加州的 ADU 法是否标志着住房新时代的开始？

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6 月 11 日， 圣何塞 成为第一个根据 加州议会第 1033 号法案，该法案于今年年初生效。该法案允许地方法令允许房主出售 附属住宅单位 （ADU）作为公寓，但城市必须选择加入。

AB 1033 是众多 国家政策 旨在鼓励经济适用房开发的法案自 2017 年以来一直在加州实施，其中许多法案都侧重于增加 ADU 的生产。随着州政府消除障碍并填补阻碍新建筑建设的地方漏洞，加州的 ADU 生产呈爆炸式增长， 增加 2016 年至 2022 年间，增长率将超过 15,000%， 研究 来自加州 YIMBY 教育基金。去年，ADU 约占 五分之一 该州新建的住房单元。

到目前为止，大多数房主建造 ADU 是为了安置家庭成员或赚取租金收入。关于 27% 的 ADU 2018 年以来完成的 经过考虑的 收入低于该地区平均收入 120％ 的家庭可以负担得起。

但AB 1033 如果被更多城市采用，则有可能通过增加可负担入门住房的供应来影响加州的住房拥有率。目前， 该州家庭收入中位数 是 不够 满足贷款人的要求 抵押 在底层住宅中。

这项改革还为投资者和加州现有房主提供了机会，因为 ADU 通常 建造成本更低 比单户住宅更便宜，而且有潜力获得丰厚利润。不过，在加州将 ADU 作为公寓出售可能存在挑战，而且目前尚不清楚该州取消限制后该策略是否会成功。

加州业主和潜在购房者的机会

圣何塞的新法令将于 7 月 18 日生效，允许当地房主将 ADU 和主要住宅分开出售，作为共享同一财产的公寓。此前， 出售 ADU 作为公寓单元 仅被允许 在有限的情况下。

虽然圣何塞是该州解除限制以来唯一改变分区法规的城市，但其他城市可能也会效仿——伯克利市议会已经 投票 于 2025 年采用 AB 1033。

先前的一项法律， SB-9，允许房主分割土地并建造额外的单户住宅，但改革 有限 影响。 城市 给予自由 设定他们的 自己的 SB-9 项目的指导方针，这些指导方针往往很繁琐，而且这个过程成本高昂。在许多城市，法律挑战也是一个障碍。

此前对州法律的几项修改也使得 建造和租赁 ADU 更容易和新的 融资选择 允许房主利用预计的租金收入获得建筑贷款。 这一策略比土地分割更受欢迎，但并不是所有的房主都有兴趣成为房东。

AB 1033 为房主提供了另一种利用房产获利的途径，同时 还 允许建造更多经济适用房。例如，退休人员可以建造 ADU，并使用出售所得的资金来支持居家养老， 尽管 首次购房者如果对较小的面积感到满意，则更有可能获得抵押贷款。现有房主无需出售其主要住宅 为了 套现，从而有可能消除高抵押贷款利率的锁定效应并增加住房库存。

为了合法出售 ADU，业主需要成立业主协会 (HOA) 来监督共享外部空间的维护，例如车道或共享屋顶（如果 ADU 附在主要住宅上）。业主 还需要 通知当地公用事业公司他们计划分别运送这两个单元。 房地产税 将对每个单位单独进行评估，但目前还不清楚这是否会导致城市收入的净增加。

寻求单独转让 ADU 的业主还必须获得抵押贷款机构和其他留置权人的同意。这将影响任何不完全拥有房屋的业主，抵押贷款行业的反应可能决定该法案对住房负担能力的影响程度。

AB 1033 为市政当局在选择时提供了一定的灵活性，因此要求和审查流程可能会因城市而异。 选择 修改其区域划分规范。

障碍可能会妨碍 AB 1033 的目标

一般来说，AB 1033 使房主更容易获得 ADU 建设许可证，并将 ADU 与其主要住宅分开出售。 然而， 还有 一些障碍可能会阻止房主享受这项改革的好处。

最明显的问题是，有抵押贷款的房主 需要 获得贷款人的同意。通过要求采取这一步骤 之前 在 ADU 销售中，法律保护房主避免在不知情的情况下触发 销售到期条款 在他们的住房贷款协议中。

但目前尚不清楚抵押贷款机构是否愿意批准这些交易。AB 1033 规定，房主可能需要满足额外要求才能获得贷款机构的同意，这可能很简单，比如更改房产的法律描述，也可能根本不可能完全还清抵押贷款。

贷款机构往往会对公寓收取略高的利率，因为其他单元业主和 HOA 的未知变量会增加贷款风险，因此贷款机构似乎不太可能愿意允许借款人出售部分房产，同时保持单户住宅抵押贷款的利率和条款。话虽如此，想要建造和出售 ADU 的业主可以选择：他们可以 再融资 贷款产品，例如 CHOICE装修按揭 或 家居装修抵押贷款。

但 获得融资可能无法克服当今高抵押贷款利率的锁定效应。 当前抵押贷款利率较低的借款人需要权衡投资收益与新贷款的较高利率。 和 虽然在主要住宅中添加 ADU 作为出租物业可以显著提高原有房屋的价值（当出售给合适的买家时），但出售部分土地并将单户住宅重新归类为公寓可能会降低原有房屋的价值 家。由于存在诸多权衡和潜在的法律问题，房主很可能需要在出售前获得专业建议。

考虑到这些问题，AB 1033 可能 不是 提供 很多 为选择此项措施的城市的 ADU 建设提供额外的激励。 对该立法的批评者还 问题 它是否会增加经济适用房的供应或阻碍其他更有效的计划。AB 1033 不包含任何针对开发商的负担能力要求，而城市住房工作人员需要花时间实施新规则，这可能会推迟其他既定的住房优先事项。

虽然很明显，像 西雅图，这也允许 ADU 被出售 作为公寓，有 导致 ADU 许可证，几乎没有证据表明它们对经济适用房有影响。只有 小的 份额 西雅图的 ADU 位于公寓地块上，虽然这些单元的售价较低，但样本量很小。

如果 ADU 公寓真的流行起来， 可以为投资者提供 有机会以较低的价格进入炙手可热的加州市场。投资者还可以有多种选择 获得回报 ADU 建设。

研究 节目 在大城市，ADU 平均能使房屋价值提高 35%，这可能会使 翻軟 可能成功的策略， 尽管 目前尚无数据表明将两个单元作为独立公寓转让与在同一笔交易中出售两个单元相比对房产总价值有何影响。加利福尼亚州各市政府的租赁限制和自住要求各不相同，采用 AB 1033 的城市在颁发许可证时对这些要求有一定的灵活性。

但 投资者可以 潜在 出租一个或两个单位， 或者 将一套作为公寓出售，另一套出租。 有选择是好事，但是 选择正确的策略 需要仔细分析各个因素，例如地段、邻居和当地法律。

底线

加州、西雅图和波特兰的 ADU 改革已导致 蓬勃发展的ADU建设，任何能够以相对较低的成本对地方政府的住房供应产生积极影响的努力都是值得的。 近年来，已有数十个城市批准了 ADU 改革据加州大学伯克利分校 分区改革追踪，而且这些变化的影响可能是巨大的。

但目前还不清楚 AB 1033 是否会显著增加加州的 ADU 许可 以上和 除了该州通过消除 ADU 建设障碍所取得的巨大成果以及选择加入的城市是否会增加经济适用房之外。一个主要障碍可能是 自由裁量权 抵押贷款机构将借款人的财产“公寓化”。

如果该法案确实导致更多 ADU 销售，这可能会降低希望进入加州高价市场的投资者的准入门槛。那些希望购买独栋住宅并增设 ADU 的人也有融资选择，并可能以多种方式获利，而 AB 1033 提供了额外的投资渠道。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。