顺利购房的建议（来自经验丰富的房地产投资者）

在本文中

明确的购买流程对于房地产投资至关重要。它可以降低风险、避免代价高昂的延误，并在找到合适的房产后快速购得房产。

在这里，我将概述我推荐的流程。

开始之前

首先整理您的财务状况。具体来说，确定在所选市场购买投资房产所需的信贷和现金数额。

例如，这是购买价值 350,000 美元的房产所需的现金和信用额度，其中首付 30%，成交费用 2%，装修预算 10,000 美元：

• 首付： 350,000 美元 x 30% = 105,000 美元
• 结算费用： 350,000 美元 x 2% = 7,000 美元
• 装修： 10,000美元
• 总收购成本： 122,000 美元
• 贷款金额： 350,000 美元 x 70% = 245,000 美元

因此，在这个市场中，如果您没有至少 122,000 美元和 245,000 美元的预先批准，那么您就还没有准备好开始。

明确你的目标

“如果你不知道自己要去哪里，你最终会到达其他地方。”——尤吉·贝拉

对于大多数人来说，目标是财务自由。财务自由需要可靠的收入，这意味着即使在经济不景气的情况下，您的租金收入仍会持续。

关于房产和租金，人们普遍存在误解。房地产从不支付租金；占用房产的租户支付租金。因此，收入可靠性取决于是否有可靠的租户，而不是房产。可靠的租户会居住多年，按时支付租金，并妥善照顾房产。

因此，不要根据某人的意见购买房产，而要确定一个可靠的租户群体。确定这些租户目前租什么、在哪里租，然后购买类似的房产。

您可以通过采访物业经理来确定这样的租户群体。简单地说，询问多位物业经理，如果他们想要租户住很多年、按时支付租金并好好照顾房产，他们会购买哪些房产。

2005 年，当我们成立投资公司时，我问过多位房地产经理这个问题。大多数人都认同同一类房地产。

创建房产档案

了解哪些房产能吸引可靠的租户后，请创建一份描述这些房产的房产资料。房产资料至少包含四个要素：

1. 地点： 确定目标段的很大一部分当前所在的位置。
2. 房产类型： 确定这些人目前租赁的房产类型，例如公寓、高层建筑、多户住宅或独户住宅。
3. 租金范围： 确定该群体愿意并能够支付的金额，通常为其家庭月总收入的30％左右。
4. 配置： 确定所需的房产特征，例如两间卧室、一个三车位车库、一个大后院，或者是单层或两层的住宅。

一旦您有了房产资料，您就可以将其提供给任何代理商，他们就能找到符合要求的房产。

然而，仅仅满足目标租户群体的住房需求是不够的。以下是其他房产选择注意事项：

• 初始投资回报率和现金流
• 购买价格
• 租赁时间
• 装修成本和风险

在开始之前了解您的选择标准将简化房产选择和评估过程。

装修注意事项

几乎每处房产都需要翻新。您如何确定要翻新什么？要了解确定要翻新什么的过程，您需要了解“市场准备就绪”的概念。

如果您的目标租户群体中大部分愿意以市场价格出租某处房产，则该房产被视为已做好上市准备。您的房产是否已做好上市准备取决于将您的房产与当时市场上类似的出租房产进行比较。是否已做好上市准备与您喜欢或不喜欢的房产无关。

例如，假设您的房产上市时配有层压厨房台面。您应该安装花岗岩台面吗？这取决于竞争对手。如果竞争对手的房产也有层压台面，那么花钱安装花岗岩就不是一项好的投资。

与此同时，假设几年后你的房产重新上市，而竞争对手有花岗岩台面，那么安装花岗岩厨房台面就成为必需了。

要点是“市场准备”取决于当前的竞争；市场准备并不是一成不变的。

需要一个团队

您从播客、书籍、研讨会和网站了解到的一切都只是一般信息。您将在特定城市、特定条件下购买特定房产，并遵守特定当地法规。此类超本地信息的唯一来源是投资团队。

此外，您还需要流程、本地资源和技能来将房产推向市场。尽管您尽了最大努力，但您无法复制拥有多年经验的团队的经验和技能。

如果你需要做手术，你会报读医学院吗？不会，你会找一位擅长你所需特定手术的外科医生。房地产投资也是如此。

最后的想法

成功的投资始于获得必要的财务资源。接下来，选择一个人口增长显著且持续的地点。然后，确定一个可靠人员比例较高的租户群体。确定这些人目前租赁的房产类型，并购买类似的房产。

遵循此流程中的步骤可大大增加您成功的机会。选择独自行动会增加您的风险、成本更高、耗时更长。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。