如果投资房地产有什么缺点，那就是要应付不付房租的房客。许多人更喜欢把钱投在 股市 因为即使经过认真的筛选，你还是会遇到拖欠租金的房客。当这种情况发生时，你的房地产就会成为一个巨大的麻烦。然而，根据最近的一篇文章 华尔街日报，租金问题可能就会得到解决。
什么是驱逐转移？
友爱之城， 费城，通过 驱逐转移简而言之，这就像房地产婚姻咨询。房东不能直接离婚（即驱逐），而是必须与房客进行庭外谈判，然后才能起诉驱逐他们。
如果 这听起来像是在不可避免的驱逐发生之前房东们面临的另一个麻烦但统计数据却显示并非如此。 费城以低收入和高驱逐率而闻名。然而，由于 驱逐转移法案颁布根据美国最高法院的数据，截至 6 月份的 12 个月内，要求驱逐租户的法庭申请数量与 2016 年至 2019 年的年平均水平相比下降了 41%。 驱逐实验室，普林斯顿大学的一个研究单位。
工作原理
在驱逐转移中，租户谈判在法院介入之前就开始了。项目指定的顾问代表租户与房东进行谈判。通过漏洞和房东的疏忽来推迟驱逐并不是传统意义上的法律援助（尽管法律援助律师可以 被使用 中介机构不是作为谈判者，而是一个专注于让租户按时支付租金的中介——这意味着在按时支付拖欠的租金的同时，还要补交拖欠的租金。 继续前进。
他们将如何偿还租金 被错过了 首先，你会问？ 这 谈判人员通过寻找创造性的方法来弥补不足（来自城市，而不是房东）来赚钱。它可以包括分配退税或部分押金、使用公共租赁援助以及制定付款计划以额外支付所欠款项。
当然，如果租户不同意这些条款，驱逐可以正常进行。双方同意搬出而不驱逐 是 已达到 在某些情况下。
为什么有效
驱逐转移计划已被证明非常成功 因为 谈判人员可以代表租户获得大多数房东和租户都认为合适的资金 难的—即， 租金援助。
为什么它不起作用
在某些情况下，驱逐转移只是在拖延不可避免的事情。出于避免被驱逐的绝望，租户可能会同意加入该计划，但最终却落后并再次面临驱逐。加入该计划后，房东可以立即驱逐。
尽管驱逐人数有所下降，但宾夕法尼亚州公寓协会对目前的计划表示不满。 他们愿意 参观市议会 修改资格标准，将违反租赁条款的行为（例如不支付租金）纳入其中。 当租户违背合同时，他们还希望加快驱逐程序。
房间里的大象：负担不起的租金
无论多少谈判都无法解决租户无法负担房租的问题。在费城，35% 的租房家庭收入足以负担得起该市中等价位的公寓，而全国这一比例为 39%。近几个月来，许多大城市的租金都出现了爆炸性上涨。
最近有一篇文章 美国有线电视新闻网 穆迪分析公司的数据称， 纽约市， 迈阿密，劳德代尔堡， 洛杉矶和新泽西州北部在第二季度将超过 30% 的收入用于支付租金。然而， 坦帕， 丹佛， 和 明尼阿波利斯 住房成本下降了。
穆迪分析公司高级经济学家、该组织报告的主要作者陈陆表示：“当我看到纽约的数据时，我感到很心碎。” 报告 CNN 援引道。“ 只是 根据家庭结构，许多家庭根本无法负担得起不与他人共享的住房。”
房东的灵丹妙药：租金援助
在新冠疫情期间，租金援助成为房东和房客之间的常用词。它是使驱逐转移措施发挥作用的关键工具。 一个 政府网站 专门介绍驱逐转移的详细说明租金援助和其他政府计划如何使该计划发挥作用。
房东特别感兴趣的是其中的一句话：“财政部强烈鼓励受助者要求根据紧急租金援助 (ERA) 获得资金的房东，作为获得资金的条件，不得因房客在租金援助期限之外 30 至 90 天不支付租金而驱逐房客。”
驱逐转移会成为租赁形势的一部分吗？
阿拉斯加州、印第安纳州、德克萨斯州、密歇根州和其他州的法院都已采用多种类型的驱逐转移计划。 新泽西州 已向该州 15 个法院地区分别引入了综合驱逐防御和转移 (CEDD) 计划，资金来自 美国救援计划法案，最初是为了帮助 疫情的影响 但现在 正在使用 住房负担能力危机。驱逐转移程序的长期使用在很大程度上取决于房租负担能力是否继续成为美国城市的一个问题。
最后的想法
尽管费城的驱逐率大幅下降，而全国范围内也是如此， 回升至疫情前水平 从统计上看，驱逐转移计划正在发挥作用。如果该计划失败，驱逐只会暂时停滞。该计划专门针对帮助低收入租户，而这一直是房东最头疼的租房部门。
从理论上讲， 低收入租户居住的较便宜的房产是最赚钱的，因为潜在的 现金周转。 然而，这 很少实现 由于维修费用高、管理工作繁琐、以及驱逐/不支付租金，导致房屋无法出租。如果不是这种情况，那就太好了，因为这通常是许多投资者成为房东的切入点，而且往往证明这是一次非常痛苦的经历，以至于他们永远放弃了投资。直到找到更好的解决方案 找到，驱逐转移是租户和房东应对的最佳方法。
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