纽约市的房地产经纪公司可能会因新法律而被摧毁

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纽约房地产行业正陷入困境。 立法 可能会迫使 房东 支付租户传统上向房地产公司支付的巨额经纪费。

如果该法律通过，许多房东可能会跳过经纪环节，以保留他们的 现金周转。但他们不会得到租户的同情。纽约租金飞涨，这座城市陷入了 负担能力危机，租房者难以支付经纪人收取的高额费用——通常占年租金的 10% 至 15%，还不包括 保证金 以及第一个月的租金。

此举将改变纽约市房地产的格局——纽约市是美国最昂贵的房地产市场之一。

纽约市租赁市场的现状

租户包括 超过三分之二 该市家庭的 巨大的 选举中影响选举结果。他们对高昂的经纪费感到沮丧是可以理解的：他们从来没有雇佣过代表公寓的经纪人，而被迫为这种特权支付数千美元多年来一直是他们不满的原因。尤其令人恼火的是 事实 在其他城市，支付经纪费的是房东，而不是房客。

“在大多数企业中，雇佣员工的人会付钱给员工，”来自皇后区的房屋清洁工阿古斯蒂娜·维莱兹 (Agustina Velez) 告诉 ABC新闻她说，她最近花了 6,000 美元换公寓。“这些不公平已经够多了。房东必须为他们使用的服务付费。”

然而，纽约的房地产行业与其他行业不同。每套价值数百万美元的公寓都能为经纪人带来六位数的佣金，而纽约有数千名经纪人，他们的收入来源就是在城市里四处奔波，向潜在客户展示公寓。

双方的战线已经拉开，双方都面临着巨大的风险。租金飞涨意味着曼哈顿以外地区普通公寓租户的前期费用通常超过 10,000美元约占其平均年收入的 14%。只有五分之一的租房者有 可用现金 有能力搬进纽约市的出租屋。 对于许多潜在租户来说，这往往意味着要承担信用卡债务 只是 找个地方住。

“这是对本来就昂贵且竞争激烈的市场的额外收费，”该法案的发起人、议员奇·奥塞 (Chi Ossé) 表示。 告诉 纽约时报. “它正在持有 很多 人们寻找新住所的欲望消退，这也迫使人们搬离这座城市。”

纽约市租金持续上涨

在疫情期间，成千上万的居民逃离这座城市，许多人怀疑纽约市能否生存下来，这种想法似乎是愚蠢的。随着办公楼终于 复苏迹象自此，纽约的房租持续上涨，且没有减缓的迹象。

负责制定租金稳定公寓年度租金涨幅的租金指导委员会投票决定连续第三年提高租金， 2.75％ 今年，该公司为大约 200 万租户提供了一年期租约和两年期租约 5.25% 的租金优惠。根据纽约市房源网站 StreetEasy 的数据，今年的租金中位数达到 5 月份为 3,800 美元— 这是该网站自 2010 年开始跟踪数据以来的最高水平。尽管同比增长 2%，但这是继 2023 年实现两位数增长之后的又一次增长。

纽约市租户和中介正努力维持生计

考虑到纽约市的平均工资是 73,950美元， 普通租户 预计 每年要拿出税后工资的20%左右来支付住所。

同时，当经纪人与看房代理分摊租金佣金时，他们的代理通常会获得约 60% 的佣金。因此，如果一套公寓的租金为每月 4,000 美元，即每年 48,000 美元，而经纪人 接收 其中 10% 即 4,800 美元，是代理商 接收 2,880 美元。根据 Zip Recruiter 的数据，纽约市房地产经纪人的平均年薪为 $90,773。

纽约市长期面临住房短缺

并不是 有大量的公寓 可供出租。 今年 4 月，纽约州州长凯西·霍楚尔 (Kathy Hochul) 与州议会达成协议，推动该州人口最多的城市的住宅建设。该市一直受到住房短缺和无家可归者人数不断增加的困扰，而移民危机进一步加剧了这一问题。

“纽约市的空置率达到 1.4% 这一事实应该让我们所有人都感到害怕，”众议院议长、民主党人卡尔·希斯蒂 (Carl Heastie) 说。 告诉记者 当时，引用了 报告 调查发现，五个行政区的出租房屋空置率是 50 多年来的最低水平。 无家可归者收容所数量激增 今年，一班满载移民的巴士抵达这座城市。

纽约免费公寓数量激增

由于纽约市的预付租金如此之高，无手续费租赁（即房东而不是经纪人出租公寓）的数量不断增加也就不足为奇了。 在纽约增加。StreetEasy 甚至还针对此类公寓设置了筛选功能，这些公寓很受欢迎，很快就租出去了。如果经纪人的佣金被转给房东，那么预计免费租赁的数量将激增，房东及其关联方将选择自己进行筛选，而不是向经纪人付费。

布朗哈里斯史蒂文斯公司的经纪人乔丹西尔弗说：“这是一个自上而下、政府控制的住房体系的开始。” 告诉 NBC 纽约“语言非常模糊，我们 实际上 不知道这在现实生活中会是什么样子。”

纽约房地产委员会副主席瑞安·莫内尔表示，纽约市房地产市场的复杂性使其独一无二。“将纽约与其他城市进行比较是一种误解，”他在接受 NBC 纽约采访时表示。“这是 真的 一个特殊的市场。”

纽约市长埃里克·亚当斯曾担任房地产经纪人，同时也在纽约警察局任职，他持中立立场，称市政府资助的经济适用房的租户无需支付经纪费。“我们正在审查立法，并花时间了解任何潜在影响，”市长发言人在 采访 纽约时报。

纽约市正面临低收入居民的外流

面对高昂的住房成本， 纽约市也很难留住劳动力。美国人口普查数据显示 2023 年将有 7.8 万人离开这座城市。

然而，这只是故事的一半。2022 年，该市失去了 126,000 多名居民。从 2020 年 4 月到 2023 年 7 月，该市失去了近 550,000 名居民，占其人口的 6% 以上。城市规划部发言人 Casey Berkovitz 表示，自 2022 年春季以来，已有 180,000 名移民来到该市，其中 64,600 人仍在该市的照顾下。不过，移民通常不会加入劳动力队伍或租房。

尽管许多人相信这座城市最终会恢复其人口数量，但 布朗克斯和布鲁克林 人口流失最多，而最富裕的行政区人口数量保持不变。如果这种情况持续下去，纽约市的人口将越来越倾向于居住在曼哈顿昂贵公寓的富人。高昂的租金意味着这些公寓占据了曼哈顿上层地区 免费租赁类别。

最后的想法

考虑到生活成本，很容易理解为什么这么多人离开纽约市。尽管如此，纽约市长期缺乏经济适用房，而普通房地产经纪人的收入相对较低，这意味着双方都有充分的理由支持和反对取消向租户收取经纪人费用。而且，与许多纽约法律一样，只有非此即彼的解决方案才足够。

房东和房客分摊经纪费是否可以达成妥协？我能理解这种安排可能出现的问题（任何一方都可能试图逃避支付自己的那部分费用，或者房东可能会与经纪人达成私下协议，比如降低费用并承诺提供更多房源）。但是，如果严密的立法能够执行这种安排，这似乎是最合理的解决方案之一。

鉴于纽约市驱逐租户的难度，聘请一位经验丰富的经纪人 筛选租户包括背景调查在内的费用是房东应承担的经营成本。最终，如果他们将房屋租给了错误的人，那么找到合适的租户并支付服务费用从长远来看可以为他们节省一大笔钱。

正如大多数有争议的房地产问题一样，很难相信不可能达成令双方都满意的妥协。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。