第 8 部分住房的需求将保持高位——原因如下

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根据 美国人口普查局2022 年搬家的人中，约有 42% 是出于住房原因。其中，7.7% 的人搬家是为了寻找更实惠的住房。最近 今日美国 民意调查 发现77％的美国家庭无法承担平均价格为495,750美元的住房。

所有这些都意味着经济适用房的需求比以往任何时候都要大。尽管许多人认为这意味着第 8 节补贴住房，但这不一定正确。 中产阶级 美国人——教师、基本工作人员和政府雇员——再也负担不起在昂贵的城市生活。

这 今日美国 报告发现，中西部地区的许多地方住房价格仍然可以承受；但在主要的沿海城市，尤其是加利福尼亚州，即使是收入相对较高的中产阶级工人也买不起房子。

Riaz Capital 案例

Riaz Taplin 的 里亚兹资本 是劳动力住房概念的早期采用者，近十年前就预见到了这一趋势。

塔普林出生于旧金山一个专门管理多户住宅的房地产家庭，他最初选择的方向与家族企业不同。从伦敦经济学院毕业后，他专注于翻新豪宅——这一商业模式在金融危机期间突然结束 的 2008 年。他发现旧金山急需中产阶级来满足经济适用住房的需求。

他的商业模式之一是利用投资者的资金购买大型独栋住宅或小型多单元住宅，然后对其进行翻新，使每个房间都配有浴室，这样就不会干扰分区。然后，他将这些房产出租给需要时尚而又负担得起的城市住所的中产阶级工人。 业务规模扩大2011 年至 2016 年，租户数量从 80 家增至 800 家，其中 2014 年至 2016 年期间交易单位数为 945 套。

如今，Riaz Capital 拥有并运营着约 3,600 套公寓，还有 2,000 套公寓或住宅正在筹备中。其中，约有 3,000 套 已做好准备 对于劳动力住房，大多数 奥克兰 有些在 圣地亚哥。

“我们重点解决的是‘如何在城市环境中安置单一收入的专业人士’的问题，”塔普林告诉 BiggerPockets。“由于过去 25 年来单一收入家庭的数量大幅增加，住房存量跟不上这一群体的需求。”

让房地美和房利美认可并接受劳动力住房

事实证明塔普林的直觉非常有先见之明，他因此成为湾区最成功的劳动力住房开发商之一，重点关注奥克兰。

塔普林 说：

“我最自豪的是，2018 年，我们只是在餐巾纸背面画了个草图，而到今天为止，我们已经建造了 500 套这种类型的房屋。城市给我们颁发了建造许可，银行给我们发放了建筑贷款，投资者给我们提供了资金，我们为人们提供了住房，让他们成为了幸福的居民。今天，我们 得到了充分的认可 这类资产属于多户型住房的范畴，是一种可接受的住房形式，并让房利美和房地美向它们提供贷款，就像它们是典型的 多户住宅 住房 单位， 以他们能承受的最高折扣销售。换句话说，我们用了八年时间从餐巾纸走向了市场全面接受的阶段。”

新冠疫情挑战

塔普林 已经确立 在湾区富裕的科技社区中，他解释了他如何为自己的创业项目提供资金：“我们与采取长期资产持有策略的投资者合作。我们考虑资产的整个生命周期，并可以在前端优化运营和资本成本。我们也有同样想法的资本合作伙伴。”

通常，这意味着让投资者为某个项目的购买和翻新提供资金，然后塔普林进行再融资，使投资者获得完整资金，并在将他们的现金用于其他项目之前计算他们的利润。

塔普林业务面临的最大挑战是新冠疫情和大量人口离开加州。“大量人口从门户市场（即湾区）迁出，严重损害了我们的住房生态系统，但没有什么比政府职能的根本性崩溃更严重了，”他说。“归根结底，当你建设住房基础设施等设施时，你的合作伙伴是当地市政当局或管辖区 其中 你工作。在所有合作关系中，无论是婚姻、友谊还是商业关系，你都必须能够信任你的合作伙伴。从根本上讲，作为湾区的房地产开发商， 非常困难 信任我们的合作伙伴——当地政府。”

塔普林指出，清洁和秩序的缺乏以及无家可归者的增加是特别存在的问题：“政府职能的崩溃导致了多米诺骨牌效应，使得建设变得更加困难，使得机构间协调和解决问题变得更加困难，从根本上使我们居民的体验大大恶化。”

劳动力住房的持续需求

尽管如此，随着城市终于显示出从新冠肺炎疫情中复苏的迹象并且公司要求员工重返办公室，塔普林看到，随着城市中心努力应对生活成本，对劳动力住房的需求将会增加。

“至少，我们将看到回归平均水平，即过去四年郊区的超高速增长可能会放缓，”塔普林说。“年轻人通常希望在城市地区开始他们的教育后生活，他们可能会在未来几年推动城市更快的增长。其次，重要的是要记住，过去四年的大规模移民可能相当于近十年的外迁总和。”

考虑到这一点，他认为在大城市培育经济适用房组合可能是除了 纽约 由于其饱和度和竞争，它将成为未来几年可行且持续的商业模式。

“现在是重新投资这些门户市场的时候了，人们曾认为这些市场正在衰退，但它们正在恢复增长模式，”塔普林说。“例如，旧金山县现在是加州人口增长最快的县，而加州去年人口有所增加，而这两个地方的人口增长情况仍然不是全国性的。”

纽约市第 8 部分计划每小时提交 7,400 份申请

在对岸，纽约市在停止了15年的第8部分住房计划后，最近重新开放了该计划，这表明人们迫切需要经济适用住房。

近 25 万低收入纽约人使用代金券在私人市场上租房。根据该计划，人们将 30% 的收入用于房租，其余部分由政府支付。

什么时候 重新开放申请，该市收到 每小时 7,400 份提交比最终流入城市垃圾桶的垃圾量高出一倍多。 修订后的第八部分候补名单。

根据 纽约时报，引用纽约大学富尔曼中心的分析， 在 2018年，超过70％的有孩子的家庭可以在一年内凭借补助金找到可租住的公寓，但到2022年，这一比例下降到58％。 在 2023， 出租空置率为1.4%，为50多年来的最低水平。 较便宜的公寓的收费甚至更低。

“数据很清楚：我们城市的居住需求远远超过了我们建造住房的能力，”市长埃里克·亚当斯 在一份声明中表示 宣布这些数字。“纽约人需要我们的帮助，而且他们现在就需要。”

弗曼中心执行主任马修·墨菲告诉 時間: “即使有这些援助，在纽约找住房也很困难。除此之外，我们知道代金券持有者面临歧视。”

政府拨款 300 亿美元用于住房选择券计划

政府一直 投入资金 对更多经济适用住房的需求。 今年 5 月，HUD 宣布 300 亿美元更新资金 用于住房选择券计划 (HCV)。这笔资金将帮助公共住房管理局 (PHA) 继续为需要经济适用住房的家庭和个人提供帮助。

住房券帮助了超过 230 万个需要住房的家庭，其中包括有儿童、老年人、退伍军人和残疾人的家庭，这是减少无家可归和住房不稳定的最有效干预措施。

房价至少上涨 过去十年增长了 60%经通胀因素调整后，四分之一的租房者（约 1200 万户家庭）将一半以上的收入用于住房。 最近几个月， 已经有几个住房倡议 旨在降低住房成本的民主党人，例如 伊丽莎白·沃伦 和 拜登政府，与 使用 ADU 在该国一些最昂贵的城市，这种做法是被允许的。

然而有趣的是，共和党领导的红州 总体来说生活成本较低 由于建筑和环境法规较少，民主党在住房供应方面的表现优于民主党在蓝州，这使得住房供应增长更快，尽管住房危机是两党共同努力寻找解决方案的显著问题之一，两党都剥夺了各自城市的 邻避 法律。

最后的想法

如果有志向的房东想要一份永无止境的合格租户名单，提供经济适用房是明智之举。对于那些担心政府监督的投资者，尤其是担心提供第 8 节住房所带来的检查，针对城市地区就业中产阶级的劳动力住房可能是一个更可行的选择。曾经被反对的，将装修时尚的公寓按房间出租给合格的租户，可以帮助房东克服 現金流 帮助租户找到经济实惠、舒适的居住场所，实现双赢。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。