美国司法部调查“住房卡特尔” 房东提高警惕

在本文中

住房卡特尔？不，不是在一个无法无天的毒品国家，而是在美国主要城市，企业房东 被指控 与德克萨斯州房地产软件公司 RealPage 合谋 推高租金。

最近，总部位于亚特兰大的 Cortland Management（美国最大的房东之一） 曾是 联邦调查局发出逮捕令 关于 正在进行的反垄断调查 多户住宅 住房定价 司法部 (DOJ)。 根据 Cortland Management 网站的信息，该公司价值 2180 亿美元，在 13 个州管理着 85,000 个单位。

RealPage 发起了强有力的辩护，其大部分 网站 致力于揭穿操纵房价的指控。它声称，在许多情况下，它建议降低房价，而不是提高房价。

RealPage 的覆盖范围

RealPage 表示，其服务超过 全球2400万台 来自北美、欧洲和亚洲的办事处（包括 450万 美国的出租公寓）， 使用 使用算法定价来衡量每处房产的租金 他们服务 结合 他们的管理公司客户。正是他们的业务的这个方面 FBI主要关注的是。

私募股权公司 Thoma Bravo 收购 RealPage 2021 年，该公司以近 100 亿美元的价格收购了这家公司，此后不久，该公司的投诉就开始了。从西雅图到新泽西的租户带来了 二十多起集体诉讼 该公司被收购后不久。

租户声称，RealPage 垄断了美国住房市场，让他们陷入了“房子永远赢”的境地，无论他们如何转变，租金都会上涨。如果他们选择续租，他们的租金将根据 RealPage 的新数字上涨。如果他们搬家，他们的租金也会上涨，因为其他物业管理公司会利用 RealPage 大幅提高租金。

初始租户投诉 被合并 纳什维尔联邦地区法院审理的一起案件。 该案引起了司法部的关注， 发起当前的反垄断调查。

潜在的地震后果

Cortland Management 负责管理亚利桑那州等多个州的房产。州检察长 Kris Mayes 最近发言 关于此案，他说：“RealPage 和这些房东涉嫌参与的阴谋伤害了亚利桑那州人，并直接导致了亚利桑那州的经济适用房危机。这一阴谋扼杀了公平竞争， 本质上 在我们州的两个最大的都市区建立了租赁垄断。”

ProPublica.org 是一个旨在揭露“政府、企业和其他机构滥用权力和背叛公众信任的行为”的网站，最近进行了 它是 自己的 调查 起诉 RealPage，得出结论认为这家软件巨头确实利用其算法积极且人为地抬高租金。如果司法部同意，结果可能是对美国一些最大的多户型房东的重大诉讼。而且由于这些出租单元中有许多被捆绑在一起 房地产投资信托基金 并在华尔街交易，由此引发的诉讼可能会高达数十亿美元。

政治角度

由于住房和生活成本成为下一届选举的热门话题，拜登政府已将租金控制和价格上涨作为其经济适用房政策的核心主题。总统在最近的国情咨文演讲中表示：“我们正在打击那些通过操纵价格和抬高租金而违反反垄断法的大房东。”

在 美国参议院参议员 Peter Welch（佛蒙特州民主党）和 Ron Wyden（俄勒冈州民主党）提出了 防止算法促进租赁住房卡特尔法案 在 一月。

怀登在一篇 新闻稿“尽管我认为这些卡特尔已经违反了现有的反垄断法，但我希望法律能够明确规定，通过算法操纵租金是一种犯罪行为。”

RealPage 并非唯一一家

RealPage 不是 被挑出来 以防受到可能的惩罚。 它是 软件竞争对手， 雅迪系统公司， 也是司法部的目标 因类似指控。

人们普遍认为，与司法部对抗是徒劳的，因为政府拥有无限的资源，所以大多数公司最终选择和解，这 已经发生 在纳什维尔提起的一些早期 RealPage 案件中。总部位于丹佛的 Apartment Income REIT（通常称为 AIR）和总部位于达拉斯的 Pinnacle Property Management Services（由房地产服务公司 Cushman & Wakefield 拥有）承认没有在 选择结束 早日提起诉讼。

AIR 在一份声明中表示：“AIR 的定价决策过去和现在都是由 AIR 团队成员根据内部信息和公开的市场数据做出的。”“尽管这些指控毫无根据，但 AIR 很高兴能够以有利的方式提前退出诉讼。”

司法部干预的历史

司法部寻求加强住房市场的竞争并非新鲜事。它 历史悠久 数十年来，该机构一直在处理此类案件。最近，该机构取得了连胜，在针对该国最大经纪商提起的反垄断集体诉讼中发挥了关键作用， 全国房地产经纪人协会（NAR）。

“自从我加入全国房地产经纪人协会以来，我们就一直是他们的目标，”NAR 主席 Kevin Sears 在一次会议上对数百名业内人士表示，他是一名拥有 20 多年执业经验的房地产经纪人。 会议 在二月。

尽管美国司法部不是诉讼的一方，但据新闻和分析公司称 Axios多年来，该政府机构一直在调查房地产行业。2021 年，在新政府的领导下，该机构向 停止 此前的和解协议本可以阻止其起诉 NAR。今年 2 月，该部门 提出异议 在马萨诸塞州的一起佣金案件中，双方达成了不同的和解，该案件与针对 NAR 的更大案件如出一辙，最终 4.18亿美元和解金。

最后的想法

美国政府很少会输掉官司，大多数被告在案件开庭前很久就达成和解，此前针对 RealPage 关联公司的诉讼就是如此。他们的许多现有客户都在为后果做准备。RealPage 保证他们的软件符合联邦法律，但这不太可能阻止开发者放弃与他们做生意。

“我们当然建议客户 做好准备 一个没有 RealPage 式收入管理的世界，”Alston & Bird 律师事务所代表企业客户的反垄断律师 Parker Miller 说， 告诉 华尔街日报。

放眼未来，当一家公司以 100 亿美元的价格出售时，就像 RealPage 一样，该公司有巨大的责任来增加收入以证明投资的合理性。这种压力是否导致 RealPage 越过法律界限并与房东勾结，损害租户利益（正如司法部所声称的那样），目前尚无定论。 什么 不是 需要讨论的是负面宣传、多起法庭案件的法律费用以及司法部的调查。

许多 房东 可能对针对一家在全国范围内使用的软件公司的案件感到措手不及。全国范围内的住房短缺、无家可归者人数增加以及靠薪水生活的人们凸显了这项调查。对经济适用房的需求不容小觑。能够填补这一空白的房东——无论是与政府机构合作还是独立——在未来几年可能会受到欢迎。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。