购买第一套出租房产是一件令人兴奋的事情。你正在迈出改变财务未来的重要一步。但在投资房产之前，最好确保自己已做好准备，以避免代价高昂的错误，并最大限度地提高成功的机会。
开始租房之前
在宣传您的房产之前，您必须注意一些事项。为租户做好准备将有助于最大限度地减少您的责任，并确保您为意外开支做好准备。
1. 了解你的法律义务
了解作为房东合法可以做什么和不可以做什么可以帮助您避免法律问题和纠纷。务必了解当地的许可要求、分区规定和建筑规范。这将确保您的房产可以合法出租，并且可以完成任何必要的装修工作。
了解您所在地区的公平住房法和房东-房客法也很重要。公平住房法禁止房东基于种族、宗教、残疾和其他标准进行歧视。房东-房客法规范与租赁房产相关的各种问题，例如租金上涨、驱逐和押金。
2. 购买合适的保险
房东需要一种特殊的保险政策，即房东保险，该保险涵盖可能发生在房产和独立建筑（如仓库或车库）上的事情。它还可能涵盖里面的电器和其他物品。
房东保险单还提供责任保险，以防有人在您的房产上受伤。如果房产受损并需要维修才能再次出租，他们还可以承担租金收入损失。
房东保险可能无法承保您的房产可能发生的所有情况。例如，如果您的房产位于洪水区，您可能需要单独的洪水保险单。请务必与保险代表联系，了解保单建议。
3. 做好财务准备
您需要一笔财务储备来支付各种维护费用和空置费用。许多房东倾向于保留三到六个月的租金收入以备不时之需。如果您的起步资金较少，您可以通过在存够足够的钱之前不获利来建立储备。
寻找合适的租户
您选择的租户对于您作为房东的成功至关重要。花时间仔细评估申请人可以帮助您找到优秀的租户。这可能有助于最大限度地减少未来的问题。
4. 确定理想租客的标准
在发布空缺信息之前，请花点时间考虑一下评估申请人的标准。您可以设定一些最低标准，以帮助您挑选最佳租客。但是，您必须小心谨慎，确保您遵守公平住房法，并且不会非法歧视。
需要考虑的常见标准包括：
- 可核实的就业历史
- 通过背景调查
- 以前的房东提供了很好的推荐
- 无驱逐历史
- 良好的信用评分
5. 有效地宣传你的房产
如果人们不知道有房产可供出租，您就无法出租。除了在院子里挂出“出租”的牌子外，您还可以使用互联网列表来宣传您的房产。有些列表是免费的，而有些则需要付费。
您可以通过以下几种方式在线宣传您的房产：
- Facebook 市场
- 克雷格列表
- 社区论坛
- Rent.com、Apartments.com 和其他租赁网站
请务必尽可能详细地描述您的房产，并附上高质量的照片。您还应提供月租金、宠物政策、与学校和便利设施的距离以及其他重要信息。
6. 彻底筛查租户
筛选申请人可以帮助您找到按时付款并尊重您的财产和邻居的租户。它可以帮助您验证他们提供的信息，还可以揭示一些额外的信息。
筛选租户的一些方法包括：
- 背景调查
- 信用检查
- 联系推荐人
- 核实收入
您可以通过索要工资单或银行对账单来核实收入。您也可以致电雇主核实申请人为其工作了多长时间。
打电话给推荐人时准备好问题清单有助于确保涵盖所有内容，并确保筛选过程始终如一。此外，在结束通话之前，请务必询问对方是否还有其他关于申请人的信息。像这样的开放式问题可能会揭示出您原本无法发现的重要信息。
7. 签订一份完善的租赁协议
您的租赁协议应全面，以避免产生混淆或纠纷。它还应易于阅读和理解。如果您需要添加附加条款或进行其他修改，请务必咨询律师。
一些常见的租赁条款包括：
- 租金金额、到期日和滞纳金
- 保证金
- 物业规则（宠物、噪音、停车等）
- 维护、改造和改进
- 租房保险要求
在租户签署租约之前，一定要与他们仔细阅读，并给他们提问的机会。签署后，确保租户收到一份副本。
作为房东管理您的房产
物业管理不必耗费大量时间。通过主动检查，您可以在小问题变成大问题之前解决它们。
8.建立清晰的沟通
如果您的租户对任何事情有疑问或担忧，他们应该可以放心地与您联系。如果您难以联系到、不回电话或忽略维修请求，您的租户可能会推迟告知您问题。延迟解决问题可能会导致问题恶化，从而对您的财产造成重大损害或导致其他问题。
确保租户知道您的电话号码和电子邮件地址。如果租户确实联系您，请尽快回复，这样他们就会知道您认真对待他们的问题。
9. 保持维护
使用物业管理清单进行定期检查可以预防许多维护问题。您可以安排每季度、每半年或每年的检查。
在检查房产之前，请务必遵守有关进入通知的房东-房客法律，以确保您遵守规定。
10.有效收取租金
您每月收取的租金对于您的投资成功至关重要。错过租金支付可能会使您难以支付每月的账单。但是，您可以采取一些措施来提高租金收入。
首先，您可以为租户提供多种支付租金的方式。除了支票支付外，您还可以允许他们在线支付。您可以使用一些物业管理软件、通过 PayPal 或 Venmo 或银行转账来支付。
另一个选择是鼓励租户设置自动付款。这实际上保证了您每月都能收取租金。您可以为租户提供适度的租金折扣，以鼓励他们签约。
11. 冷静处理租客冲突
处理租户投诉是房东的正常职责。问题不在于是否会发生投诉，而在于何时发生。当投诉发生时，您如何处理投诉会影响结果。
如果租户有投诉，请认真对待。务必保持冷静，倾听他们所说的话，不要打断或争论。确保您完全了解问题，然后提供解决方案。
您可能无法始终让租户满意，尤其是当他们提出不合理要求时。请务必记录所有投诉和处理措施，以防情况恶化。
12. 做好周转计划，但要尽力留住租户
租户通常不会永远住在这里。有些人可能在攒够首付后离开。其他人可能因为工作调动而搬家。但这并不意味着你不能有一些长期租客。
你可以采取以下措施来留住租户：
- 及时回应关切
- 维护您的财产
- 确保你的租金具有竞争力
- 提供租约续签激励措施，如租金折扣
- 租金逐步上涨
继续教育与成长
成为一名房东可以带来个人满足感和经济回报，但优秀的房东并非一朝一夕就能成为的。学习诀窍需要时间。通过教育资源投资自己，您可以培养处理问题和寻找新机会所需的技能。
13. 及时了解不断变化的法律和最佳实践
房地产投资在不断发展。您需要了解当今的运作方式以及现行的房地产法律，以确保自己获得成功。
了解最新趋势的最佳方式是使用 BiggerPockets。我们拥有超过 200 万会员，是有关房地产投资的所有事项的最值得信赖的网站。
BiggerPockets 拥有许多教育资源，可帮助您了解最新发展，包括：
房地产投资不是你想通过反复试验来学习的东西。利用教育资源来帮助你避免代价高昂的错误并识别机会。
14. 与其他房东和房地产投资者建立联系
作为房东，最有效的成长方式之一就是利用您所在社区及其他地区其他房地产投资者的专业知识。他们可能会提供一些有价值的建议，帮助您踏上房地产之旅。您甚至可以决定与他们合作。您可以通过加入当地和全国房地产团体或参加房地产会议来寻找志同道合的投资者。
或许，扩大人脉的最佳方式之一就是使用 BiggerPockets。您可以参加论坛，让经验丰富的投资者为您解答问题。BiggerPockets 的年度大会 BPCON 也是结识其他房东的好方法，同时您还可以向经验丰富的专业人士学习。
15. 扩大规模时考虑聘请物业经理
大多数新房东都会自己管理房产。但是，随着您拥有的房产越来越多，管理房产将变得越来越耗时。如果您还有一份工作，处理所有事情可能也会很困难。
您可以找一家物业管理公司来处理日常事务，例如维护问题和展示房产。虽然聘请物业经理需要付费，但如果能腾出时间做其他事情，例如寻找新的投资或与家人共度时光，那么这可能是值得的。
最后的想法
虽然对于新手来说，当房东似乎充满挑战且耗时，但如果您有系统，情况就不一定如此。随着您通过教育资源和网络积累经验并学到更多知识，您将变得更加高效。
购买第一套出租物业就像打地基一样。正如每栋新摩天大楼的建造都始于浇筑混凝土基座一样，拥有第一套出租物业所获得的经验也可以带来更大的收获。您的第一套出租物业可能是您实现多元化投资组合和未来财务独立的基石。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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