最近，BiggerPockets 博客文章非常精彩，指出了几个预计租金会下降的城市。在这里，我将探讨我认为这些城市之间的共同点。
在继续之前，我想解释一下是什么推动了价格和租金。两者都是供求关系的函数。当买家多于卖家时，价格就会上涨，直到买家和卖家的数量达到平衡。相反，当卖家多于买家时，价格就会下跌，直到两者达到平衡。
租金跟随房价而变化。当房价或利率高企时，愿意或有能力买房的人就会减少，迫使他们租房。租房需求增加会推高租金。
相反，当房价较低时，买房的人比租房的人多。需求的减少导致租金下降。
租金下降的城市有哪些特点？
价格和租金停滞或下降的主要原因是人口停滞或减少（软需求）和/或城市扩张（供应无限）。城市扩张——城市无限制扩张——导致新房产与现有房产竞争。
当未开发土地价格便宜时，现有房屋的价格优势很小。如果要在旧房和新房之间做出选择，大多数人都会选择新房，即使价格更高。
以下是文章中提到的五个城市的延时鸟瞰图。这些视图展示了这些城市如何继续扩张，增加过剩的供应，并降低租金和价格。
由于这些城市缺乏对扩张的地理限制，今天在新兴地区购买的房产将来可能会成为二级市场的一部分。此循环如下图所示。
- 第一张图片展示的是在一个新兴地区购买的新房产。
- 第二张图说明了随着开发延伸到房地产，租金和价格如何上涨。
- 第三幅图描绘了随着开发浪潮的过去，房地产变得不再那么受欢迎，导致与新开发项目相比租金和价格停滞不前。
- 在第四幅图中，开发浪潮已经远远超出了房地产的范围，导致租金和价格进一步下跌。在这个阶段，业主的主要选择是出售现有房产，在新开发项目中购买另一处房产，然后重新开始周期。
更有效的策略是投资人口持续大幅增长、扩张潜力有限的城市。拉斯维加斯就是这样的城市，如 GIF 所示。
由于可供扩建的未开发土地有限，新开发项目将主要涉及现有区域的再开发。因此，由于人口增长带来的需求增加，您今天购买的房产的租金和价格可能会继续上涨，而住房供应则保持相对稳定。
放眼长远
需求推动价格和租金，主要受人口变化和城市扩张潜力的影响。在郊区土地丰富且廉价的城市，新房产会蚕食现有房产的需求。
这种情况给投资者带来了一个充满挑战的循环：他们要么不断出售现有房产并重新投资于新的开发领域，要么面临租金和价格停滞并最终下跌的前景。
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BiggerPockets 的注释： 这些是作者的观点，不一定代表 BiggerPockets 的观点。
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