房地产投资有巨大的税收优惠——如果你知道自己在寻找什么

在本文中

本文由 接力。请阅读我们的编辑指南以了解更多信息。

众所周知，投资房地产的一大优势就是税收优惠。很多我第一次见到的投资者都对折旧、装修费用和运营成本有大致的了解。 然而，许多人不知道需要采取哪些步骤来最大限度地减少扣除额，也不知道可能引起国税局不必要关注的代价高昂的错误。

开支

许多投资者在提交纳税申报表时 感到困惑 哪些费用是允许的 扣除 什么不是。 具体如下：

允许的费用

• 广告： 与宣传房产相关的所有费用。 这些费用包括在线发布广告的费用以及与广告相关的所有费用，例如公寓清洁、布置、租赁照明设备以及聘请摄影师进行拍摄。
• 汽车和旅行： 开支 发生 旅行 对该物业进行维护和管理。
• 清洁和保养： 对租赁物业的任何维护，无论是每日、每周、每月还是租户之间，都是合法的开支，所使用的任何清洁材料的费用也是如此。
• 佣金： 如果未在源头扣除，支付给代理商或物业经理的费用属于合格费用。
• 折旧： 美国国税局允许你每年从应税收入中扣除特定金额（通常为 3.636%），以弥补你投资的损耗。你可以每年申报房产折旧，为期 27.5 年。 这 可以降低你的税收， 可能 甚至会将你纳入较低的税率等级。
• 保险： 这是一个 主要的 费用，尤其是在佛罗里达州这样的州， 容易受到极端天气的影响。
• 法律及专业费用： 这涵盖各种费用，从制定租约到支付给代理商或物业经理的展示费用以及驱逐的法律费用。
• 管理费： 当管理费不是从租金中扣除，而是直接从房东支付给管理公司时，他们可以 扣除 作为费用。
• 抵押贷款利息： 从租赁财产中支付的抵押贷款利息。
• 其他兴趣： 与租赁财产相关的其他贷款支付的利息，例如 BRRRR 情况下的硬通货贷款，或用于维修和其他费用的商业信用卡。
• 修理： 全部 与您的投资相关的维修，从重大装修到清洁 和 租户之间的绘画和 电器维修。
• 补给品： 这涵盖了各种可能性，从清洁产品到文具、烟雾探测器电池、浴室必需品和走廊插入式香水，仅举几例。
• 税费： 其他 大的 费用是财产税和与您的财产相关的其他税费。
• 实用工具： 房东支付的所有公用设施费用，例如走廊和外部照明、整个公寓的水和下水道费用以及暖气费用（水、下水道、煤气和电），都是合法的可扣除费用。

其他费用

许多其他费用不直接属于上述类别，但仍有资格减少您欠的税款。这些通常是：

• 银行费用（涉及物业管理账户）。
• 房主 协会 （HOA）费用。
• 如果与物业管理相关，IT 办公费用，例如电话和互联网。
• 景观美化。
• 执照和许可证。
• 害虫防治。
• 安全服务。
• 除雪。

不允许的开支

• 资本改进： 这些 是对财产的永久性结构性改变， 增强 价值并延长使用寿命。这些措施包括建造健身房或更换公寓的厨房和浴室。这些措施不同于 维修 并且必须资本化和折旧。
• 个人开支： 如果您不能为汽车支付汽油费， 这是 用于个人用途，即使您也使用它开车上班。任何特定的工作相关旅行（监督维护或向潜在租户展示单位）都必须 逐项列出 以里程数计算，并附上相关证明。同样，个人休假也不能作为费用 全部内容，即使你在那里做过一些房地产生意。

S 公司和有限责任公司

S 公司和有限责任公司可能 有用 资产保护工具，但从簿记角度来看，它们是不必要的。 实际上， 出租物业业主通常应避免将出租物业转让给 S 公司，因为股东去世后，他们的资产不会增加税基。还有其他原因，这里就不一一详述了。

如果租赁物业由有限责任公司或 S 公司持有， 应该有 处理 每个实体的财务状况。

谨慎使用房地产专业人士身份 (REPS) 来获得税收减免

对于能够合法记录的投资者来说，REPS 可以成为一种强有力的工具 750 小时的工作时间专注于房地产业务，50% 用于 真实的 房地产交易或业务。然而，小规模/兼职房东经常滥用这一政策，无数的审计和税务法庭案件强烈表明，在拥有全职工作的同时试图获得这一政策几乎是不可能的。但是，如果您的配偶可以 资格 并提交联合纳税申报表。

为了获得资格，投资者应保存其房地产活动的详细日志，包括日期、工作时间和工作描述。这些文件对于证明其有资格获得房地产专业人士资格至关重要。

为什么房地产投资者需要接受审计

房地产投资者被审计的原因与大多数自雇人士一样：他们将个人和企业费用混在一起，并申报他们无权报销的费用。像 中继 可以极大地帮助 有了这个，允许投资者通过多个免费支票账户按财产或支出类别分开他们的资金。

其他原因包括：

• 双重运营支出 和资本支出（包括费用化和折旧）。
• 错误地 申请房地产专业人士 (REPS) 状态，如上所述。
• n 的收入报告不准确不报告所有租金收入。
• 资本支出和运营支出分类错误 而不是将其资本化然后贬值。
• 夸大扣除额，例如夸大费用或不当扣除不合格项目。

请注意，折旧是在美国拥有房地产投资的显着好处之一（许多外国不允许折旧或允许的折旧远低于美国），如果处理得当，它可以成为 巨大的 拥有投资的优势，无论现金流和其他收益如何。然而，正确的会计处理对于从中获益至关重要。

做你的 自己的 簿记

做你的 自己的 记账是一种经济有效的房地产投资方式，直到你拥有四到五扇门。在某个时候，值得委托专业人士来 1) 确保它 已处理 2）腾出时间专注于发展业务的任务，例如获得交易、融资和确保投资组合 得到妥善管理。 和 中继，您可以为簿记员或其他合作者分配具有不同权限级别（如只读、付款人等）的帐户安全访问权限，从而轻松交接这些类型的任务，而无需大量来回奔波。

常见的 一些投资者错过了税收优惠

一名合格的房地产税务专业人士应该知道客户可以享受的所有税收优惠。然而，令我惊讶的是，我看到许多投资者的之前的报税员都忽略了一些明显的费用。这些费用通常包括：

• 错过所有可用的折旧。
• 不使用成本分离研究。
• 投资者符合合法资格但未申领 REPS。
• 不使用税收效率退出策略来最大限度地减少销售税，例如 1031 交易所。
• 不要求扣除其他潜在费用，例如家庭办公室、商务车辆或商务行驶里程。

税收策略可提高现金流并帮助投资者更快扩大规模

实施后，所有可用的税收策略都有助于增加利润，从而让投资者扩大投资组合。然而，有些策略特别有用：

• 成本分离： 这最近成了一个流行词。它加速了诸如家电等物品的折旧，这些物品的折旧速度比房产的其他部分更快，从而改善了现金流。
• 1031 交易所: 这项税法极大地有利于那些希望在再投资同类房产时推迟缴纳资本利得税的房地产投资者。
• 税收抵免： 多项税收抵免，例如针对节能改进的税收抵免，经常被忽视，但实际上却可以节省大量资金。

最后的想法

美国税法旨在帮助创造企业收入，并且它 对房地产尤其有利，有 1031 交换、折旧和 REPS，而这些在其他国家明显不存在。 您需要一种细致入微的定制方法来 享受您投资带来的最显著的税收优惠。

滥用费用、歪曲重要信息或听取错误的建议可能会让投资者付出惨重代价。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。