租赁市场趋冷——优惠政策正在兴起

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Zillow 7 月份租赁报告 表明美国一些城市的住房负担能力正在增强。建筑热潮为市场带来了新房源，增加了供应量，迫使房东为租户提供激励。

在过去几年的租赁过山车中，尽管租金从一年前开始持续上涨，并且在许多市场仍保持上升趋势，但最新消息对于潜在租户来说还是会受到欢迎。

更多优惠和建筑热潮

三分之一的物业经理提供优惠政策，例如免除一个月或半价租金以及免费停车，这将有助于疲软市场中的租户渡过最初的困难，即筹集搬家费、押金和租金。

Zillow 在报告中指出，6 月份 多户住宅 新建住宅单元数量比近半个世纪以来的任何一个月都多，为资金匮乏的租户创造了选择。 租咖啡 批准了 Zillow 的调查结果， 陈述 开发商有望在 2024 年底前完成创纪录的 518,108 套租赁单元，同比增长 9%，比 2022 年增长 30%。

Zillow 统计数据显示，7 月份美国平均租金上涨 0.4% 至 2,070 美元。 这 略低于 6 月份的 0.5% 增幅和 4 月和 5 月份的 0.6% 增幅。年度租金增长也遭遇挫折，租金同比增长 3.4%，而 6 月份的同比增长率为 3.5%。

提高负担能力

这些 美好的 增长率的下降已经打破了人们的负担能力，现在租户的负担能力已经处于门槛的右侧，这意味着他们每月支付的房租仅占其收入的近30%。

物业经理们也做出了相应的回应，7 月份 Zillow 上 33.2% 的全国租赁房源提供优惠，高于去年的 25.4%。在大部分建筑都位于阳光地带的地区，优惠幅度甚至更高（唯一的例外是不位于阳光地带的盐湖城），以下城市超过 50% 的 Zillow 房源提供优惠：

然而，从全国来看，租赁市场正在发生变化。四个大都市的优惠房源比例比去年有所下降。这些是：

多元化的全国市场表明负担能力问题仍然存在

最近 纽约时报s 文章深入分析了广泛的租赁市场，指出：“许多租户正在支付住房周期早期谈判好的租金，而新建筑 已集中 在豪宅市场，这对中低收入租房者没有太大帮助，至少在短期内是这样。”

最近 华尔街日报 文章指出 租金 预计 到 2024 年东北部和中西部城市将出现增长，例如 密苏里州堪萨斯城， 和 华盛顿特区，没有 放松 短期内有望实现。但总体而言，租房前景对租户来说比一年前更令人鼓舞，Zillow 观察租房需求指数（衡量租房市场紧张程度的指标）显示，自去年 7 月以来，该指数已下降 23.3%——毫无疑问，这是由于大量新租房涌入市场。供应增加创造了更健康的租房生态系统，体现在各个市场的发展 已完成。

利率下降将如何影响租金

随着利率下降，随着越来越多的租房者有能力买房，租赁市场可能会进一步疲软。 然而，召集员工重返办公室 全职或混合制 也会发挥作用，促使员工放弃远程工作/租房的生活方式。

建筑成本也会影响租金价格。开发商被锁定在较高利率，因此可以专注于风险较低的项目，这些项目位于租赁需求高、就业增长强劲的地区。

Yardi Matrix 高级分析师兼商业智能经理 Doug Ressler 告诉 RentCafe：

“对开发商数量的总体影响可能因地区而异。例如，在德克萨斯州等地，由于企业迁移和高房价等因素，公寓需求依然强劲。另一方面，由于经济环境，一些市场的新建筑开工率正在放缓。”

Zillow 最新报告中的一些突出统计数据

租金

单户住宅租金

• 典型的 截至 7 月份，单户住宅平均价格为 2,294 美元，上涨 0.4% 月环比。
• 目前单户住宅租金比去年上涨了 4.7%。
• 自疫情开始以来，单户住宅租金上涨了 40.1%。
• 只有两个大都市市场——密尔沃基（-0.7%）和奥斯汀（-0.02%）——的租金月度下降。
• 在 50 个最大的都市区中，49 个都市区单户住宅租金较去年同期有所上涨。
• 克利夫兰（8.6%）单户住宅年度租金涨幅最高， 辛辛那提 （7.8%）， 印第安纳波利斯 （7.5%）， 俄亥俄州哥伦布市 （7.2%）和路易斯维尔（7.2%）。

多户住宅租金

• 截至 7 月，美国多户型公寓的平均租金为 1,916 美元，上涨 0.4% 月环比。
• 租金比去年上涨了2.6%。
• 自疫情爆发以来，租金上涨了 27.3%
• 这些阳光地带城市的多户住宅租金下降 每月: 奥斯汀 (-0.3%), 凤凰 （-0.2%）， 德克萨斯州圣安东尼奥 （-0.1%）， 佛罗里达州杰克逊维尔 （-0.1%）和 拉斯维加斯 (-0.02%)
• 美国 50 个最大的都市区中，有 40 个都市区多户型公寓租金上涨，其中 最大的 正在发展的小城市增长：哈特福德（8.3%）、普罗维登斯（7%）、克利夫兰（6.5%）、路易斯维尔（6.2%）和里士满（5.1%）。

租金负担能力

• 尽管中等家庭将其收入的 30% 用于房租， 一个重要的 成本负担指标，仍高于疫情前的 28.6%。
• 租金最实惠的大都市地区是 明尼阿波利斯 （新租房支出占平均收入的 20.2%）、盐湖城（20.3%）、圣路易斯（20.6%）、奥斯汀（21%）和罗利（21.2%）。
• 租金最难以负担的大都市地区是 迈阿密 （平均收入的 42.9% 用于租房）， 纽约 （42%）， 洛杉矶 （37.4%）， 圣地亚哥 （34.1%），以及 加利福尼亚州里弗赛德 （33.8%）。
• 所需收入 轻松负担美国典型的租金每年用于房租的金额不超过收入的 30%，为 82,795 美元。

最后的想法

与过去几年相比，租赁市场的任何疲软对租户来说都是好消息。然而， 镜头必须加宽 更准确的数据。自疫情爆发以来，所有类型的房产租金都大幅上涨了 27% 至 40%。 但工资 更大 也有 未管理 跟上步伐 租金，尤其是当其他生活费用，如食品和能源 被考虑在内。

因此，美国大部分地区仍然存在长期的负担能力问题，特别是东北部和中西部部分地区，那里的租赁库存仍然很低或价格很高。正如在阳光地带（纽约也发生了这样的事情，但这座城市本身就非常昂贵），美国其他地区仍然需要建筑热潮，因此，在这些地区提供经济适用房的投资者将发现无限的需求。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。