当你在房地产投资的背景下说“策略”这个词时，大多数人会想到不同的交易类型，比如 BRRRR 或房屋黑客或炒房。对我来说，策略比任何一项单独的交易都要大。
战略有很多种定义，但我喜欢的一种定义是“战略定义了你的长期目标以及你计划如何实现这些目标。”战略是宏观目标，也是你如何追求这一目标的总体主题。
策略的对应物是战术，这是策略中较小的工作单位。在这里，您可以采取具体的步骤。
鉴于这些定义，房地产投资者的策略必须比任何单笔交易或投资组合决策更重要。策略涉及一些大问题，例如朝九晚五的工作还是全职从事房地产。或者你愿意承担多大的风险。或者你可以为你的投资组合投入多少时间。
当涉及到再融资或是否短期或中期出租房产的决定时，这些都是策略。战略和策略同样重要，但操作顺序很重要。战略规划必须放在首位，然后才是你使用的策略。
因此，我将展示战略规划如何指导我的策略并帮助我走上财务自由之路。
我的投资组合目标是在 15 年内从房地产中获得 20,000 美元/月的税后、通货膨胀调整后收入。我已经投资了 14 年，但在前七年，我没有正式的计划或策略。我大约七年前就确定了这个目标，所以我的时间范围已经过了一半，但比计划提前了很多。
以下是我七年前做出的五个战略决策，这些决策帮助我实现了我的目标。
1.获得高薪职业
和大多数人一样，我早期的投资生涯受到资金限制。我很幸运，在第一次交易时就有合伙人，但我很快意识到，如果要扩大规模，我需要稳定的收入，这样我才能有资本投资和借贷能力。
在最初的几年里，我做过很多工作：服务员、电话推销员、科技创业公司员工、媒体销售员等等。最终，大约五年后，我决定在一个高薪、增长迅速且稳定的行业攻读硕士学位：数据分析。
学费超出了我的承受能力，但我上了公立学校，贷款，并维持生计。一切都值得。我只用了一年时间就赚回了新工资。
我知道不是每个人都想成为数据分析师，也不是每个人都想继续留在自己的工作岗位上。这没关系。但对我来说，这可能是我作为投资者做出的最重要的战略决策。我可以更多地依赖房地产投资，但我选择不这样做。
我意识到实现我的长期目标的最佳策略不是全职从事房地产，而是致力于我的主要职业。
这种策略帮助我在很多方面扩大了我的投资组合。首先，我有更多的钱可以投资。其次，我能够以更高的收入承担更大的贷款。第三，知道我的薪水可以负担我的生活，让我能够在投资组合中承担更多风险，从而获得更大的收益。
对于某些人来说，这可能被视为一种牺牲，但对我来说并非如此。我喜欢我的职业，并且很感激能够一边从事房地产投资一边从事这份职业。
2. 优先考虑股权而不是现金流
我知道我的目标还有 15 年的时间，而且我将继续从事我的职业，所以我选择在开始时将现金流放在次要位置。相反，我专注于通过增值、精心挑选的房产、杠杆和幸运的市场时机来积累尽可能多的资产。
对我来说，这是一个不费脑筋的策略。当我看到我的目标时，我意识到我需要以 8% 的现金回报率 (COCR) 投资约 450 万美元的股权才能实现这一目标。当我开始时，我离目标还很远。抢购现金流高但股权收益低的房产永远无法让我达到我想要的目标。
相反，我需要找到获得大量股权的方法——通过增值和选择性地投资高需求领域来实现。因此，我决定降低现金流的优先级，转而专注于尽可能高效地积累股权。
需要说明的是，我从未、也永远不会购买没有现金流的房产。我购买的所有房产都提供最低 2% 的 CoCR，并且承保非常保守。但我设置这个最低限额是作为一种防御机制——而不是因为我需要现金。
确保收支平衡，并留有一点缓冲，让我能够保留我的资产，继续增值，并拥有战略灵活性。我将 100% 的现金流进行再投资。
随着我越来越接近目标，我计划在未来几年更加关注现金流。理想情况下，我的最低回报目标将从 2% 的低点上升到 6% 到 8% 左右，具体取决于房产。
拥有资产后，很容易找到现金流。您可以翻新房屋以提高租金、减少债务，甚至可以用现金购买。资产为您提供灵活性。
但即使我更看重现金流，我也不太可能只为了现金流而买房。例如，我仍然更喜欢一处状况良好且可能升值的 B 级房产，其 CoCR 为 5% 到 6%，而不是 C 级社区中一处破旧房产，其 CoCR 为 10%。
3.设定时间限制
要实现长期目标，比如我的 15 年目标，你需要有持久力。正如人们所说，这更像是一场马拉松，而不是短跑。因此，我为自己想出了一个独特的策略：我为投资设定了时间限制。
我知道这听起来很奇怪——这可能就是大多数人不这样做的原因——但这对我来说非常棒。早在 2017 年，我就在努力扩大规模，但我也有全职工作，还在读研究生，而且我也很珍惜社交生活。
如果要平衡所有这些事情，我必须设定界限。我给自己设定的上限是每月 20 小时。从那以后我就没再改变过。
房地产投资策略的时间强度差异很大。通过设置每月的时间限制，我只选择了那些能让我持续增长且永远不会精疲力竭的策略。如果我正在对出租物业进行装修，我就不能同时购买另一个装修密集的项目。时间限制将会被超出。
房屋倒卖、批发和大多数场外交易策略都失败了。它们太耗时了。是的，这意味着我错过了一些好机会——但这也意味着我过着自己喜欢的平衡生活方式。我可以发展自己的投资组合，同时拥有事业、社交生活，并花时间陪伴家人。我随时都愿意接受这种权衡。
4. 追逐风险调整后的回报
似乎每个人都在追求最高的投资回报，但我不会。我追求最高的“风险调整回报”。
风险调整收益的理念是，风险和回报之间存在一个范围。最赚钱的投资选择也具有最高的亏损风险（即抛售）。同时，回报最低的投资具有最低的亏损风险（即国债）。作为投资者，您需要找到您觉得合适的范围。
当你进行短期投资时，建议你承担较少的风险。当你进行长期投资时，你可以更安全地承担更大的项目。这是一般的经验法则。
但对我来说，在投资方面，我并不是一个非常能承受风险的人。因为我有一份稳定的职业，所以我从未觉得有必要冒着巨大的损失风险进行大举投资。我为什么要这么做？我的薪水足以支付我的开支，如果我能在 15 年内一直保持稳定、中等风险的路径，我就能轻松实现我的目标。
在我的投资组合中，我很高兴能有 10% 到 15% 的内部收益率。如果长期计算，这是一个极好的收益率，如果我保持这个收益率的平均值，我将远远超过我最初的目标。知道什么样的收益率能让我轻松实现目标，让我能够轻松地选择策略和交易，而不会承担不必要的风险。
5. 奔跑自己的路
我做出的最后一个战略决策是最难坚持的。考虑到我选择投身于我的职业生涯，我意识到作为一名投资者，我无法追求许多最诱人、利润最高的策略。全职工作意味着炒房是不可能的。我无法自行管理我的 STR。即使是装修也必须在范围上有所限制。
一开始，这很容易。我知道如何购买出租物业，然后修缮它们，提高价值。为什么不继续呢？
但随着我在 BiggerPockets 的职业生涯不断成长，我接触到了很多很酷的想法。我想转售房屋，购买大型多户住宅交易，或者采用我许多朋友使用的耗时但有效的场外交易寻找策略。
但尽管有很多 FOMO，我还是能够坚持我原来的计划。虽然我可能错过了一些很棒的交易，但这是值得的。
我现在没时间转手房屋，或购买大型多户住宅。我选择不做中期租赁，尽管它们提供了巨大的现金流潜力，因为对我来说，易于管理和长期稳定性比短期现金流更重要。
我不会成为市场上最好的 STR 主持人。我需要坚持符合我的个性、风险承受能力和其他战略决策的策略。
专注可能看起来不像是一种策略，但我认为它是一种策略。投资房地产的众多令人兴奋的方式很容易让人分心。但并不是每种策略都适用于每个投资者。了解自己并坚持计划对我来说是一种成功的策略。
我使用过的策略
请注意，这些策略并不是大多数房地产投资人所称的策略。我的策略中根本没有具体交易。相反，正如定义所暗示的那样，这些都是旨在帮助我实现长期目标的高级想法。
有了这些战略护栏，我能够轻松地决定要使用的策略。在过去的七年里，我购买了长期租赁。其中许多，我完成了增值项目和再融资（BRRRR），但我也购买了交钥匙资产。在过去几年里，我参与了一些联合组织和基金，因为它们提供了更高风险的机会来建立股权。由于它们的时间强度较低，因此很容易融入我的继续工作计划。
当然，也有取舍。当我看到朋友们通过倒卖房子或筹集大笔资金获得巨额支票时，我会嫉妒。但这种嫉妒很快就会消失。我正在朝着目标前进（甚至领先一步），这才是最重要的。
对于你来说，我想你觉得我做出的许多战略和战术决策都很疯狂。也许你想尽快辞职。或者，也许你现在想要现金流。
这些都是伟大的目标。无论你有什么目标，我都无法反驳。我唯一的建议是，在开始选择策略或具体交易之前，坐下来认真思考你的目标，以及你将使用什么策略来实现这些目标。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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