亚马逊向其住房基金投入 14 亿美元，但批评者称其为公关手段

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6 月 11 日，亚马逊 宣布 这将有助于 向其住房股权基金再注资 14 亿美元。 亚马逊创建了该基金 回到2021年据该公司的一份报告称，最初捐赠 22 亿美元“承诺在普吉特海湾、国家首都和纳什维尔地区建造或保留 20,000 套经济适用房——这三个社区是亚马逊的故乡”。

这三个地区都是亚马逊的主要企业中心。新承诺将重点关注亚马逊第二总部所在地弗吉尼亚州阿灵顿。亚马逊表示，它超额完成了目标，交付了 21,000 套经济适用房，而不是承诺的 20,000 套。据这家互联网巨头称，新资金将为目标地区的中低收入人群再提供 14,000 套经济适用房。

毫不奇怪，亚马逊参与经济适用房项目招致的批评和赞扬并不少。批评人士表示，尽管亚马逊的努力聊胜于无，但并不能否定 事实 该零售商对于它声称要服务的社区来说是有问题的。

正如企业慈善事业通常的情况一样，真相是 某处 处于中间位置。亚马逊无法解决影响美国房地产市场的所有系统性问题。但它是问题的一部分吗？它能否调整其战略以实现更具影响力的变革？

让我们 更深入地了解亚马逊所做的事情 负担得起的住房 到目前为止以及可以改进的地方。

亚马逊住房基金迄今取得了什么成就？

首先，好的。 如上所述，自 2021 年设立住房基金以来，亚马逊已在其目标地区交付了 21,000 套经济适用房。

亚马逊的做法的真正成就之一，是它不只是建立新的部门。据其 住房股权基金影响报告到目前为止，亚马逊 59% 的资金用于支持现有经济适用房的保护，以及“将现有的现行价格住房转换为专用经济适用房”。这为“面临流离失所风险的租户”提供了支持。 租金上涨”

亚马逊在这方面走在了正确的道路上。当地团体和独立研究人员对经济适用房的主要批评是，它 实际上 不太 负担得起. 根据 城市研究所“这些建筑的建造和维护成本与大多数人能够支付的租金之间存在巨大差距。” 从开发商的角度来看，经济适用房 经常 简单地 是 不值得，所以通常情况下，经济适用房项目 最终需要 政府补贴以使其可行。

即便如此，“经济适用”住房往往最终对该地区最低收入居民来说也是负担不起的，因为衡量经济适用房的标准是 本身就存在问题。 这 美国住房和城市发展部 (HUD) 如果一个家庭在住房相关费用上的支出不超过其收入的 30%，则该房屋即为可负担房屋。

明显地， 这是 一个 有点任意 数字特别是在当地收入差异巨大的地区，， 说， 每年4万至10万美元以上。 “低收入”的定义也存在很大差异，因为低收入可以是低于地区中位收入 (AMI) 的 80% 的任何收入。经济适用房通常 最终受益 处于该范围较高端的人们。

所有这些 意味着将现有住房改造成经济适用房， 或保留已建成的建筑物， 对于当地社区来说更具可持续性。 亚马逊在确保可负担性方面更进一步，保证其 95% 的经济适用房在 99 年内都能保持可负担性。这很不寻常：大多数 负担得起 房屋价格只能维持在可负担价格15至30年，之后就会恢复到市场价格。

亚马逊做对的另一件事是，它正确地认识到了自己的优势，即能够为需要额外资金才能成功实施的小规模本地经济适用住房项目带来立竿见影的变化。

一个备受关注的案例是弗吉尼亚州阿灵顿的水晶屋公寓。这栋标志性的公寓楼于 2020 年上市，为华盛顿住房保护协会 (WHC) 提供了一个将现有优质住房改造成经济适用房的难得机会。

问题在于 WHC 没有足够的 购买该房产。 亚马逊介入，提供了 3.78 亿美元贷款，WHC 得以在两个月内完成这处房产的交易。到 2026 年，水晶屋公寓将为收入低于 AMI 的居民提供可负担的住房。

WHC 主任 Kimberly Driggings 最近重申了她对亚马逊住房努力的支持， 彭博： “我们 实际上 需要企业部门拨打电话……我们依靠政府 所以 解决住房负担能力问题，仅从单一方面来看，我们是无法解决这个问题的。”

事实是，亚马逊的快速切入策略是有效的。 一起 保障性住房项目的融资可能需要数月甚至数年的时间。有些融资形式有很多限制。 当地住房倡导团体 简单地 如果没有亚马逊的帮助，就会错过这些项目。

最后，亚马逊的住房努力迄今为止还有另一件正确的事情：该公司聘请了了解其运营所在住房市场的当地员工，特别是在其华盛顿州分公司，“避免使用外部实体管理的基金；相反，其领导者直接与当地开发商达成交易”，据 一篇文章 卫报。

局限性和争议

事情在这里变得更加有争议。尽管亚马逊已经做出了相当大的努力来成为当地住房市场的一部分，但批评人士 正在争论 其这样做部分是为了采取损害控制策略。

有一个重要的事实，那就是积极 对亚马逊经济适用住房项目的评估并未指出这一点。 亚马逊只是在收到以下投诉后才涉足经济适用房 当地的 居民认为，其枢纽城市吸引了过多的企业员工，导致当地房价上涨，并加剧了高档化。

“亚马逊效应” 真实的。 根据 Realtor.com，弗吉尼亚州阿灵顿的房价在亚马逊于 2018 年宣布第二总部至 2020 年第一季度之间飙升了 17%。当时全国房价中值为涨幅为 5.5%。

关于亚马逊在三大主要领域的参与，另一个鲜为人知的事实是，他们从来都不是纯粹的利他主义者。这家企业巨头获得了大量 金额 这些领域的税收减免和激励措施。根据 好工作第一其中，亚马逊从弗吉尼亚州获得了近 10 亿美元，从华盛顿州获得了约 6.09 亿美元，从田纳西州获得了 1.66 亿美元。 它承诺向住房基金投入 20 亿美元 确实 开始看起来有点 当这些数字抵消时，意义就小了。

实际上， 一些对该公司持严厉批评态度的人表示，住房公积金只不过是一个组织的良好公关手段 有 要做的资源 很多 如果它更多 真的 想要。 作为 帕特·加罗法洛 指出：“下次有公司来要求减税或其他优惠时，民选官员可以指出正面的新闻报道。任何将公司描绘成回馈社会的合作伙伴而不是纯粹的采掘实体的报道，都会为下一轮的施舍铺平道路。”

因此，这是一个宣传和合法化的例子，有利于真正的长期愿景。我们也不要忘记 大多数 亚马逊的资金来自贷款而非赠款，这意味着它参与经济适用住房项目获得了丰厚的回报。

最后，问题是 是 “经济适用房”问题并没有真正得到解决。批评者继续指出，尽管亚马逊致力于解决缺失的中产阶级问题，但即——瓦工人 不符合政府补贴资格的人， 但收入却仅为其 AMI 的 30% 至 80% —— 处于该范围较低端的人通常会被排除在外。

例如， 来自 Stand Up Nashville 的影响分析报告 结论是，“如果亚马逊过去在纳什维尔继续推行可负担性政策，近 90% 的住房只能由收入在 42,150 美元至 67,450 美元之间的四口之家负担得起。亚马逊仓库中的许多工人将 他们自己不能 买得起这些房子。”

底线

所以， 是： 迄今为止，亚马逊的经济适用房活动中有好的，有坏的，还有一些不太好的地方。

这 14 亿美元的额外资金能解决该公司目标地区的住房负担能力危机吗？根本解决不了。 丹尼尔·赫里吉斯 深刻地指出尽管亚马逊的投资看起来像是“巨额资金……但当你 实际上 开始做数学题，最令人惊讶的是它们 不 去。”

举个例子， 这 总价值 2019 年西雅图所有住房总价值为 7760 亿美元。 这确实值得人们思考。

亚马逊无法解决的根本问题不是经济适用房，而是住房负担能力。美国正处于 住房负担能力危机，而且通过向一些有价值的住房项目注入一些资金，无法从根本上解决这个问题。“我们需要阻止价格上涨超过人们的支付能力，”赫里格斯说。这可以通过恢复住房供应部分实现 全国各地 达到可持续的水平。但亚马逊从未表示过它能够或愿意这样做。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。