Airbnb 禁令只会让旅游变得更加昂贵。问问纽约就知道了。

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从那以后，很多事情都发生了变化 纽约市 开始严格执行 地方法律 18，这实际上禁止了 短期租赁 在城市里但尚不清楚此次整顿行动的目标——提高住房负担能力——是否是这些变化之一。

一个 Airbnb 分析 1 月份发布的一项研究表明，没有证据表明新规对租金价格或租赁库存产生了影响，即使在新建筑竣工的情况下也是如此，以及 该市尚未报告因该法律而导致的住房负担能力指标的任何变化。

然而，纽约市却迅速 酒店房价上涨 以及日益增长的 黑市 自去年秋季短期租赁房源数量开始急剧下降以来，非法短期租赁单位的数量一直在下降。新泽西州的短期租赁房东也​​从中受益 需求激增 提供合法租赁服务，且可轻松到达纽约。

现在，对于前往纽约旅游的游客来说，寻找住宿变得更加昂贵和不方便，但是 这并不算少 昂贵的 住在那里。 实际上， 一些曾经依赖收入来抵消住房成本的短期租赁房东发现， 难的 维持生计。

新规则的影响可能会延迟，也可能是 难的 衡量第 18 号地方法在该市 其他努力 提高住房负担能力和一系列 其他 影响租金价格的因素。 但值得质疑的是，这项法律是否 一个 值得 努力，尤其是当其他城市在考虑加强对短期租赁市场的监管时，都把纽约市视为蓝图。

地方法律背后的推理 18

大多数城市的租金上涨速度超过工资上涨速度，但差距 特别宽 纽约市的出租房供应比 50 年来更加紧张。最近 报告 该市的房屋空置率仅为1.4%。

曼哈顿的公寓上月平均租金为 4,771 美元，根据数据 红鳍金枪鱼。 当然，市政府官员一直致力于为居民解决问题，因为他们只能负担得起 5％ 纽约市公寓的平均工资。

租赁时间少于 30 天的 多户住宅 自 2011 年州立法机构修改《建筑法》以来，许多纽约城市都禁止建造 多户住宅法该法律包括一项例外情况，即允许纽约人将其主要住所内的房间出租少于 30 天，只要房东在场并且房客可以使用整个公寓。 但规则 很困难 执行。

截至 2015 年，纽约市的 Airbnb 房源数量已超过 43,000 个，官员们担心短期租赁活动的增长会减少长期租赁市场的住房数量，从而加剧经济适用房的短缺。 纽约市审计长出具了一份 报告 2018 年，根据回归分析估计，2009 年至 2016 年间，该市总租金价格上涨的 9.2% 是由于 Airbnb 的影响导致租户2016年需额外支付6.16亿美元的租金。

研究结果 是基于 根据短期租赁数据分析公司 AirDNA 的公开数据。然而，AirDNA 的发言人 说 2018 年，该报告由于对数据的错误解释而得出了“有缺陷的结论”。

例如，分析是基于每个街区的房源总数，尽管许多 这些清单 处于非活动状态。 它还 没有区别 在私人房间列表和 列表 整个住宅。

如果纽约市居民每年外出时将公寓出租一个周末，或者将空余房间出租以赚取额外收入，这不会对住宅市场的供应产生影响。无论如何，该单元永远不会成为长期出租，分析未能考虑到这一点。尽管如此，市政府官员还是利用这份报告为新规则辩护 执行 短期租赁政策。

为了提高对长期限制的遵守程度，立法者通过了第 18 号地方法律，该法律将于 2023 年秋季生效。官员们估计 那里 是 超过 10,000 措施出台前的非法上市 已颁布。

第 18 条地方法律要求短期租赁房东申请注册 为了 到 在预订网站上合法列出他们的房产 并允许 Airbnb 等短期租赁平台在核实注册是否获批后才收取费用。该法律还对违法者处以高额罚款。截至 6 月 24 日， 市政府只批准了 6,395 份申请中的 2,276 份 用于短期租赁登记。

它 似乎 认为严格执行近乎禁止短期租赁的政策会导致现有房东成为长期租赁房东的想法是错误的。至少，这并不是最初的结果。法律生效后，短期租赁房源数量确实从 22,246 个下降到 2023 年 10 月的低点 2,646 个。

但许多房东将他们的短期租赁转换为 中期租赁 为了 停留 租期超过 30 天，希望继续向寻求临时带家具公寓的客人收取收入。 这 全部的 Airbnb 房源数量 仅有的 自规则生效以来下降了 14%。 约 95% 成员 纽约房主联盟表示他们不打算将其房屋出租给长期租户。 许多人选择 STR 模式是为了避免租户租赁协议带来的问题——驱逐 纽约公寓的长期租户是出了名的 难的。

令人信服 证据 来自加利福尼亚州欧文市的一位居民表示，该市禁止短期租赁可以降低租金， 哪个 这意味着第 18 条地方法律的全部效果可能尚未显现。但到目前为止， 该法律最显著的影响是增加了 酒店价格，导致人们在访问纽约时寻找其他途径获得短期租赁。

短期租赁市场萎缩的影响

《地方法律 18》对纽约市的酒店业来说是一个福音，去年的入住率达到 82%，远高于全国 63% 的平均水平。自 2022 年以来，每晚房价上涨了 8.5%，创下了每晚 300 多美元的平均价格。前往纽约市旅行的家庭通常需要两间房或更昂贵的套房，这使得许多预算有限的旅行者无法负担这个旅游目的地，他们可能在禁令颁布前选择了设备齐全的短期租赁。

其他因素也可能造成这种激增。 该市一直在努力为移民提供住房和服务， 五分之一 的 纽约的酒店 现在为移民提供庇护，以换取市政府的保证金。 许多这样的酒店都会为游客提供经济型或中等价位的选择。

但有理由相信，度假租赁房的短缺 也在玩 价格上涨是导致房价上涨的原因之一。AirDNA 首席经济学家 Jamie Lane 在接受采访时表示：“我并不惊讶，你取消了 20,000 个短期租赁，酒店价格突然上涨了 10%。” 商业内幕。

其余酒店由于需求旺盛而提高了房价，尽管他们的房间价格已经非常高昂。一些潜在游客 非常沮丧 设施齐全的社区酒店价格较高， 他们正在寻找 住宿 黑市租赁。人们可以在 Facebook、Craigslist 和 Instagram 等平台上找到非法列表。

然而，这些途径对房东和房客都存在风险。传统预订网站提供的保护措施，如房东责任保险、显示房东声誉的评论、安全的支付信息交换方式以及纠纷支持，都是 全部 非官方渠道无法进行交易。交易双方遭遇诈骗的风险较高。

但较低的价格有时就足以起到激励作用。 Instagram 帐户 预订纽约分租房， 哪个 每天或每周发布新房源， 拥有超过5000名粉丝。

其他人则在新泽西州寻找度假出租屋，那里的度假出租屋主人 受益 需求激增。截至 2 月份， 泽西市的短期租赁需求 根据 AirDNA 数据，与去年同期相比，威霍肯和霍博肯的住宿数量分别增长了 59% 和 35%。一些聪明的房东 甚至绕过 通过在新泽西州列出纽约市的公寓并私下告知客人实际位置来遵守规则。其他房东照常营业，希望他们不会因非法出租纽约市房屋而被抓住——许多房主依靠出租收入来维持在纽约的生活。

底线

纽约市近乎禁止短期租赁已经九个多月了，但对出租房屋的供应或价格并没有产生明显的影响。第 18 号地方法律可能需要一段时间才能影响该市的住房负担能力，但纽约市及其周边地区的旅游住宿格局已经发生了重大变化。

作为 更多城市 考虑制定更严格的短期租赁法规，以应对经济适用房危机，纽约市可以作为其他地方政府的参考，未来一年的租金价格变化可能会说明问题。鉴于这些政策可能对投资者的生计产生影响，研究当地法律变得更加重要，任何投资度假租赁的人都应该准备好在政策发生变化时做出调整。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。