众所周知，许多美国人都面临着经济适用房危机。我发表此声明并非为了指责或追究责任（我对此有自己的看法，但我将留到下次再谈）。
选举季正如火如荼地展开，经济、通货膨胀和经济适用房是两党讨论的焦点。我并不想把这变成一场政治讨论，所以我不会深入讨论拟议的政策和我对两位候选人的看法，但你可以在这里阅读更多相关信息。
不过，我将讨论我最近读到的一个比较独特的想法。在上个月 CNBC 发表的一篇专栏文章中，希望行动首席执行官、前巴拉克·奥巴马顾问约翰·霍普·布莱恩特 (John Hope Bryant) 认为，40 年期抵押贷款是美国住房负担能力问题的短期解决方案。
我第一次读到这个建议时，并不同意。事实上，这篇文章的原标题是“40 年期抵押贷款对购房者来说将是一场灾难”。但当我深入研究数据并研究摊销计划时，我意识到这实际上有一些值得探索的财务利益。
约翰·霍普·布莱恩特 (John Hope Bryant) 的 40 年期抵押贷款案例
简而言之，布莱恩特的提议主要围绕以下原则：
- 首次购房者完成金融知识培训后，可获得3.5%至4.5%的补贴。
- 农村地区的补贴上限为 35 万美元，城市地区的补贴上限为 100 万美元。
- 年龄不受限制。
更长的抵押贷款解决方案并不是一个新概念。事实上，今年早些时候，格兰特·卡多内 (Grant Cardone) 预测，我们一生中可能会看到 50 年甚至 100 年的抵押贷款。
分期付款意味着购房者的每月还款额会更低，从理论上讲，这将使他们能够买得起原本无法承受的房产。
让我们来算一下
从表面上看，这些数字似乎很棒。这将为这些买家提供更现实的购房切入点，并允许他们随着时间的推移积累资产。
我想引用布莱恩特在 CNBC 文章中的提议：
“批评者可能会认为，较长的抵押贷款期限会增加支付的总利息，但负担能力和可获得性的好处超过了这个缺点。对于许多人来说，另一种选择是无限期租房，这不会积累任何资产，并使家庭容易受到租金上涨和经济流离失所的影响。40 年期抵押贷款允许更多人尽早开始积累资产，为长期财务稳定和持续的人类尊严提供途径。”
我本来想在这里提出我的论点，即数字不支持该理论。但在 Excel 上花了一个下午后，我发现了该计划有价值的三个原因。
1. 降低每月还款额
布莱恩特的主要论点是，该提案将通过长期提供较低的利率来降低每月的购房还款额。
我使用 BiggerPockets 抵押贷款计算器检查了该报表，得出了每月的本金、利息、税金和保险 (PITI) 付款。为简单起见，我们将使用 Redfin 提供的全国房价中位数、TaxFoundation.org 提供的房产税以及 Insurance.com 提供的保险费用。我在这里包括税金和保险，以试图描绘出这些房主应承担的全部每月费用。
我们可以提出这样的论点：其中一些购房者希望减少首付，或者从各种计划中获得首付援助。然而，为了使这些比较尽可能公平，我坚持以 20% 的首付开始，贷款金额相同，并避免 PMI——如果首付和抵押贷款保险较少，这里的数字显然会大不相同。
| 示例 A | 示例 B | |
| 贷款期限 | 360 个月 | 480个月 |
| 利率 | 6% | 4%（分为 3.5% 和 4.5%） |
| 购买价格 | 439,000 美元 | 439,000 美元 |
| 首付 | 20％ | 20％ |
| 年度房产税 | 0.91％ | 0.91％ |
| 年度保险 | $2,881 | $2,881 |
| 每月 PITI 付款 | 2,329.00 美元 | 1,743.66 美元 |
这一点相当简单，并不令人意外——贷款期限越长，利率越低，每月还款额就越低。在这两种情况下，差额约为 585 美元。
一年下来，40 年期抵押贷款每月可节省 7,000 多美元。还算不错了。
2. 总体支付额降低
我的假设是，即使利率较低，40 年期抵押贷款的总利息支出也会更高。布莱恩特甚至在他的提案中提到了这一点。
然而，我们都错了。当我查看我的场景中每笔贷款的期限时，总利息支出如下：
- 30年期抵押贷款： 406,823.67美元
- 40年期抵押贷款： 353,343.76美元
本金保持不变，为 351,200 美元，但 40 年期抵押贷款购房者实际支付 53,479.91 美元 较少的 当一切都尘埃落定之后，还要支付利息。
这一比较表明，与我最初的假设相反，尽管贷款期限延长，但 40 年期抵押贷款实际上导致总体利息支出较低。同样，这一计算将根据不同的首付金额而变化（例如，仅支付 5% 的首付意味着 40 年期贷款的利息为 419,595.95 美元），但在某些情况下，较长的抵押贷款意味着房屋价格更便宜。
3. 股权状况好坏参半
布莱恩特的另一个主要论点围绕着 40 年期抵押贷款的权益增长。他在这方面是对的，也是错的，这取决于你如何分析这些数字。这是一个灰色地带。
有多少首次购房者在第一次购房时就找到了“永久的家”？根据 GOBankingRates 的数据，美国人一生中平均搬家超过 11 次。我可能是个罕见的例子，因为早期的职业生涯迫使我每 18 个月左右搬家一次，而且我离婚、再婚，但我已经搬了 10 次家了，我今年 41 岁。
为了便于讨论，我们保守一点，假设购房者在决定搬家之前会在自己的房子里住 10 年。我将使用相同的全国平均房价和 20% 的首付，但在此计算中我不会考虑房产税和保险。
我们的 BiggerPockets 数据分析师 Austin Wolff 根据 Zillow MSA 价格数据手动推算出一年的升值率，但我认为 4.28% 的升值率从长期来看是不现实的。目前的房地产市场有点特殊。因此，我假设每年的升值率为 2%，我相信从长期来看这会更准确。
从 120 个月来看，考虑到房屋价值每年升值 2% 且抵押贷款余额尚有余额，30 年期抵押贷款的净资产将增加 13,543 美元。随着时间的推移，这一差距会不断扩大，直到 40 年期抵押贷款在贷款期限结束时最终赶上。
现在，让我们将其视为一项买入并持有的投资。除非这位房主正在装修房屋并免费居住，否则随着时间的推移，首付和每月的抵押贷款将严重削弱该资产。事实上，在 120 个月内，与通过升值和摊销获得的资产相比，30 年期抵押贷款房主在首付和每月抵押贷款上花费了近 100,000 美元。40 年期抵押贷款房主的亏损仅为 36,000 美元。
40 年期抵押贷款所有者从第 308 个月开始获得正投资回报率，而需要额外的 七年 30 年期抵押贷款持有者在其贷款还清之后才能达到同样的水平。
根据我的计算，40 年期抵押贷款对房主有利，尤其是那些计划长期居住或开始房屋改造的人。租赁房产投资者可能会发现长期抵押贷款的一些好处，因为它可以通过降低抵押贷款义务产生额外的每月现金流，但它会降低退出房产时的整体股权潜力。
供需反驳
这世上有两件永恒不变、不可战胜的事情：
- 1959 年锡拉丘兹橙人队（唯一值得一提的不败球队）
- 供求原则
尽管财务数据对 40 年期抵押贷款有利，但我确实认为该提案可能会对供需产生不利影响。在供应有限的市场中增加更多潜在购房者将为供应带来更多竞争，从而导致价格上涨。
还记得 2020 年和 2021 年，当时房产收到了数十份报价，买家放弃了附带条件和尽职调查吗？虽然市场可能不会达到那种疯狂程度，但竞争加剧将迫使一些购房者为房产花费超过他们想要的金额和/或跳过检查。作为投资者，很容易放弃一笔不合理的交易，但当与对房产有感情的首次购房者打交道时，这种 FOMO 很难抗拒。
我们还需要考虑贷款人对这一提议的反应。如果他们收取的利息较少，他们真的会试图将首付限制在 5% 或 10% 吗？这样做会通过增加 PMI 略微抵消较便宜的月供，并随着时间的推移导致更多的利息支付。
因此，我确实担心这项帮助购房者的提议可能会产生意想不到的后果，损害其中一些购房者的利益。
最后的想法
我必须坦诚相告，承认我的论点主要基于假设和非常基本的数学。所有交易看起来都不一样，而且根据买家的不同，这种抵押贷款是否可行也取决于买家。
正如我提到的，这个国家存在经济适用住房问题，我认为需要采取一些措施为首次购房者提供购买房屋的机会。
虽然 40 年期抵押贷款最初看起来似乎违反直觉，但它可以为一些购房者提供显著的财务优势，尤其是那些寻求较低月供和长期负担能力的购房者。然而，重要的是要时刻注意潜在的市场影响，例如需求和竞争的增加，这可能会无意中推高房价并带来新的挑战。
最终，40 年期抵押贷款是一种可以使特定买家受益的工具，但这一切都取决于业主和投资者的策略和目标。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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