介绍
气候变化的迫切需要加强商业房地产 (CRE) 贷款市场的风险管理：投资者和贷款人必须完善其策略，并在信贷分析中开展细致的房地产层面风险评估。社区银行和地区银行由于其 CRE 贷款资产负债表敞口，特别容易受到与气候相关的金融风险的影响，必须应对未定价的气候风险，以确保贷款组合平衡且具有弹性。为了保持投资组合的健康和整体稳定性，这些机构必须持续保持风险监控的警惕性。
在本次对话中，我们——Adam W. Sandback、CFA、FRM、CPA、CMA 和 Andrew Eil——评估了气候如何影响美国风险最高地区的 CRE 贷款。
气候风险和社区及地区银行CRE贷款组合：有何影响？
Adam W. Sandback，CFA、FRM、CPA、CMA： 由于海平面上升、热浪、水资源紧张以及日益频繁和严重的自然灾害以及其他未考虑的气候风险，加利福尼亚州、德克萨斯州和佛罗里达州的房地产价值有望下降。保险公司已退出主要地理市场的自然灾害保险。向远程工作的转变、私有社区和地区银行持有的大量商业房地产债务，加上持续的高利率，加剧了系统性风险——美联储在其 2023 年 5 月和 10 月的报告中强调了这一担忧。
安德鲁·艾尔： 最近的房地产活动表明，气候问题并没有阻止买家。佛罗里达州的 CRE 市场蓬勃发展，住宅价值在五年内飙升了 80%，在截至 2023 年 3 月的十年内飙升了 170% 以上。德克萨斯州和加利福尼亚州的房地产市场也保持强劲。从历史上看，气候风险影响 CRE 价值的先例很少，但随着前所未有的气候事件频繁发生，这种新兴风险可能很快就会挑战历史常态。例如，休斯顿、迈阿密和弗吉尼亚州诺福克的某些高度脆弱地区正表现出市场价值的局部疲软，这些地区开始将海平面上升视为一种风险。
沙背： 2008 年以后的金融改革扩大了大银行和小银行之间在风险建模方面的差距；后者由于投资组合规模庞大且集中，更容易受到商业房地产贷款中与气候相关的风险的影响，而且监管不够严格，人员专业知识有限，内部建模技术也不够完善。最近的区域性银行业危机凸显了这一问题。
安德鲁，私营社区银行和地区银行应如何实施可管理的气候风险模型，并加强数据管理和系统控制，以在其资源可支持的方式减轻潜在的资本损失？
艾尔： 社区银行和地区银行与大型银行一样，必须整合气候风险管理，因为由于投资组合的地理和资产类别集中度，它们面临着类似甚至更大的气候风险。新的标准披露指南，如气候相关财务披露工作组 (TCFD) 和国际财务报告准则 (IFRS) S2 气候相关披露中关于治理、战略、风险管理以及指标和目标的规定，是一个良好的开端。
这包括将气候变化纳入风险偏好声明，使战略和风险管理政策与气候现实保持一致，并调整风险模型以考虑气候因素。即使没有庞大的专业团队，银行也可以以经济高效的方式进行气候风险评估并监控相关金融风险，因为随着市场日趋成熟以及开源数据和工具的普及，气候风险数据、分析和专业知识迅速变得更加实惠和易于获取。
沙背： 利率上升和气候风险正在汇聚，威胁到商业房地产 (CRE) 贷款市场的稳定，尤其是对于社区银行而言，这类贷款占其资产的一半。这种情况预示着拖欠率将上升，并可能被迫降价出售。然而，尽管到 2027 年，有 1.4 万亿美元的 CRE 贷款即将到期，但气候相关折扣的证据仍然难以捉摸。如何解释市场上没有明显的气候折扣？
艾尔： 一种解释是，住房负担能力、低税和就业等紧迫的短期问题促使消费者转向阳光地带和气候脆弱地区。另一种解释是，与住宅房地产相比，商业房地产更具区域性，社区性较差，在某些地区的市场指标中确实会出现气候因素。鉴于最近极端气候事件（如热浪、干旱、洪水、野火和严重风暴）的普遍性——尽管飓风和野火季节较为温和，但 2023 年美国损失 10 亿美元或以上的自然灾害发生速度创下了历史新高——我们可以预期，这些趋势在某个时候会反映在商业房地产市场动态中。事实上，2022 年 Redfin 的一项调查发现，62% 的受访者在决定居住地时会考虑气候和极端天气因素。
沙背： 监管和气候变化的综合影响可能会损害房地产价值和贷款偿还，从而增加违约风险，尤其是在加利福尼亚、佛罗里达和德克萨斯等气候敏感州。鉴于气候变化对 CRE 的影响将变得更加明显，这些监管变化是否会导致未来几年这些地区的违约率增加？
艾尔： 房地产价值往往取决于市场需求和消费者前景，但与气候相关的法规也可能对其产生越来越大的影响。政府针对房地产行业的气候相关政策远远超出了强制改造的范围，包括强制披露房屋洪水风险敞口（新泽西州和纽约州于 2023 年夏季采用）以及州一级的法规，以确保针对气候相关风险的保险既可用又负担得起（加利福尼亚州最近提出了这一建议）。面临气候危害的地方政府也在优先投资气候适应型基础设施并颁布气候智能建筑规范，这可能会影响人们对社区安全性和可取性的看法，从而推动市场情绪。气候风险披露和管理以及政府对房地产和保险行业的支持，应有助于降低风险敞口并避免市场恐慌和急剧的重新定价事件。
沙背： 鉴于极端天气越来越频繁，对气候脆弱国家的建筑物进行改造变得至关重要，但财务和监管障碍使其变得具有挑战性。根据经合组织的研究，改造带来的收益可能远远超过成本，但在高昂的前期费用和各种实施障碍面前，改造的收益难以实现。如果没有政府的援助，在严格的监管下，过高的改造成本可能会导致减记和拆除，迫使小型银行因抵押品贬值而增加贷款损失准备金。这会导致旧建筑普遍贬值吗？
艾尔： 随着气候风险影响房地产行业，业主们开始转向弹性建筑，权衡改造成本与潜在贬值和法律风险。这种转变给许多业主带来了挑战，建筑、维护和法规合规成本不断上升，纽约市的地方法律 97 就是明证。然而，我认为在气候变化的背景下，建筑物的性能特征和吸引力比法规更能推动 CRE 值。具有空气过滤、良好的隔热性能、高效和高性能的暖通空调、水和能源系统以及弹性气候适应基础设施的建筑物将更受欢迎。
沙背： 飙升的财产保险价格构成了加州、佛罗里达州和德克萨斯州商业房地产的一大运营费用，尤其是商业房地产贷款市场中大型多户住宅部分。由于自然灾害索赔和再保险成本给保险公司带来压力，一些保险公司甚至濒临破产，因此气候风险越来越多地被计入保费中。近年来，保费飙升 43%，预计还会继续上涨，影响到负担能力和贷款条件，保险公司将如何应对这些风险？
艾尔： 财产和意外险保险公司目前正在撤离特定市场的某些自然灾害，例如加利福尼亚州的野火和佛罗里达州的洪水，这一趋势将持续下去。州和联邦监管机构现在正忙于防止保险公司大规模撤资，因为这种撤资将对无法获得商业房地产贷款或出售资产的业主造成严重损失。保险公司可能会采用更具气候敏感性的风险定价和更完善的承保技术来识别和帮助减轻与气候相关的风险，例如提高楼层高度以防范洪水风险，以及管理房屋周围的屋檐和植被以防范野火风险。
沙背： 尽管美国证券交易委员会 (SEC) 推动强制披露气候风险，而国际财务报告准则 (IFRS) 等国际机构也呼吁在 2024 年前实现标准化报告，但目前商业房地产贷款组合的报告做法仍然参差不齐。鉴于数千家拥有大量商业房地产敞口的私人社区银行往往缺乏此类披露能力，您是否预计这些小型银行很快就会趋向统一的国际标准？
艾尔： 美联储最近发布了管理气候相关金融风险的气候风险原则，为加强银行监管铺平了道路。尽管监管的银行规模门槛仍未确定，但美联储的气候情景分析试点已促使美国六大银行和许多其他大中型银行审查其气候风险敞口。坦率地说，适用于私人银行的框架可能需要相当长的时间来实施，并面临那些不太能遵守监管负担的小型银行的阻力。尽管如此，自愿性方法可以帮助小型金融机构在管理气候风险方面取得重大进展。
沙背： 您正确地强调了社区银行和地区银行尚未充分将气候风险纳入其商业房地产贷款业务。事实上，根据联邦紧急事务管理局 (FEMA) 的数据，这些银行 17% 的贷款位于洪水风险较高的地区。气候变化对商业房地产贷款市场估值的影响可能会变得明显，尤其是在灾害多发地区，这对小型银行构成重大风险。
展望未来
气候风险和商业地产贷款市场有许多交集，凸显了社区和地区银行迫切需要重新调整其风险评估框架。气候变化对商业地产估值的当前和未来影响，尤其是在自然灾害多发地区，凸显了拥有大量商业地产敞口的银行的风险以及商业地产市场和整个金融体系的潜在系统性风险。
未来的复杂挑战是将气候风险纳入疫情后的恢复工作，以确保商业地产行业未来的韧性。如果我们要更好地预测、准备和减轻气候变化相关威胁对市场估值的更明显影响，尤其是对于资产规模低于 1000 亿美元的银行而言，全行业提高风险管理实践水平势在必行。
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图片来源：©Getty Images / Byba Sepit
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