也会影响您的信用 – 如果您想短暂卖出然后购买另一家房屋，请考虑一下。

如果您接近闯入，则可以将钱带到闭幕式上以弥补差距。这不是理想的选择，但是如果销售可以释放您在其他地方做出更好的财务决策，例如搬迁更好的工作，这可能证明是一个好策略。

在某些情况下，亏损并不是经济失败的迹象 – 这是战略举动。这是考虑亏本出售房屋的时间。

• 您正在努力每月费用。 现在出售您无法舒适的房屋现在可能会受到伤害，但它可以帮助您尽快重新获得牢固的财务基础。

• 您正在搬迁获得更好的机会。 薪水较高的工作，较低的生活成本或更接近家庭的工作都可以证明短期损失是合理的。

• 您正在面临不断变化的家庭需求。 不断增长的家庭，老龄父母或可及性需求可能意味着您当前的房屋不再适合。

• 它使您放心。 摆脱一种感觉像负担的资产可以减轻您的经济负担和精神。

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如果您在想，“哦，我只用税收出售房屋而造成的损失，”再想一想。在大多数情况下，美国国税局不允许您以联邦税款出售主要居住地损失资本损失。

但是，如果您要出售的房屋被用作企业或出租物业，而不是个人住所，则由IRS对其进行不同的对待。在这种情况下，损失可能取决于您的税收情况。为了安全起见，请咨询有执照的税务专业人员。

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如果您以剩余的抵押贷款余额和销售成本低的价格出售房屋，则需要弥补零钱。这被认为是财务损失，但是除非房屋是租金或投资财产，否则不会影响您的税款。如果您落后于付款，抵押贷款人可能同意卖空；但是，这可能会对您的信用产生负面影响。

通常，没有。美国国税局不允许您从出售主要住所中扣除损失，因为它被视为个人使用财产。但是，如果房屋被用作租金或商业财产，则在某些条件下可能会扣除损失。始终咨询税务专家，以了解规则如何适用于您的情况。

租用房屋可以帮助您避免亏本出售，尤其是在涵盖您的抵押贷款和其他费用时。但是，成为房东有自己的职责和风险。请务必与您所在地区的房地产专业人士交谈，然后以您的财产进入租赁市场。

注意：作者通过Mark Zipperer买卖了财产。

劳拉·格雷斯·塔普利（Laura Grace Tarpley） 编辑了本文。