摩根士丹利房地产分析师 Laurel Durkay 出现在CNBC上 最近，该金融巨头发布了最新的房地产前景展望。这对业主来说是个好消息，也号召犹豫不决的潜在买家采取行动， 等待利率下降。
库存短缺如此严重；未来十年，将有 200 万套房屋需要 被建造 以满足需求。 这 意味着租赁市场 已设置 翱翔。
这是贷款机构和数据密集型网站的房地产数据分析师的共同观点。“虽然今年 5 月的库存与前三年相比有很大改善，但与 2017 年至 2019 年的典型水平相比仍下降了 34.2%，” Realtor.com的 Sabrina Speianu。
一篇文章 福布斯 斯佩亚努的评论与此如出一辙：“为了取得最佳结果，我们首先需要看到待售房屋库存大幅增加，”在线抵押贷款公司 HSH.com 副总裁基思·甘宾格 (Keith Gumbinger) 告诉该商业网站。“这些额外的库存反过来会缓解房价上涨的压力，使房价趋于平稳，或许有助于房价从峰值或接近峰值的水平回落。”
低库存使租户继续租房
库存有限——尤其是远离 阳光地带市场——导致租金居高不下，并阻止了通货膨胀率像经济学家希望的那样快速下降。由此产生的高利率引发了一场完美的风暴 负担不起. 開發人員 AMH 家园 在其市场中表示， 成本 买房比租房贵25％。 这 持续推动潜在买家转向租房。
租赁数据网站 雅迪矩阵 数据显示，公寓租户续租租金仍在上涨。东北部和中西部地区的租金较去年大幅上涨。涨幅最高的是纽约市，同比增长 4.8%，俄亥俄州哥伦布市同比增长 3.6%。
单户住宅 是一项令人垂涎的投资
摩根士丹利称，独栋住宅是最赚钱的资产类别，AMH Homes 等全国性开发商专门开发此类住宅。以建为租的独栋住宅开发热潮是最热门的房地产行业之一。
2023 年，建筑商预计完成 97,000 套出租住宅，包括建后出租社区以外的人，这比前一年增加了 45%，创下了历史新高。搬进建后出租房屋让租户有住在独户住宅社区的感觉，同时他们还做好了经济准备搬进自己的房子。在高利率的情况下，这是一个理想的权宜之计。
在其他地方，高利率已经导致大型多户型租赁项目的开发商，比如总部位于西雅图的 Tyler Carr， 谁是 由于在爱达荷州博伊西开工建设一个拥有 104 个单元的开发项目， 按暂停而在马萨诸塞州中部的伍斯特市，约有 2,000 台设备被推迟上市。
美国住宅建筑商协会首席经济学家罗伯特·迪茨表示：“我们确实看到了建筑业的下滑。” 华尔街日报“交易和融资已经枯竭。”
住房数据公司 CoreLogic 引用 福布斯，最近分析了单户住宅租金上涨情况，发现在所分析的 20 个大都市中，纽约 2024 年 2 月单户住宅租金同比涨幅最高：6.9%。西雅图紧随其后 在 排名第二的是6.8%，波士顿排名第三的是6.4%。
退一步来看数据 更广泛 镜头下，这些数字令人震惊。根据 Realtor.com，从 2019 年 5 月到 2024 年 5 月，典型挂牌房屋价格整体上涨了惊人的 37.5%。 需求为小投资者创造了黄金机会，他们可以 无法得到 批准用于多户住宅或不愿意承担责任 到 集中精力打造他们的单户住宅投资组合。
建立单户住宅租赁组合的必要举措
那么房地产投资者可以做些什么呢 确保 他们定位于 进入 单户住宅出租？ 这里有 12 个值得考虑的举措。
1. 提高你的信用 分数
让我们从最基本的问题开始。如果没有高信用评分，你获得贷款的机会 贷款获批 严重减少有很多方法可以 开始建立你的信用. 越早开始越好。
2. 先购买租赁产品
虽然人们购买房屋自住的愿望很强烈，但如果你想快速扩张，这可能不是最好的选择。保持低 债务收入比 让您更快获得批准并在更短的时间内购买更多房屋 一段时间。
3. 家居黑客
这里还有另一种老式技巧：假设您已经拥有一套单户住宅，并且有额外的空间可以轻松出租，例如一个完工的地下室，那么将部分房屋出租给全职租户或短期/中期客人来帮助您支付开支，这将有助于您更快地为下一套房产节省现金。
4. 住在自己的家里，每两年搬一次家 年
如果你不急于扩大规模，这是在购买和出售时避免资本利得税的好方法 个人的 营利性住宅。 税法 允许每五年中有两年住在自住房的自住者免缴资本利得税，单身者免缴 25 万美元利润税，单身者免缴 50 万美元利润税 利润 如果是夫妻。你可以用赚来的钱作为 首付 用于投资物业。
5.BRRRR
任何关于扩展的文章如果不提及 布瑞瑞 方法。在高利率时代，请注意，一旦你将股权从股票中取出，你的投资仍然会现金流。 它， 或者至少收支平衡。此外， 一定要 正确估算修复成本，以便您有足够的现金来完成修复并快速出租您的房产。
6. 清算资产
无论您是空巢老人，希望缩减开支 个人的 住房或拥有股票或 401（k），您可以清算那些升值速度不像房地产市场那么快的资产，这是释放现金进行投资的最快方法之一。
7. 向朋友借钱 家庭
如果您想开始您的独户房地产投资事业，向朋友借钱并不是一个坏主意——只要他们同意！向熟人借钱与硬通货贷款人的目的相同（没有高利率），一旦您为房产再融资，您就可以偿还他们并使用权益继续 BRRRR。
8. 申请房屋净值信贷额度 (HELOC)
如果你的单户住宅投资升值的利率高于你支付的利率 房屋净值信贷额度，考虑利用您住所的部分利息来开始您的投资生涯。
9. 搬进出租屋并出租个人 住宅
由于目前在某些市场，租房比买房便宜 25%，因此在出租房屋的同时搬进出租屋 个人的 住房不仅能让你经济上领先，还能降低你的债务收入比。如果你能设法积攒第二套房的首付，再加上较低的生活成本，你就能开始建立投资组合了。
10. 赚更多的钱，尽量减少 开支
我们或许正处于一个 安静退出但还有很多事情要做，比如从工作中赚取尽可能多的钱、有策略地获得晋升或发展事业、保持较低的生活开支以储蓄和投资房地产。 如果 你无法在日常工作中赚到更多钱，考虑一个 副业。
11. 搬到更便宜的地方
搬到更便宜的地方 并不一定意味着 搬进 坏的 邻里。 这可能意味着要和爸爸妈妈同住（如果你还小的话） 足够的， 并且他们愿意），搬进 共享生活空间甚至 移居海外目的是减少你的生活开支 所以你可以 为你的第一笔投资进行储蓄。
12. 寻找卖方融资 交易
这些往往说起来容易做起来难。然而，总有一些投资者不再是全职房东，他们不想因为收到一笔钱而受到税收打击。 现金， 但更喜欢在享受退休生活的同时定期还款。对于买家来说，好处是贷款不会出现在您的信用报告中，而且获得贷款资格可能比传统贷款机构更容易，成本也更低。
最后的想法
正如 ATTOM Data 最近 2024 年最适合购买单户住宅出租的 10 个县 报告显示，全美范围内的单户住宅租赁市场正在蓬勃发展。2023 年至 2024 年间，在所分析的 216 个市场中，三居室租金中位数涨幅超过了单户住宅价格中位数，增幅达 63%。
购买单户住宅可以作为其他购买的跳板，并且是最容易获得贷款资格的贷款之一，这要归功于 FHA 贷款指南一个 203（k） 贷款还可以帮助您修缮房屋，为您提供居住的 BRRRR，然后您可以再融资并重复。
在当前利率高、库存少的市场中，并非每笔交易都能产生现金流。只要您不亏钱，升值才是真正的收益。一旦利率下降，您就可以再融资并享受现金流。
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