4 个非常规信号向我展示了房地产市场尚未开发的潜力

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本文由 租房养老。阅读我们的编辑指南了解更多信息。

当你研究潜在的房地产投资市场时，你会寻找什么？我们都知道基本情况：

• 寻找低于市场价值的。
• 寻找租金现金流良好的地区。
• 寻找受租房者欢迎且价格实惠的地区。

这 为潜在投资者提供了许多可供选择的领域。

事实是，美国 是 房地产市场非常多样化，你需要时间和耐心来 真的 深入本地市场 详细至 确定真正有潜力的领域。

当然，你可以 选择 将研究外包给当地的房地产团队，他们会向您提供投资选择。 如果你没有时间做你的 自己的 研究或 如果你 完全的初学者 并想要 以尽量减少风险。

话虽如此， 这种方法的缺点是，你只能获得当地团队向你展示的有限范围的选项。 自己的 研究需要花费大量的时间和精力，并且总有可能犯下代价高昂的错误。 但根据我的经验，从长远来看，努力工作是有回报的；你 只是 需要学会跳出固有的思维框架。

以下是我在投资房地产市场之前所寻找的一些较少研究、不太常规的东西。

1. 房产在我的预算范围内

作为房地产投资者，首先要做的事情之一 你总是被告知 制定预算并 确保 坚持下去。问题是：你 然后 买 10 用你的钱买便宜的房产还是买两套高端房产？你如何回答这个问题将决定你 最终寻找 寻找值得投资的房产。

寻找你可以 几乎 在您的价格范围内。这可能意味着购买更少的房产，但选择将 从长远来看会带来更多积极影响。

是的，便宜就是好。投资者希望房价便宜；租房者 想 廉价租金。他们 不 想然而，廉价住房位于不受欢迎的地区。无论如何，那些租房的人都不是你想要的那种人。

你想要独角兽：低于市场价值的房屋，位于 好的，极具吸引力的地区，租金高，人们愿意居住（超过一年）。如果这是您的最终目标，那么请始终考虑您想要吸引的租户的素质以及升值。 这 它不会是您能找到的最便宜的房产，但随着时间的推移，它将表现得更好。

因此，一旦你算出了你能负担多少钱，就可以寻找市场 有 更美好 价格如此低廉的房屋。 绝对地 没意义 10 位于昂贵地区郊区的廉价房屋。您可能会从此选项中获得现金流，但您也可能 最终 处理因邻里关系不佳而产生的一切持续麻烦 — 乘以 10！

2. 当地人口更年轻

令人惊讶的是，许多房地产投资者仍然 忽略 人口统计学因素 投资领域。 这就是为什么自动投资 在佛罗里达这样的地区， 研究可能会非常危险。

很多 人们在互联网上搜索房价，发现某个地区的房价很高且还在上涨，就推断该地区的投资前景良好。

错了。房价上涨本身并不能说明该地区的投资前景。如果你 最终投资 在经济增长有限且人口老龄化的地区，你就会陷入困境。

因为我们以佛罗里达州为例，它是一个多元化的州，其中一些地区以富裕的退休人员社区和季节性经济而闻名。 其他地区则更多 各种各样的 从人口统计学角度和至关重要的是， 经济多元化，推动年轻人口就业。

人口普查数据集是 有用 如果你知道什么信息 你正在寻找简而言之，你要寻找的是 租赁需求 以及日益增长的多元化经济。我倾向于参考以下当地人口统计数据来 真的 衡量当地房地产市场的潜力：

• 年龄： 太年轻可能意味着流动人口无法支付更高的租金；太老，主要看到的是房主，当地经济可能有限且停滞不前。理想情况下，我会寻找 那里有 25 岁至 45 岁的年轻专业人员数量强劲且不断增长。
• 当地失业率： 越低越好。任何高于 全国失业率 应该让你停下来思考，因为这意味着当地经济出了问题。
• 多元化的当地经济： 接下来，我会查看当地人的就业情况。这是一个 重要的 因为它会告诉我当地经济是否多样化。这些数据不会出现在劳工统计局的人口普查中，但你可以 容易地 从当地县或市商会或类似组织获取。

例如，快速浏览一下 底特律地区商会网站 告诉我，底特律拥有多元化的当地经济，医疗、政府、制造业和零售业之间的就业分布均匀。这种细分对投资者来说是个好消息：如果当地经济的一个要素衰退，整个 当地经济将继续保持 漂浮。

3. 更长的本地入住时间

租赁需求旺盛 本身 并不总是意味着一个很好的房地产投资机会。当然，如果 你的目标是 出租给大学生，那么大学城就是你要找的地方。

但大学城的问题在于租户流动率高。一般学生会在一两年内搬走，而在其他人搬进来之前的暑假里，那些安静的几周或几个月会让你付出代价。

我喜欢关注租赁需求高且入住时间通常较短的地区 长的入住时间越长，现金流越稳定，维护和维修工作就越少。长期租房的租户会更好地照顾您的房产。他们往往总体上安顿得更好，工作也更稳定。这是您作为投资者对租户的黄金标准。

当然迟早，您可能与其中一位租户发生了问题。 这就是生活。 你 需要 是 准备 应对各种可能发生的事件，包括非法居住和驱逐的问题。

再次强调，你需要做好调查 这里 并确保您了解当地的住房法律法规。有些地区 很多 比其他人更支持房东。

4. 放眼大都市地区之外

这 是我房地产投资者成功的秘诀。大多数人只关注大都市地区——因为他们只听说过大都市地区。

每个人都听说过纽约、迈阿密和芝加哥。同样，你会惊讶地发现，许多新兴投资者将他们的房产搜索范围限制在大都市。 或者他们 简单地 不要做任何 深入研究，自动选择大城市。

然而 一些最好的交易发生在新兴市场或二级市场。这些二级市场通常位于大都市地区 30 英里以内。它们提供比大城市更实惠的房价， 但仍然带来高昂的租金和需求。

佛罗里达州奥兰多周边地区就是一个很好的例子。奥兰多的房价非常高，而且对租金有严格的管制。我的策略是投资奥兰多郊外的郊区和城镇。波尔克县就是这样一个地区，它位于奥兰多市南部，这里的房价只是奥兰多的一小部分，但租金仍与大都市的租金相对接近。

你必须像潜在的租客一样思考。如果你 正在移动 带家人搬到新地方，你会选择在芝加哥/迈阿密/奥兰多市中心租一套超贵的公寓吗？ 相当 搬得远一点，比如说在 30 分钟的通勤距离内，能有更多的空间、漂亮的院子，而且空气污染更少？

通常情况下，郊区繁华 主要的 随着家庭数量增加，大都市的租房需求更高 正在移动 到生活成本更加低廉的郊区和邻近城镇。

一条经验法则是：不要走得太远。大多数人并不想用乡村生活取代城市生活；他们仍然想要城市生活的同样好处，只是更物有所值，生活节奏稍慢一些。 小的 在此，差异至关重要。

以阿拉巴马州的哈维斯特为例。严格来说，它位于阿拉巴马州亨茨维尔大都会区，距离亨茨维尔仅 25 分钟车程。但它与亨茨维尔本身有着不同的氛围，拥有宁静、紧密的小镇氛围和当地公园。

Harvest 的租金中位数非常健康 1,883美元—高于亨茨维尔本身 1,478 美元。 这 只是 这表明人们仍然愿意为他们认为更具吸引力、可通勤到工作地点的地区支付更多费用。

最后的想法

有了这些研究较少的细节，您就可以建立一个房地产投资组合，提供更好的现金流，并且随着时间的推移不太可能失败。深入挖掘，尽职尽责，您将获得回报。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。