我们一直很忙。当我们全力奔向令人兴奋的 1031 交易所，卖掉我们拥有了 20 年的布鲁克林公寓，并将销售资金投入到希望 现金流 投资机会，未知数仍然比已知数多。是的，即使到了这个阶段。（想赶上进度吗？参见 我们的起点。
好消息？ 我们的公寓 上市了！好消息是，它引起了人们的兴趣，我们希望很快就能签订合同。
那么我们要买什么呢？好问题（重点突出）。
过去一个月，我们学到了很多关于我们应该投资什么类型的知识 不 想做的。就像其他事情一样 在生活中， 学习 你不知道的 想 与了解你所做的事情同样重要。
深入德克萨斯州腹地——或者不是
我们在德克萨斯州谢尔曼发现了一处看似很棒的目标地产， 即 位于达拉斯以北约一小时车程处，位于高增长发展之路沿线 州际公路 去往俄克拉荷马州的途中气温为 75 度。 交易中有两种结构，包括 13 套公寓，包括单间公寓、 一-和两间卧室。我们做了 承保查看了完整的财务数据，发现空置率很低，并且所有租户都签订了一年租约。
杠杆很小的情况下，我们净赚约 4,000 美元 一个月 从第一天开始（还有成长空间）。扎实！
我知道我不想买任何我没有亲眼见过的东西。（是的，你可以这样做 视线 看不见，但我们不想看见。 这 对我们来说，这是一笔百万美元的投资，也是我们购买的第一栋大型公寓楼。）但接下来我们要做出一个“先有鸡还是先有蛋”的决定：我们先去谢尔曼看看房子吗？还是先做检查？每项任务都会花费我们大约 2,000 美元。
在 我们代理人的推荐，我们首先访问了。 回想起来，这不是正确的决定，但我们确实有一些 惊人的 烧烤 并在德克萨斯度过了一个愉快的夜晚。
最终，我们觉得“没问题”的地方在检查员介入后却出现了大问题——从屋顶漏水到地基问题，再到下水道管线破裂。（如果你闻到污水的味道， 确保 用于下水道管线检查的弹簧。
虽然我们 确实 我们可以协商降价来支付这些维修费用，但我们觉得这些费用对于我们来说太贵了，我们无法承担半个大陆的费用，所以我们就步行了。是的，这是一条绕路，最终花费了我们 4,000 美元和几周的时间，但它 也是一个 教会我们很多东西。
现在怎么办？
尽管 我们 是 专注 在德克萨斯州，我们注意到，在我们的周边视野中，资本化率 三重净租赁（NNN） 正在上升。如果我们的目标是每月净营业收入约为 $5,000， 偿还债务后，我们可以获得约 4,000 至 4,500 美元的现金流，而房产价值在 100 万至 120 万美元之间。对于完全被动的投资来说，这已经相当不错了。
起初，我们 有点儿 依靠 NNN，因为我们想积极地获得经验 房东，但现在 我们已经经历过德克萨斯州谢尔曼的经历，我们知道我们不会 实际上 想做 那么多 房东。 在这种压力大、时间紧的 1031 环境下，这不是很好吗？ 有一些邮箱钱？ 当然，我们可能通过更积极的投资获得更好的回报。但 6% 的现金回报率对我们来说已经相当不错了。
什么是三重净（NNN）租赁？
NNN 租赁是商业租赁 在哪里 租户支付保险、税费以及所有维护和维修费用。在我们的价格范围内，1 美元 百万-120万美元 百万，这些往往是 快餐 地点或零售店，例如 Family Dollar 等。
租赁合同 通常 20年左右 长度，他们 通常 每隔几年就会有租金上涨。它们在大部分租赁期内都是自动运行的。危险出现在最后，当你处于租赁期的最后五年时 租， 在确定您的租户 将要 重新签约。如果不行，可能需要一段时间才能找到新租户（而您还要承担所有费用）——有时甚至需要几年时间。
你还需要工作 在 为您的新租户提供装修预算（我们了解这笔预算范围约为 100,000 美元到 150,000 美元），以使该空间成为他们自己的。 由于这种脆弱性， 你经常会看到房东出售 在五年期限结束之前，您可以保留这些财产。
这个月，我们希望能够签订合同，然后开始计时！ 有一些 在游戏的这个阶段，您能给我们什么建议吗？ 您对 NNN 租赁有何看法？
我们迄今为止的 1031 旅程：
一月： 出售我们的公寓，开始
二月： 让卖方安顿下来
行进： 是 1031 交易所 真的 值得吗？
四月： 在大海捞针中寻找最佳交易
可能： 卖方的最后冲刺
这份 1031 日记将以月为单位持续到 2024 年，记录我们 1031 交易所（希望如此）的成功和盈利之旅，该交易所于 5 月启动。我们将分享所有内容 — 所有数字、分析、正确的决策、我们希望做得不同的事、重大错误（希望不会很多）以及介于两者之间的一切。
有问题？有建议吗？我们遗漏了什么？在下面的评论中分享！
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