大型公寓楼仍面临灾难性损失的风险

传统上，食品、住房和医疗保健是全球最稳定的就业和投资来源。尽管远程办公的兴起导致办公空间价格暴跌，但大型住宅的业主 多户住宅 建筑物大多不受相同波动的影响。毕竟，过去几年租金上涨速度比 他们有 几十年来。

由于房价上涨和高利率，许多单户住宅现在都买不起，多户住宅似乎是一个安全的选择。 但根据新数据，这一切很快就会改变。

利率上升和需求减弱

好事能过头吗？显然是的。开发商和贷款机构对多户住宅非常看好，受到从东北部和加利福尼亚向阳光地带和中西部迁移的推动，他们掀起了前所未有的建筑热潮。

新建公寓50万套 2023 年，美国新增了 20 座核电站，为 40 年来最多，预计 2024 年也将建成同样数量的核电站。根据 纽约时报， 分析师担心，公寓贷款中高达 20% 可能面临违约风险。高利率和供应过剩导致租赁市场 利率下降 位于昔日阳光地带的热点地区。

贷款人担心违约

贷款机构已经看到乌云密布，对向项目放贷变得谨慎起来——即使开发商已经购买了土地——因为他们担心租不到地。已经放贷的人担心未来会发生什么。

这 结尾 结果是增加了时间 那 据房地产数据公司称，开发商从购买并获得许可批准到开始施工大约需要 500 天，比 2019 年增加了 45% 雅迪矩阵。

根据美国人口普查局的数据，4 月份多户住宅开工量降至年率 32.2 万套，为 四月利率 自 2020 年以来。当土地被填埋后建筑物无法升起时 已被购买开发商只能承担责任，消耗持有成本和投资者的耐心，就像最近发生的一样 104 个单元的开发 位于爱达荷州博伊西。

逾期多户型贷款一直在增加。根据美国住房和城市发展部的数据，第四季度（2023 年）逾期至少 30 天或处于未计息状态的贷款已增至 34.6 亿美元，较上一季度增长 43.1%，同比增长 81.2%。 标普全球市场情报。

尽管如此，多户型房屋贷款距离全面爆发危机仍很远。商业房地产金融委员会（成员包括贷款人和投资者）表示， 1.7% 的多户家庭贷款逾期至少 30 天相比之下，办公楼贷款的贷款利率约为 7%，酒店和零售贷款的贷款利率约为 6%。

成本不断上涨的完美风暴

人们很容易将多户住宅面临的问题仅仅归咎于高利率，但这并不完全准确。 尽管 一些贷款 有 违约 当利率重置时 用浮动利率抵押贷款购买的银团交易已经失败，主要问题 往往 多种因素的结合。 这些因素包括入住率低、租金下降以及包括保险费用在内的高昂费用，这些因素 飙升 极端天气。

这 前述 新的 纽约时报 文章提到了位于佛罗里达州布兰登（坦帕附近）的拥有 982 个单位的 Reserve 建筑群以及位于休斯顿的拥有 182 个单位的花园式公寓 Oaks of Westchase 的贷款违约情况，数据提供商 CRED iQ 的首席执行官迈克·哈斯表示，“利率飙升导致这些房产的债务偿还成本激增。”

然而，需求不足也是原因之一。2019 年，阳光地带 19 个主要城市共有 12 万套新公寓可供出租，吸引了 11 万名租户。去年，21.6 万套新公寓中只有 9.5 万名租户。

CoStar Group 多户型分析全国总监杰伊·利比克 (Jay Lybik) 表示：“开发商已经失控了。” 纽约时报 文章称，“每个人都认为我们在 2021 年看到的需求将是 道路 它正在向前发展。”

小型银行面临更大风险

住宅资产与其他类型的商业建筑的区别在于 多户住宅可以获得融资 通过政府支持的抵押贷款巨头房利美和房地美的贷款，国会创建这两家公司的目的是让住房变得更加实惠。到 2023 年底，有 49 家银行的多户家庭贷款逾期率至少达到 5%， 路透社报道。其中大部分为地区性银行和社区银行。

“面临压力的多户型贷款包括那些租金稳定的贷款、依赖过于乐观的租金收入增长预测的贷款，或者位于租赁空置率较高的子市场的贷款 和/或 供应过剩，其中许多位于阳光地带各州，特别是德克萨斯州、佛罗里达州、田纳西州和卡罗来纳州。” 惠誉评级 路透社在今年早些时候的报告中指出， 是基于。

到目前为止，平均资产规模为 13 亿美元的小型社区银行面临着 最伟大的 风险敞口。根据惠誉的数据，美国银行体系中近 40% 的多户家庭贷款 举行 经过 10 拥有许多其他资产的银行。相比之下，破产的硅谷银行拥有 2090 亿美元的资产，而美国最大的银行摩根大通拥有 3.3 万亿美元的资产 资产。

惠誉表示：“我们预计银行业的任何恶化都将持续很长一段时间。在全球金融危机期间，银行业损失直到拖欠率达到顶峰近两年后才达到顶峰，而银行业的问题贷款也尚未达到顶峰。”

多户型房屋贷款还有另一个内置的防御盾牌：“如果地区性银行和大型投资银行决定不再发放多户型房屋贷款，那么房利美和房地美就会获得更多的业务，”商业房地产数据公司 Trepp 的首席产品官 Lonnie Hendry 告诉 纽约时报“这是其他资产类别所不具备的安全措施。”

最后的想法

供应过剩总是导致需求下降和价格下跌。然而，当成本增加和高利率的复合效应产生时，结果可能是灾难性的 已添加。

这并不意味着所有的出租房屋都是糟糕的投资，因为有证据表明，出租房地产是最 已证实的财富积累方式。然而，大规模多户住宅面临的阻力意味着你应该 大概 投资前请三思 房地产投资信托基金 或联合组织，除非他们有 已被购买 在廉价出售中以大幅折扣出售。

根据您所处的投资阶​​段，更安全的选择可能是购买规模较小的多户型房产（以合适的价格或全现金交易，稍后再融资），这意味着更少的财务风险。

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BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。