我工作并投资于 爱达荷州博伊西。你可能之前听说过这座城市，但是 值得怀疑 你对此了解很多。 这 重要的 至少就这个目的而言，要知道的是，我们的人口正在蓬勃发展，而建筑商 只是 无法满足住房需求。
众所周知，供应低，需求高 直接影响 生活成本。 因此 针对这一问题，博伊西市统一整修了大部分 我们的 去年冬天的住宅分区规范。
对于大约 75% 的住宅用地而言，这些 变化使允许的密度增加了 50% 以上。他们创建了新的分区和指定，允许无限密度，只要 你可以满足挫折要求。他们 创建 成人教育单位 允许的规定 为了 基本上任何住宅地段都可以获得盖章许可证。
新分区法创造机遇
那里 有很多机会进行填充和大规模开发 通过这些改变。该市确实在努力创造更多的密度和住房——部分原因是他们想 得到 生活成本 向下 有一点，但也有， 住房越多，税收收入就越多。
根据新的分区，我们发现了一个机会，可以在城镇非常理想的地段，在两英亩的土地上建造多达 24 套住宅。 一 重要部位 这次开发的一个问题是，市政府要求另一个开发相邻地块的开发商将下水道管线引到该地块的边缘，因为知道该地块最终会被开发。
我们能够签订合同，业主持有票据，并分期支付较小的期末付款 在 两年。我们与律师会面，起草了我们的运营协议，并整理了我们的合作关系和 SEC 备案文件。与此同时，我们正在与一位建筑师合作，以帮助 想出 我们的初步布局，最大限度地利用新分区规范内的可用空间，以创造尽可能多的密度。
有了这些拼图碎片，我们 能够得到 规划和分区初步会议。我们与城市规划师和建筑师坐下来，我很高兴地发现，这座城市似乎非常渴望帮助我们完成这个项目。
在市议会的指导下，规划人员应该帮助人们有效利用新的分区规范并尽可能地创造更高的密度。 策划师帮助我们完成设计，甚至 提出了建议 我们如何限制地役权和出口 为了 创建更多单位。
根据我们的进展，我们市场上一家较大的商业总承包商口头承诺向我们建设该项目。 这 公司老板 不仅让我们直接联系他们的项目经理， 但 表示他们自己有兴趣投资该项目。 我们与项目经理一起参观了该物业，并得到了他们的建议和反馈 以及。
交易遭遇阻碍
现在我们已经获得了市政府的初步支持并提交了文件，我们就可以开始筹集资金了。 我们击中了我们的领域，我们 与现有客户和镇上的其他开发商进行了交谈。在参加了几次现场和录制的网络研讨会后， 我们有很多投资者承诺 根据我们的初步数据对银团进行投资，这是相当保守的。
一切都进展顺利，我们即将 10 自结束之日起 第三方托管。我们突然收到一封来自城市公共工程工程师的电子邮件，称城市没有规划法规允许的密度，并且该特定社区的下水道无法支持我们项目的容量。因此，城市不会建造 24 个单元，而只会批准一个。
你可以想象，这会稍微改变数字。所以我们花了几天时间与市政府沟通，提出了一些可能的解决方案， 我们见面了 在所有方面都回答“可能”。好吧，也许这不是一个令人欣慰的答案，当你 正在打赌 数百万美元的投资。
我们需要更多时间找到可能的解决方案或得到关于这个下水道容量问题的明确答案。我们回到卖家那里并要求延期。他们唯一同意的方式就是让我们把所有的定金都交给他们，这 不会 当我们走进这些不确定的水域时就会发生这种情况。
因此，经过几个月的努力、数百小时的工作，以及 介于 我们在聘请建筑师和律师上花费了 15,000 美元，但我们不得不在成交前几天终止合同。
为什么我很高兴这件事没有成功
那是大约六周前的事了。我很不高兴我们不得不终止，但我 很高兴能在交易结束前（当然是在我们从投资者那里收取任何实际存款之前）获得这些信息。这真是一个很棒的教训：一切都进展顺利，直到事情变糟，而这条看似微不足道的信息彻底改变了一切。
那么，你可能会问，为什么我为这件事没能成功而高兴呢？原因有很多：
- 首先，我们在 尽职调查很多人付出的比我们多得多 为了 汲取我们所学到的教训。
- 我们面试了几位合同和辛迪加律师，并与一位经验丰富、才华横溢的律师建立了良好的工作关系。
- 我们市场上的其他几家开发商推荐了一位特定的建筑师，他恰好是我妻子的高中老友，所以我们重新联系上了，并找到了一位非常有经验的队友，他已经与 P 和 Z 建立了关系， 也 市议会。 此外，他还是新城市法规的专家， 并帮助我们 和 承保 他根据自己获得项目批准的经验，制定了多项新交易。
- 在我们的网络中，有如此多的人，我完全不知道他们有兴趣或有能力投资这样的项目，他们承诺将辛苦赚来的钱投资于我们的项目。 建立了新的关系，看到其他人和我们一起走出舒适区真是太好了。
- 我们没有损失任何人的钱，只是损失了我们自己的钱。 我们 回去了 向我们的投资者通报情况，这种透明度 实际上 增加了对我们工作的信任。
- 最好的部分是：在我们终止协议后不到一周，我们就得到了一份 更好的 合同下的机会，具有更好的条款，更高的密度，并且更符合新的城市规范。 此外，周边的一些业主也表示有兴趣与我们合作，扩大该项目 非常重要的一点是。
最后的想法
这次经历 只是 证实了我采取行动的态度。 你可以读所有的书，听所有的播客，但是 除非你采取行动， 你不会取得任何有意义的进展。
我一次又一次地发现 在我 20 多年的投资生涯中，每当我错过机会或机会没有实现时，总会有更好的机会立即出现。 只要你睁着眼睛，它就会这样运作。
是的，我们已经验证了新项目地点的下水道容量是合适的。我只会犯新的错误！
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