为什么长期租赁物业并没有宣传的那么好

在本文中

如果不考虑三个关键因素，长期租赁可能会令人失望：长期租金增长、升值以及房产吸引的租户群体。在这篇文章中，我将描述长期购买和持有的两种失败方式。

根据初始回报指标选择房产

许多人根据投资回报率和现金流来做出购买决定。然而，这些指标只能预测第一天在理想条件下的表现。它们并不能表明该房产未来的表现如何。考虑到您可能会终身持有该房产，第一天的表现并不那么重要，尤其是在通货膨胀不断侵蚀美元价值的世界中。

我将比较两处房产，以说明为什么具有优异的投资回报率和现金流的房产仍然是一项糟糕的投资。

物业A：

• 租： $1,500/月
• 初始投资回报率： 4%
• 租金增长率： 1%/年

属性B：

• 租： $1,500/月
• 初始投资回报率： 0％
• 租金增长率： 7%/年

我假设10年期间的平均通货膨胀率为3.75%。

接下来，我将计算 10 年内租金相对于初始购买力的通货膨胀调整购买力。计算未来购买力的公式如下：

• FV = PV x (1 + 增长率百分比)^年数 / (1 + 通货膨胀率百分比)^年数

例如，要计算 5 年后相对于初始租金 1,500 美元的未来购买力，年租金增长率为 1%，通货膨胀率为 3.75%，请执行以下操作：

• FV = 1,500 美元 x (1 + 1%)^5 / (1 + 3.75%)^5 ？ 1,311 美元

下面，我计算了这两处房产相对于前 10 年每月 1,500 美元的初始租金的年购买力。

物业A

经通货膨胀调整后的年度租金：

购买年份	1,500美元
1	1,460 美元
2	$1,422
3	1,384美元
4	$1,347
5	$1,311
6	$1,277
7	$1,243
8	1,210美元
9	$1,178
10	$1,147

尽管租金每年上涨 1%，但还是赶不上通货膨胀。因此，未来您可以购买的商品和服务数量将少于您今天可以购买的数量。因此，如果您根据第一天的投资​​回报率和现金流来做出购买决定，那么您就犯了一个巨大的财务错误。

物业 B

经通货膨胀调整后的年度租金：

购买年份	1,500美元
1	$1,547
2	$1,595
3	$1,645
4	$1,697
5	1,750 美元
6	1,805美元
7	$1,861
8	$1,920
9	1,980美元
10	$2,042

虽然房产 B 的初始投资回报率为 0%，但随着时间的推移，购买力不断增强，因为租金增长速度超过了通货膨胀率。

房地产是一项长期投资，如果仅根据第一天的表现来制定长期决策，几乎注定会失败。

在选择目标租户群体之前购买房产

一个常见的错误是仅仅因为看起来划算就购买房产。事实是，房产从来不付租金。占用房产的租户付租金。因此，占用房产的租户远比实际房产重要。

经济独立需要可靠的收入。获得可靠收入的最可靠方法是让可靠的租户持续占用您的房产。可靠的租户会住上几年，并且总是按时支付租金。可靠的租户是例外，而不是常态。

为了增加您的房产始终拥有可靠租户的可能性，首先要确定一个可靠的租户群体（通过物业经理访谈）。一旦您确定了这一群体，就确定他们目前在租赁什么以及在哪里租赁，并购买类似的房产。

要点是选择具有理想支付行为的细分市场，并关注他们愿意和能够出租的房产。不要猜测哪个房产会表现良好，而是找到表现优异的细分市场并让他们定义：

• 房产类型
• 属性配置
• 租金范围
• 地理位置

总之，关注支付租金的人，而不是您或专家认为的好房产。

最后的想法

房地产投资是最容易学习的投资类型，也是普通人实现财务自由的有效途径。然而，人们仍然会失败，因为他们根据错误的因素做出决定：

• 选择租金涨幅一直超过通货膨胀率的城市。这个城市的人口增长会显著且持续。我建议不要考虑大都市人口少于 100 万的城市。
• 购买符合可靠人士集中的租户群体住房需求的房产。不要根据意见或专家做出房产选择决定。

如果您不遵守这两个投资原则，您获得长期成功的机会将大大降低。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。