未来两年租金“必定”上涨——原因如下

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对于感受到高利率压力的房东或想知道如何 现金周转， 有 一些好消息：租金将继续上涨。 然而，对于租金负担沉重的租户来说，前景 并不是那么乐观。

“我们今年要建造 60 万套公寓，” 喜达屋资本一家专门从事酒店和市场价多户住宅的投资公司最近表示 美国财经频道 关于美国公寓建设的情况，“第二年将建设40万套，第三年将建设23万套。”

他为何如此看好房地产市场？

“这就是我对鲍威尔的不满，”斯特恩利希特在谈到美联储主席时说道。“他的政策压垮了住房市场。2026 年新建房屋数量只有 22 万套，我向你保证，2026 年的租金会上涨。”

斯特恩利希特提到的高利率，由美联储推动，让房主无法锁定利率，从而造成房地产市场停滞，库存不足，房价上涨。根据最近的一项 银行利率研究，在美国拥有和维护一套独户住宅的平均年成本超过 18,000 美元，比四年前高出 26%。这个数字不包括抵押贷款还款，还包括交易费、保险费等隐性成本（利率一直在飙升)、维护费、能源费、互联网费、有线电视费以及调整后的房产税数字。

从全国范围来看，这相当于每月抵押贷款还款额加上 1,510 美元。 根据 Zillow， 这 目前美国平均租金为 2,208 美元 对于单户住宅。 因此，租一套公寓无疑比租一套房子便宜，而且在可预见的未来，即使利率下降，这种状况仍将持续。

鉴于此，对公寓的需求达到了历史最高水平。 然而，由于利率下降导致库存不足—正如施特恩利希特所说—进一步增加了对公寓的需求。

租金上涨速度快于工资上涨速度

最近的数据支持了斯特恩利希特的言论。 根据 近期分析 来自网上经纪公司 Zillow 和 StreetEasy 数据显示，2019 年至 2023 年间，全国租金上涨 30.4%，而同期工资 上涨20.2%。工资和租金之间的差距很大程度上发生在阳光地带的大城市，如亚特兰大、夏洛特、迈阿密、菲尼克斯和坦帕。

尽管随着更多公寓进入市场，德克萨斯州奥斯汀和俄勒冈州波特兰等一些大都市的租金有所下降，但对于纽约这样人口密集的城市来说，住宿需求旺盛，导致租金达到了前所未有的水平。

StreetEasy 高级经济学家 Kenny Lee 表示：“在纽约市，建筑业根本无法满足需求。” 报告中称。

更多永久租房者

随着阳光地带市场出现数十万个租赁单元以适应不断变化的就业和人口市场，租户比其他地方更有机会达成交易。 商业房地产数据和研究公司 Yardi Matrix 预计 130万台 到 完成 2024 年和 2025 年达到顶峰，2026 年触底，达到 不是 自 1970 年代以来一直如此。

这些出租屋中有许多设施齐全，位于豪华建筑内，住户都是高收入者，他们希望能够灵活地在短时间内搬家，而不必背上抵押贷款的枷锁。他们颠覆了拥有一套房子的观念，而这曾经是美国高收入人士的梦想。

“这个故事最重要的部分是 真的 千禧一代已经到了一定的年龄和收入水平，在前几代人中，他们会搬到郊区买房，但现在他们没有这样做，”费城开发商、Post Brothers 首席执行官 Michael Pestronk 告诉 福克斯电视台 KTVU。

豪华公寓租金大幅折扣

斯特恩利希特谈论的租金上涨 不一致 涵盖所有租赁领域。 大多数房东经营的地方——平均租金的最佳点——无疑会上涨。

然而，设施齐全的豪华公寓或宽敞的独栋住宅的租金有所下降。根据哈佛大学联合住房研究中心今年早些时候发布的一份报告， 华尔街日报在过去 20 年中，将至少 30% 的收入用于房租的美国租房者比例一直在上升。现在这一比例已占到租房者总人口的一半。

然而，奥斯汀等地高档住宅的租金却大幅下降。“每个人都来这里建房，”奥斯汀经纪人卡莉·吉马良斯说。“现在供应开始发挥作用， 并且它被创建了 奢侈品市场过剩。”

其结果是，房东为租户提供了前所未有的折扣，比如阳光地带高档出租屋可免租两个月。

对小投资者的启示

所以， 什么 小投资者可以利用这些信息做什么？以下是一些需要考虑的要点。

看看郊区

在富裕的阳光地带市场，与现代公寓楼及其配套设施竞争 极其困难。 然而，租户需要为这些地方支付额外费用，而小型公寓楼或独栋住宅可以通过保持低于其价格点的价格来吸引租户。

大多数美国出租单位 拥有 由拥有几处房产的夫妻投资者经营。根据 huduser.gov截至 2022 年 8 月，小型投资者投资组合中的单户出租物业占全国投资者拥有房屋的 80%。这意味着在没有高端公寓楼的安静郊区社区，平均工薪阶层和中产阶级家庭居住的地方，对租赁的需求仍然很高。

中西部提供机遇

可建筑空间的缺乏也影响了阳光地带以外城市内及周边地区的租赁需求。

作为 Michael Pestronk 向 Fox KTVU 解释道：“最大的问题是缺乏产品，尤其是在大型成熟大都市地区。大型（大都市统计区）不再有首套房。在通勤距离内没有可用于建造住房的土地。”

对于小房东来说，在距离大城市稍远的地方买房，那里的房价较低，但租户仍然可以赚取高薪，这始终是一个不错的选择。根据 rentcafe.com，美国一些最热门的租赁市场仍然在中西部郊区，例如芝加哥郊区，包括伊利诺伊州的内珀维尔、水晶湖、乔利埃特、沙姆堡和埃尔金等热门地点，以及印第安纳州的哈蒙德、芒斯特和加里。

大学城仍然是一个不错的选择

大学住宿的需求从未如此强烈。一个典型的例子是 阿肯色州费耶特维尔，其中 阿肯色大学 连续第三年打破招生记录 连续，2023 年秋季学期将有超过 32,000 名学生入学。毫无意外，费耶特维尔在 2024 年初成为美国最热门的小型租房市场，近四分之三的现有租房者在大学期末续签了租约，而不是搬走。

最后的想法

供给和需求仍然是决定美国租赁市场的根本因素。 阳光地带已有数十万套新公寓进入市场 并软化 要求。 然而，长期供应不足的情况仍然存在，尤其是价格较为便宜的郊区独户住宅。

以高利率购房对投资者（无论大小）来说都是一个巨大的挑战。不过，对冲基金购买独栋住宅或开发商建造设施齐全的摩天大楼的消息不应该让小投资者望而却步。灵活而脚踏实地会让你处于优势地位。只要你有足够的创造力去寻找交易，仍然有交易可做。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。