共同买房的真正运作方式

房价上涨和每月高额付款促使许多年轻买家考虑传统个人购房的替代方案。虽然自己或与配偶一起买房曾经被视为两种“正常”选择，但对一些人来说，与值得信赖的朋友、兄弟姐妹或伴侣合作已成为更快购买和分摊成本的现实方式。共同拥有的房屋将购房变成了共同的努力——而且人们对这种类型的所有权的兴趣正在迅速增长。

共同所有权房屋是由两个或更多人购买和拥有的财产，通常采用共同抵押贷款。这些共同买家可能是朋友、兄弟姐妹、同事、未婚伴侣或大家庭成员。共同所有者不是一个人承担全部首付、抵押贷款和维护费用，而是集中资源并划分责任。

大多数共同买家选择其中之一 联名共有，其中涉及每个人都拥有平等份额的幸存者权利，或 共有租户，其中所有权百分比可能不同，每个所有者可以独立转让其股份。

房地产经纪人或抵押贷款人可以根据您和您的共同买家的需求帮助您了解最佳的所有权结构。如果这听起来很费力，也不要紧张。现在，与专家的快速对话可以使所有买家达成共识，并有助于保持购买安排的结构化和公平性。

可负担性挑战继续重塑有抱负的房主进入市场的方式。根据 HomeAbroad 的一项研究，现在典型的购房者年龄为 41 岁，而 1981 年为 29 岁。只有约 5% 的购房者年龄在 25 岁以下。由于高房价、有限的库存、学生贷款和较高的借贷成本，许多年轻人推迟了人生的重大里程碑。

文化上也出现了向非传统购买安排的转变。 《2025 年 Coldwell Banker 美国梦报告》发现，36% 的潜在买家考虑过与家人一起购买，而 33% 的人考虑与朋友或同事一起购买。共同购买使个人能够更快地进入市场，更早地建立房屋净值，并获得原本可能无法接触到的社区或房产。

与他人一起购买可以加强抵押贷款申请并提高购买力。

Rocket Mortgage 首席商务官比尔·班菲尔德 (Bill Banfield) 通过电子邮件表示：“超过五分之二的美国人难以支付每月的住房付款，因此许多买家变得富有创意，与朋友或家人合作申请联合抵押贷款。” “我们最新的 Rocket Mortgage 数据显示，11% 的购房者计划在 2026 年与朋友一起购房，超过三分之一的购房者希望与兄弟姐妹一起购房。”

班菲尔德表示，结合两种或多种收入可以帮助共同购房者有资格获得更具竞争力的贷款或负担更广泛的住房，特别是在全国住房市场中，房价中位数远远超过 40 万美元。

他补充说，合并收入可以加强抵押贷款申请，但每个人的债务都会计入该群体的总债务与收入比率（DTI），该比率的计算方法是用每月总债务支付额除以每月总收入（税前）。

交易结束后，共有人还可以分担每月的抵押贷款、水电费、保险和日常维护费用。班菲尔德说：“共同买家可以分担所有费用，而不是由一个人承担所有费用，从而在当今的高成本环境中使房屋所有权更容易管理和实现。”

共同购买可能是更快拥有住房的明智方式，但它也需要共同承担责任。提前了解这些风险有助于买家避免压力并规划更顺畅的长期体验。

与其他人一起购买意味着每个共同借款人对全额抵押贷款付款负有法律责任，而不仅仅是他们的部分。如果一个人错过付款，就会影响每个借款人的信用。贷方还可以向贷款上注明姓名的任何借款人追还款项。

由于这些原因，共同买家应该尽早讨论收入、债务、紧急储蓄和应急计划，以确保稳定。

生活方式和长期协调问题

共享房屋需要对客人、清洁度、宠物、共享空间的使用和装修的期望保持一致。长期目标也很重要。工作变动、新的关系或搬迁的愿望都会迅速改变这种动态。事先诚实的对话有助于防止以后发生误解。

生活改变了，对吗？这可能意味着一名房主需要搬家。如果您与年长的家庭成员共同购买房屋，您房屋的共同所有人可能会去世。如果没有退出计划，将买家从抵押贷款中剔除可能会造成压力——尤其是在财务或时间表不同的情况下。

所有业主都应该就买家想要退出时如何评估房屋、买断如何运作以及如果无法负担再融资会发生什么等问题达成一致。在情绪或压力升级之前，书面协议设定了明确的期望。

当一位所有者决定离开时，其余所有者需要确定如何转让所有权。最佳选择取决于房屋净值、抵押贷款条款和原始所有权结构。

班菲尔德说：“当共同买家想要出售自己的部分房屋时，一个常见的选择是买断。”这通常涉及现金再融资，其中剩余的所有者申请新的抵押贷款，并使用部分资金向离职的所有者支付其份额。

通常需要进行房屋评估来确定市场价值并确保公平的股权分割。

如果自您最初购买房屋以来利率已经上升，那么再融资可能不是一个好的选择。在某些情况下，可以从贷款人那里承担抵押贷款，即对抵押贷款承担全部责任，同时免除现有所有者的财务责任。可承担的一些流行贷款类型包括 VA 贷款、FHA 贷款和 USDA 贷款。

请记住，接受贷款的人仍然必须根据贷方的信用和收入要求符合资格。

如果无法获得贷款，共同买家可能会选择出售房屋并瓜分收益。出售可以提供干净的财务休息，并且无需重组抵押贷款。

班菲尔德说：“房屋的标题决定了人们离开时会发生什么。” “例如，如果共同所有人是共同租户，即使其他人反对，其中一位业主也可以向法院请求分割出售。”

另一方面，联权租户通常必须在出售前一致同意。这些差异会影响每个业主的权利，所有共同买家都应该在购买房屋之前讨论产权选择。

每个人都需要房主保险，包括共同购房者。抵押贷款机构不仅在您为房屋融资时需要它，而且对于防止盗窃、火灾和其他破坏性事件等意外事件也至关重要。

VIU by HUB 董事总经理特拉维斯·霍奇斯 (Travis Hodges) 通过电子邮件表示：“业主未婚时，最大的区别是增加了财务和法律复杂性。”假设共同所有人不作为一个整体分享财务，一个人错过的保费可能会危及整个保单。

共有人应被列为“附加被保险人”，以便每个人都能获得全额保险。霍奇斯说：“额外的被保险人将获得保单的保护，包括财产和责任索赔的保险。”

一个 额外的兴趣，这很容易与 额外被保险人， 做 不是 接受保险且无法提出索赔。

霍奇斯强调，所有共同买家都应列入房主保险单中。让业主不参与保单可能会导致索赔被拒绝或保单取消。确保所有权文件与政策相符可以平等地保护您和您的共同买家。

书面共同所有权协议是保护关系和投资的最重要工具之一。它应该概述所有权份额、每个人支付住房首付和每月费用的金额、您将如何处理维修以及如果有人想要搬家或出售会发生什么。律师可以帮助创建一份明确的文件，从一开始就设定期望。

透明度很重要。每个共同买家都应该轻松地告诉对方他们的信用评分、收入、现有债务和储蓄。这可以防止抵押贷款过程中出现意外，并使每个人都能真实地了解自己可以负担多少房屋。

它还可以帮助共同买家在承诺长期所有权之前了解彼此的财务优势和弱点。

就像室友一样，共同购房者在合租时也需要调整生活方式期望。这是一次艰难的谈话，但现在进行可以防止以后发生冲突。

在虚线上签名之前，您和您的共同买家应该讨论如何管理噪音、客人、清洁、宠物、共享空间和房屋所有权责任。购买前进行坦诚的讨论可以让每个参与其中的人安心无忧。

一致且组织良好的支付共同费用的系统有助于建立信任，这在承担共同财务义务（例如房屋的共同所有权）时至关重要。

一些共同买家使用联合银行账户来支付抵押贷款和账单，而另一些人则更喜欢将资金分开并每月集中资金。关键是确保每个人都知道自己欠了什么、何时到期以及如何共同支付意外费用。

生活很少会按预期展开，这就是为什么您和您的共同购买者应该在购买之前讨论一下您将如何处理生活的曲折。这包括工作转移、财务困难、增加新的家庭成员或一位业主想要搬家。提前决定这些细节可以使过渡变得更容易，并降低发生冲突的可能性。

每年留出一次时间来审查您的共同所有权协议、分摊费用、维修需求和长期目标有助于让每个人保持一致。年度检查可帮助业主在小问题演变成重大分歧之前更新计划。

对于想要更快进入市场或降低个人住房成本的买家来说，共同拥有一套房子可能是一个好主意。当所有所有者财务稳定、期望透明并受到书面共同所有权协议保护时，效果最佳。共同购买可以提高负担能力并扩大购买力，但也需要强有力的沟通和共同的长期目标。

共同购房是由两个或两个以上的人共同申请抵押贷款，集合资金支付首付，共同承担所有权责任。在选择如何构建所有权后，共同购买者分担每月的住房费用以及有关维护、修理和长期计划的决策。许多团体都会制定一份共同所有权协议，概述财务贡献、生活安排以及如果有人想搬家会发生什么。

共同所有权房屋是由两个或两个以上同意分担经济和法律责任的个人购买和拥有的财产。不是由一个人承担全部抵押贷款、保险和维护费用，而是由共有人分担这些费用。您可以将所有权构建为联合租赁或共同租赁，具体取决于您希望如何分享权利和股权。

劳拉·格蕾丝·塔普利 编辑了这篇文章。