我在投资中寻找的额外下行保护

在本文中

过去两年感觉就像一场慢动作的车祸 商业地产。

这适用于 办公空间，当然，但它也适用于 多户型 和其他商业地产类别。别再犹豫了 BiggerPockets 的作品 如果您需要复习一下。 2023 年，两家地区银行因行业困境而倒闭。

但即使是在商业房地产有记录以来最糟糕的时期之一，许多运营商和被动投资者仍继续获得稳健的回报。自 2022 年以来，作为 SparkRental 联合投资俱乐部的又一成员，我已经投资了近 30 笔被动房地产交易。其中，只有一项发生了内爆并导致了损失——这是我们作为俱乐部投资的第一笔交易之一。

每月与一群其他被动投资者一起审查交易的一个好处是，你可以做得更好 和 迅速地。今年，我改变了对风险的看法。

当您继续（或开始）被动投资房地产时，请考虑使用此框架来查看风险。

为什么标准审查还不够

我曾经从经典的赞助商和交易分析的角度进行审查：获取参考资料，查看跟踪记录，查看竞争优势和专业知识，运行特定交易的数据等。

当然，我们仍然这样做。 看看这篇文章 九大被动投资风险 那 我们首先检查什么时候 我们看 在赞助商和他们的交易。

这些将帮助您立即消除最糟糕的运营商和交易。我提到的那笔交易完全失败了？我们可以通过仔细研究该文章中概述的风险来避免它。当然，那是 20 多笔交易之前的事了，从那时起我们都学到了很多东西。

即便如此，两个 的 这笔交易背后的赞助商都是大牌赞助商——而且规模非常大。两人在当时都享有盛誉。我们谈论过他们的每个人都滔滔不绝地谈论他们有多么伟大。他们拥有向潜在投资者炫耀的辉煌业绩记录。

我 肯定有 我们了解到，当您审查运营商时，声誉和业绩记录只能帮到您这么多。除了更彻底的审查之外，我现在还想看到一些额外的东西。

“额外的东西”下行风险保护

我越来越认同沃伦·巴菲特的观点，即投资中唯一重要的规则就是永远不要失去本金。

每次我看 私人伙伴关系、私人票据、联合组织或其他一些 被动型房地产投资类型，我的第一个问题是，“它是否提供任何特殊的下行保护？”我和赔钱之间是否存在一些额外的障碍？

换句话说，什么会 必须 如果我的投资发生亏损，我有多大信心相信这种情况几乎不可能发生？

不存在完全无风险的投资（任何说相反的人都是在卖东西）。外星人明天可能会入侵地球并破坏地球上的每一项投资。但您可以寻求额外的保护措施，以降低本金损失的可能性。

我们喜欢的下行风险保护示例

那么，对于不同类型的被动投资来说，这些额外的保护是什么样的呢？以下是一些案例研究。

私人笔记案例研究

我之前提过，但是有一家精品炒房公司，我们联合投资俱乐部现在已经投资了好几次了， 真的 喜欢。

首先也是最重要的，他们检查所有典型的方框。他们已经完成了 300 多次翻转，目前已完成 70 到 90 次 一年。他们还 现在 拥有超过 1500 万美元的出租房产，以及超过 600 万美元的股本。你不能那样做 有点儿 量，而无需清除系统中的所有常见错误。

这并不意味着每笔交易都能盈利。 再次，在那个体积，你偶尔会遇到失败的情况，但是 他们的 每年的胜率都在 93% 到 95% 之间。

由于他们必须快速进行购买交易并且需要如此多的灵活资本，因此他们提供支付 10% 固定利息的私人票据。投资者可以随时终止票据，但需提前六个月通知。

这些笔记 通常情况下 具有两项强大的下行风险保护措施。首先，该公司——其租赁投资组合中的股本再次超过 600 万美元——签署了一份公司担保。 二、业主 他自己 作为千万富翁签署个人担保 质押 他的 个人的 资产。

这本身就很不寻常 伟大的 下行风险保护。但为了获得更好的保护，我们的投资俱乐部与 他 以针对他的一处自由且清晰的财产的低于 50% LTV 的留置权来确保我们的票据。如果发生灾难性的事情，我们可以取消抵押品赎回权来收回我们的钱。

明白为什么我对这项投资感到如此安全吗？

私人合伙企业案例研究

我们正准备很快与另一家位于德克萨斯州的精品投资公司进行投资。

这家公司建造规格住宅， 一个 完美盈利的商业模式 靠自己。他们更进一步，专门购买大块的破旧房屋，将其拆除，将其细分为两到三个正常大小的地块，然后在每个地块上建造新的独栋住宅。 其中。

正如你所看到的，他们创造价值 不仅 通过建造新家园 但也由 细分有价值的地块。 他们只在很小的地方工作 地理的 他们与当地市政当局建立了关系的地区。他们的地块细分此时已被盖上橡皮图章，因为市政当局了解他们， 相信 他们，就像这样，他们正在创造更多的住房供应（并且 财产税 收入）。

为了资助他们的投资， 他们与像你我这样的被动投资者建立私人伙伴关系。 在项目层面，他们通常获得 40% 到 70% 的回报， 和 他们的被动伙伴 通常 赚取15%至25% 回报。

即便如此，他们偶尔也会出现失误——每个投资者都会如此。因此，他们通过保证每个项目 5% 的底线回报来保护投资者免受本金损失。如果有一个 其中 如果未能获得至少 5% 的年化回报，他们就会自掏腰包来维持关系。

该保证得到他们的支持 自己的 长期租赁投资组合，再次为损失提供支撑。

联合案例研究

当我继续 BiggerPockets 论坛, 我常常 看到诸如“房地产银团风险太大”之类的评论。

这就像说“所有股票风险太大”或“所有债券风险太大”。 一些 股票有风险。 一些 债券有风险。 但有一个 巨大的 投资之间的区别， 说， 美国国债 相对 垃圾债券。

当我们考虑银团时，我们寻找不对称的回报：高可能回报与中低风险概率。

几个月前，我们的联合投资俱乐部与一位赞助商进行了投资，该赞助商在过去 17 年中完成了 135 笔交易。这是令人难以置信的长寿，表明他们已经投资了许多市场周期。

这 特别的 协议带来了我们在下行风险保护中寻找的“额外的东西”。当然，赞助商在延迟维护的多户住宅上获得了便宜的价格，并且他们计划通过翻修来强制公平。增值银团都是 好吧，并且 很好，但是 真实的 保护 这里 超出了每个赞助商声称的折扣价格和“保守承销”。

该赞助商在拥有该房产的最初 24 小时内立即创建了该房产的权益。如何？在购买之前，他们与当地市政当局合作，将一半的单位指定为经济适用房，以换取 50% 的财产税豁免。节省的税款可以多次弥补租金收入的损失，从而使净营业收入在赞助商大幅波动之前跃升。 单身的 锤。

经济适用房不仅拥有 100% 的入住率，而且还需要等待，因为它们收取低于市场的租金。在 的事件 经济衰退时，这些单位 受到保护 防止职位空缺和高流动率。

看？一些额外的东西。

股权基金案例研究

本月，我们的联合投资俱乐部正在投资一个小型土地转让基金。投资者以 35 至 60 美分的价格购买中等价格的土地。仅此一点就为下行保护提供了大量的即时资产。但随后他通过“小分割”——将地块分成五块或更少的地块——来增加更多的权益。他可能会做出一些小改进，例如修建一条土路，以便每个地块都有道路通行。

该投资者平均购买 50 个地块 一年 平均 4.2 个月内转售。他 赚到 自他入职以来，净回报率高达中位数，令人震惊。

最重要的是，不存在施工风险、物业管理风险、租户财产损坏或违约风险或租户诉讼风险。不存在债务风险，因为投资者用从基金筹集的现金为这些交易提供资金。不存在暂停驱逐或驱逐的监管风险 有利于租户的法律。

这只是未开发的土地。

哦，而且也不存在分区或许可风险。投资者仅在分区批准的司法管辖区工作 不是必需的 对于五个或更少地块的小细分。

当然，他可以 理论上 对包裹计算错误并 最终转售 以低于他计划的销售价格。 好的 今年他还将完成另外 49 笔交易。

该基金每季度按时支付 16% 的年化分配 自成立以来。 这是一台精益的赚钱机器 那有 很少有活动部件会损坏。

债务基金案例研究

作为最后一个例子，我将 大声喊叫 致克里斯·塞尼 (Chris Seveney) 7e投资。

克里斯经营着一家债务基金，以大幅折扣购买不良抵押贷款。然后，他和他的团队与借款人密切合作， 抓住他们 付款，无论是付款计划、贷款修改还是其他基于借款人需求的定制方法。然后，他们将当前正在执行的贷款转售给更传统的抵押贷款服务商，以更接近实际利率的价格出售。 满的 贷款金额。

那么，额外的下行风险保护是什么？

7e 获得的平均贷款约为 195,000 美元。平均房产价值约为 500,000 美元。在最坏的情况下，7e 会取消赎回权以收回资本。

值得称赞的是，克里斯为自己感到自豪 极低的 止赎率（低于 10%）。这太不可思议了 每一个 单身的 贷款 7e第一次买的时候心疼。

最后的想法

被动房地产投资存在不对称回报。一旦你接受并拥抱这一点，你的 全部的 投资策略转向寻找它们。或者更确切地说，我认为这是我的工作，因为我 期待 不断通过网络寻找隐藏的宝石运营商，邀请他们在我们的联合投资俱乐部发表演讲。在这一点上，我们总是在下行风险保护中寻找“额外的东西”。

我以前在房地产上亏过钱。我无意在未来的房地产投资上再损失一分钱。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。