办公房地产行业和地区银行的前景如何？
在 “Sonny Kalsi：应对银行破产和商业房地产控股，” 指导资产 在特许金融分析师协会 (CFA Institute) 的播客中，特许金融分析师协会研究、宣传和标准部门主管 Paul Andrews 与 BentallGreenOak (BGO) 联席首席执行官 Sonny Kalsi 谈论了该行业的前景。BentallGreenOak 是一家全球领先的房地产投资管理顾问和房地产服务提供商，管理的资产 (AUM) 约为 830 亿美元。
今年，金融市场从业者和观察人士对经济健康状况的担忧日益加深，尤其是银行业对房地产行业的敞口。硅谷银行 (SVB) 和 Signature Bank 今年的倒闭，以及对第一共和银行的仓促收购，让一些市场参与者相信，已经承受财务压力的地区性银行现在可能在动荡的商业房地产行业面临潜在危机。最令人担忧的是银行业对办公楼行业的敞口。
安德鲁斯与卡尔西的讨论以系统性风险问题开场：“许多银行持有大量房地产投资组合，您认为最终结果会怎样，特别是从系统性风险角度和银行业务角度来看？”他问道。
卡尔西表示，许多大银行已经退出房地产贷款业务，尤其是它们对商业房地产的贷款占比下降。但非银行部门已介入，帮助弥补贷款缺口。“非银行贷款机构经常从这些大银行获得回购融资。地区银行现在提供大量房地产贷款，可能至少占房地产贷款总额的三分之一，并且在过去五年中一直是增量房地产贷款的重要组成部分，”他解释道。“所以，对你的问题的长远回答是，我认为地区银行在那里有相当大的敞口。”
卡尔西表示，需要考虑的两个大问题是流动性和办公楼的状况。“没有可用的融资。大银行不提供融资，地区银行现在也不再提供融资。”
由于商业地产是一个很大的类别，卡尔西认为其中有些部分问题会少一些。他以工业和多户住宅部门为例。他说，多户住宅也受到政府资助机构的融资支持。他警告说，写字楼部门令人头疼。“这其实不是煤矿里的金丝雀，”他说。“而是坐在房间中间的 800 磅重的大猩猩！”
区域银行的挑战
“那么，地区银行会做什么呢？我们是不是又坐上了一颗定时炸弹？”安德鲁斯问道。
“是的， “我认为这可能是一颗定时炸弹，”卡尔西说，“但我认为这是一颗引信很长的定时炸弹。”与可以在资本市场上展期的短期工具证券不同，许多银行贷款的结构使得银行必须自己扣动扳机才能造成违约。“因此，目前有很多资产处于技术性违约状态，”他说。“可能存在不符合不同契约、到期日、违约等情况，许多银行只是在展期这些贷款，因为他们知道借款人处于流动性不足的市场中，无法为他们再融资。”
因此，监管机构将对违约定时炸弹是否以及何时爆炸拥有巨大影响力，卡尔西断言。“你可以说，一方面，（监管机构）是利率环境导致这一情况发生的，对吗？”他说。“很多人都措手不及。我没想到利率会以这样的速度上涨，但我们知道利率在上涨。所以，我对其中一些贷方措手不及感到有点惊讶。看看监管机构如何处理这个问题会很有趣。”
卡尔西警告称，如果监管机构强迫贷款机构按市价计价，结果可能会很糟糕。“但如果监管机构对他们宽容一点，给他们时间，那么我认为这将是一个缓慢的过程。”
最困难的行业
“我曾开玩笑说，办公楼已经取代零售成为房地产中最糟糕的六个字母的词，”卡尔西说。从这个角度来看，他指出，10 年前零售业面临着“末日”。“没有人再去商店购物了，”他说，尽管零售资产价值在过去 10 年里下降了 30% 到 50%，许多租户破产了，但那些幸存下来的零售租户面临的竞争较少，因此现在他们的商业环境更好。“因此，零售业已经找到了立足点，而且发展得还不错，”他说。
“我认为办公楼行业也会发生这种情况。但请记住，我说的是 10 年。办公楼行业需要一段时间才能站稳脚跟。因此，我们必须决定耐心地解决这个问题，监管机构也必须决定是否要耐心等待，”卡尔西说。
那么，如果监管部门有耐心，我们就不会再面临巨大的系统性风险事件了？
“我希望我们不会再面临系统性风险事件，”卡尔西回答道。“我不会点名，但有些银行的账簿上有 30% 到 40% 是商业房地产，”他说。他宣称这些银行存在问题，并指出今年 SVB、First Republic 和 Signature Bank 的破产就是可能即将发生的破产的例子。“我不是银行专家。但如果我是一个赌徒——我就是——我不认为我们能解决这三家银行的问题。我认为我们会看到更多。”
“CFA 协会的会员包括资产所有者、资产配置者、中介机构等。从实际角度您如何看待这个问题？他们应该关注什么？”Andrews 问道。
“他们中的一些人直接拥有资产，一些人可能间接拥有资产，无论是通过房地产投资信托市场还是通过基金经理。我认为你必须问自己的一件事是‘我现在有合适的人来管理这艘船吗？’我认为这是其中的一部分。所以这是第一点，”卡尔西说。
第二点是如何考虑资产类别。“我们谈论的是防御。我们谈论的是如何处理我们现有的投资组合。我们如何考虑这个问题，如何管理它？我们现在经常听到的一件事是分母效应——股票市场下跌，因此替代资产现在占这些人投资组合的更大比例。这是件坏事吗？也许这是人们应该走的方向。全球金融危机的一个明显启示是，那些有更多时间的人最终获得的回收价值比那些被迫出售的人要高。”
但即使在谈论房地产市场可能面临的痛苦时，“也存在一些很好的投资机会，”卡尔西说。“例如，现在是成为贷款人的好时机。如果你能成为贷款人——顺便说一句，我们有大量贷款业务；贷款约占我们业务的 25%——现在是将新资本投入该领域的绝佳时机。所以，我认为这部分不仅在于现有投资者和 CFA 协会成员如何考虑保护他们所拥有的资产？但你如何考虑进攻？”
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图片来源：©Getty Images/FangXiaNuo
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