即使美联储降息，房价仍将一样昂贵

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住房库存持续偏低、房价高企以及日益令人担忧的就业数据意味着，尽管 美联储九月降息的可能性，美国房价仍然过于昂贵。

美联储宣布降息后，抵押贷款利率不会自动下降。美联储的降息决定了联邦基金利率。传统上，抵押贷款和汽车贷款等其他领域的利率会跟随美联储降息，并进行相应调整，但抵押贷款利率往往会特别跟踪 10 年期国库券。 下面，您将看到过去十年间平均 30 年期抵押贷款利率与 10 年期国库券市场收益率之间的“利差”。

为了让买家重返市场， 专家们一致认为 利率需要降至 6% 以下。8 月初利率降至 6% 以下时，这一数字已接近这一水平，但此后又回升至 6.5%。卖家可能需要进一步下跌才能重返市场，因为去年锁定效应在市场上一直非常强烈。

William Raveis Mortgage 区域副总裁 Melissa Cohn 表示：“如果你看一下就业报告，发现这种趋势持续一两个月，那么答案是肯定的：经济将陷入衰退。” 住房网“美联储会紧急降息吗？我不知道。我认为我们还会经历几天的极端波动。我们将会像坐过山车一样。但我们还没有跌落悬崖。”

引爆点是抵押贷款利率 5.25%

尽管 华尔街波动 以及紧急降息的猜测，利率可能会逐步降低， 哪个 要对房地产市场产生预期的效果仍需时日。

穆迪分析经济学家表示：“即使本轮加息周期的首次降息可能在 9 月份发生，联邦基金利率仍将处于限制性区间，需要进一步降息来帮助房地产市场恢复到更加均衡的水平。” 尼克·维拉写道。

数据专家更具体地阐述了他对房地产市场临界点的看法：

“30 年期固定抵押贷款利率降低 25 至 50 个基点不足以扭转局面，使租房再次变得更加昂贵……粗略地说，30 年期固定抵押贷款利率需要降至 5.25% 以下才能实现这一目标，基于中等价位的房屋为 416,900 美元（2024 年第二季度平均值）。”

住房供应增加

美联储开始加息以抑制通胀 超过 两年前，抵押贷款利率飙升——2023 年 10 月一度达到 8.03%，彻底扼杀了用抵押贷款购买房地产的可行性。卖家之所以选择留在原地，是因为即使他们设法找到买家，他们也无法用低利率换取新房的更高利率。库存不足进一步加剧了这一问题，这也导致房价飙升，而通货膨胀率最终有所下降。

维拉写道：“大约 15 年后，租房成本超过了购房成本，而后情况又反过来了。”

好消息是住房供应量正在增加。六个月的供应量被认为是一个平衡的市场。根据 NAR 数据2022 年 1 月，房屋供应量仅为 1.6 个月，这意味着按照目前的销售速度，仅需 1.6 个月就能耗尽房屋供应量。到 2024 年 6 月，房屋供应量已从 2023 年 6 月的 3.1 个月跃升至 4.1 个月。

然而，问题的关键在于房价上涨。“虽然降低抵押贷款利率是释放更多供应的一种可能，但归根结底，美国存在结构性住房短缺，需要继续建造更多房屋，”维拉写道。

维拉强调了价格上涨的供需关系原因：“自全球金融危机以来，多年的住房建设不足已导致预计至少有 190 万套住房短缺。”

负担不起的漩涡

结果是， 无法 在 2022 年加息之前买房的人不得不在房价上涨和租金上涨之间做出选择。再加上其他费用，比如 保险费飞涨 和能源成本，潜在买家发现自己陷入了无力负担的困境。

最近 Zillow 指数 研究表明，一个家庭的平均年收入为 83,000 美元，如果购买一套中等价位的房屋，首付比例为 10%，则预计要花费 40% 以上 他们的收入 住房成本。这远远超过了财务专家建议的 30%。而且在该国价格较高的地区，这一比例还会更高。

市场变化对投资者意味着什么

那么，无力负担危机和逐步降息对投资者意味着什么？对于目前拥有出租房屋的人来说，这意味着短期内很可能不会看到租户搬离您的大楼去买房。存钱付首付 进而 寻找住房并获得可负担的抵押贷款资格需要一段时间。

然而，到 2025 年的某个时候，如果利率 做 超过门槛，库存增加，您可能会看到租户想要购买。为了抵消这种情况，寻找与好租户签订更长租期的交易，以换取适度的租金上涨。此外，在合适的时机，考虑 再融资 或者 利用你的房产权益 进行升级以维持并吸引租户。

加入游戏

如果您正在考虑购买投资性房产，并考虑是否应该等到 9 月以后进一步降息，我的建议是现在就买——您可以随时再融资。您最不想遇到的情况就是在竞争加剧时迷失方向。

即使你没有足够的 首付 积攒钱后，寻找有创意的方式来获得你的第一套房子。这些可能包括：

• 与合作伙伴一起购买，合作伙伴也支付首付款。
• 寻找卖方融资。
• 考虑一个 硬钱贷款 并在股权较高时制定再融资策略 和 利率较低。
• 清算资产（401（k）、HELOC、汽车等）。
• 考虑先搬入新房，以便有资格获得 FHA 3.5% 的首付。 这 可以在一套有两到四个单元的房产上进行，这样租户就可以帮助抵消抵押贷款。搬出去后，你可以租下整个房子，然后重复这个过程。

长远考虑

从长远来看，与利率下降后可能发生的价格上涨相比，再融资相对便宜，这是 好的 买入并持有的理由。 税收优惠 折旧 而股权升值总是会让房地产 好的 长期投资，即使 现金周转 短期内 并不像 你会喜欢的。 以合适的价格在合适的区域（正在升值）进行投资是另一个明智之举。

发挥创造力，让你的数字 工作

房地产之所以令人着迷，是因为有如此多的 方式 创造性地增加现金流来抵消利率并允许投资者采取行动保持领先于市场。 这些可以包括：

• 停车收费
• 安装商业付费洗衣烘干机
• 按房间出租
• 建筑贷款 （来自社区银行）或可转换为常规抵押贷款的 FHA 203(K) 贷款，允许您以折扣价购买待修房屋，而无需再融资
• 低首付自住融资
• 不违反自住融资规则的短期房间出租
• 广告牌广告 为您的商业地产。

最后的想法

无论您是多户型投资者还是单户型投资者，您的大部分购买竞争对手都会 进行现金流分析 在提出报价之前确保数字有效。 您的优势将是 在 在其他人采取行动之前立即购买，等待利率大幅下降。

投资是一场风险与回报的游戏。你 必须 考虑早期购买的风险、在此期间完成交易以及再融资以利用股权增值和现金流。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。