出租物业的紧急维修（房东指南）

在本文中

所有房东都知道，凌晨 2 点接到房客的电话是一种多么可怕的感觉，他们的炉子在零度以下的气温下停止工作，或者水管破裂导致水从四面八方喷出，这是需要您立即处理的紧急情况。

虽然外包给物业管理公司可能会减轻紧急维修的负担，但对于所有房东来说，了解什么算作紧急维修、如何主动规划以及在紧急情况发生时如何处理，都很重要。

什么被视为租赁财产的紧急维修？

租赁物业的紧急维护情况通常会涉及重大损坏，影响物业本身的即时安全或可用性。

租赁物业紧急情况的常见例子包括：

• 煤气泄漏或一氧化碳问题
• 管道问题，包括无法使用的厕所或破裂的水管，可能导致洪水和财产损失
• 外门或锁损坏，无法从外面锁上
• 出于安全考虑，在法律规定需要供暖或制冷的天气下，空调或暖气炉会关闭
• 长时间停电
• 洪水或火灾损害
• 污水倒灌
• 长时间停电
• 严重的电气问题，包括已发现的带电电线问题

重要的是要考虑到房东不会是这些紧急情况下的第一联系人。例如，如果租户发现煤气泄漏，出于安全考虑，他们首先应该拨打当地消防部门的电话。如果需要，房东可以与消防部门讨论这个问题，以确定可以立即进行哪些维修。

每个州可能都有各自的租户权利法，这可能会影响紧急维修或突发维修的定义。请注意当地的法规，以确定哪些情况才算紧急情况，需要立即解决。

什么被视为非紧急维护？

非紧急维修包括任何其他非紧急维修。这些维修仍可能被视为紧急维修，因为房东有三到七天的时间进行关键维修，并有最多 30 天的时间进行所有其他维修。

非紧急维护的示例可能包括：

• 预计气温将低于 90 华氏度，但空调却坏了
• 没有热水
• 灯具烧坏了。
• 车库门开启器不工作。
• 油漆剥落或墙面损坏
• 害虫侵扰
• 一个马桶或水槽无法使用，但该房屋内有多个可用的。
• 炉子没有完全加热。
• 冰柜无法正常工作。
• 屋顶、门或窗户轻微漏水

积极准备紧急维修

紧急维修从来都不是件有趣的事，但对于房东来说，这是不可避免的一部分。虽然你永远不知道它们何时会发生——而且它们似乎总是在最不方便的时候发生——但房东可以采取一些措施，尽可能提前做好准备。

首先要教育租户什么是紧急维修和非紧急维修。对解决这两种维修需要多长时间设定合理的预期。确保租户了解联系谁，以及可能需要哪些官方沟通，包括必须提交的任何必需表格。

作为一般经验法则，我们建议租客期望获得与房主相同水平的服务。例如，有人可能无法在暴风雪中出门，并且可能需要 8 到 12 小时才能让任何专家出门。

您还应该列出供应商名单，最好有两三家公司提供您可能需要的每项服务的紧急维修服务，包括水管工、电工、锁匠和暖通空调维修专家。尽可能与供应商建立关系，以便他们愿意在需要时立即赶到现场。

有些房东选择与物业管理接听服务合作，这些服务将全天候接听租户电话。这些半夜来电可以转接给接听服务，而不必叫醒房东。

处理紧急维护情况

在处理租户的紧急维修情况时，房东实际上有三种选择：自己处理、将合同维护外包给第三方供应商，或者如上所述，聘请物业管理服务。

DIY 维护

DIY 维护归根结底就是自己处理租户的维修和维护请求。您必须接听来电、检查损坏情况，并联系技术人员处理您无法自行完成或没有获得许可进行的任何工作。

话虽如此，将您的个人手机号码交给住户并不总是最好的主意。您可能会发现自己被各种小请求淹没。最好使用虚拟电话号码进行维护，或者将其路由到办公室线路（如果有）。租户可以留言，如果确实有紧急情况，您可以立即回电。

这可能很有挑战性。有时租户可能会打电话要求立即解决问题，但第二天才能解决问题，或者情况并不紧急。

确保您手头有可信赖的承包商名单，以备紧急情况发生时使用。

与第三方供应商签订合同进行维护

许多房东更喜欢自己处理大部分事务，例如接收和跟踪付款或审查租户申请。因此，他们不想与物业管理公司合作。

那些确实想更多地参与（并为自己保留更多利润）但仍想外包一些维修工作的人可以选择这样做。有专门为自行管理出租房屋的房东提供的维修公司。他们将负责持续的维护，并可联系他们进行紧急维修。

在考虑选择维护承包公司时，请问与选择物业管理公司相同的问题。对于首次当房东的人来说，这可能是一个不错的选择，他们希望完全控制房产，但又担心持续的维护问题。

使用物业管理公司

选择与物业管理公司合作的房东可以依赖物业经理来监督紧急维修。在某些情况下，公司可能会优先选择能够帮助更快进行紧急维修的供应商。

与物业管理公司合作时，请询问以下问题以确定他们如何处理紧急情况：

• 紧急维修需要额外收费吗？
• 您保证紧急维护的时间表是什么时候？
• 您认为紧急维护是什么？
• 您的维修做法是否符合州和联邦的要求？
• 您是否与现有的供应商有合作关系？
• 作为房东，您需要我做哪些事情来完成紧急和非紧急维修？
• 我的租户如何联系我以请求紧急和非紧急维修？
• 未经我的批准，你们会花多少钱进行维修？未经我的批准，你们会完成哪些类型的维修？

确保你不仅对所有答案都满意，而且有一份正式的合同，概述了你们达成的所有内容。如果不是书面形式，你就不能相信协议会得到执行。这包括物业经理在未经额外许可的情况下可以花费的金额限制，限制通常包括 300 美元、500 美元和 1,000 美元。

最后的想法

紧急维护并不经常发生，但 做 发生。制定计划、设定期望值并联系大量承包商可以让您随时准备好处理突然出现的任何情况。

因为紧急费用可能非常昂贵——尤其是如果你在夜间呼叫紧急服务——最好为可能出现的情况预留资金。同样，虽然紧急情况通常不是经常发生的，但一次管道问题就可能花费 500 到 2,000 美元。做好财务准备很重要。

最后，尽可能避免延迟维护。根据需要定期进行维修和更新。例如，每年对 HVAC 系统进行维护，并确保每年至少冲洗一次热水器。这可以防止以后发生更昂贵的维修，并且可以在问题变成紧急情况之前发现它们。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。