33 号提案引发了关于加州租金管制法的激烈争论

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33号提案是今年加州选举投票中的一项措施，该提案将通过限制房东可以收取的租金金额（无论公寓的租赁历史如何）并将其范围扩大到单户住宅来加强租金管制法，该提案的支持者认为这是至关重要的以及争取住房负担能力的反对者。

无家可归和负担能力是最重要的 钥匙 问题比在加州。最新数据显示，近 186,000 人 现在住在该州的街头和无家可归者收容所。

这不仅发生在加利福尼亚州：据一项研究称，到 2022 年 哈佛研究美国超过50%的租户家庭将其收入的30%以上用于房租和水电费，使他们承受着成本负担，四分之一的人将一半收入用于住房。

租金管制的利与弊

租金管制可以成为遏制租金飙升的一个宝贵的安全阀，为那些急需工人和中产阶级工人的昂贵城市的租户提供相对负担得起的居住地。 房东抱怨， 然而， 当租金管制的公寓从同一家庭中的一个租户转移到另一个租户时，导致一代又一代的租户住在租金管制的建筑物中。 此外，租金管制可能会影响房东支付成本的能力，最终损害建筑物的维护。

通过 33 号提案会做什么

第 33 号提案限制了房东可以收取的租金金额，即使出租单元已空出。

现在， 科斯塔-霍金斯租赁住房法 禁止地方对 1995 年 2 月 1 日之后建造的空置单位、单户住宅和公寓设置租金上限。 州法律限制 租金上涨 为了 公寓的租户 以及拥有 15 年以上历史的企业独栋住宅。上限设定为 5% 加通货膨胀，最高增幅为 10%。地方司法管辖区有余地可以无限制地实施更严格的上限。

目前，有 某事 一个 灰色地带 围绕 1995 年 2 月 1 日之后建造的单户住宅和公寓的租金管制。 州法律普遍禁止这样做，尽管 并不总是 强制执行。 某些地区的截止日期较早，例如 的城市 洛杉矶。

33号提案的支持者

这项措施得到了许多拥护者的支持，并得到了艾滋病医疗保健基金会的赞助，该基金会是洛杉矶的一个非营利组织，近年来积极致力于解决住房问题，为住房问题做出了近乎贡献的贡献。 4700万美元的支持。劳工和租户组织，包括 Unite Here Local 11 和经济生存联盟，以及加州民主党和南加州 ACLU，也都支持了这项措施。

对手

许多房地产行业人士反对 33 号提案。 加州公寓协会—— 它说 拥有 13,000 名会员， 已捐款近6600万美元来反对该措施e—我s 组织一场反对它的运动。 到目前为止，反对者（主要是投资者、房地产经纪人和物业经理）已筹集了超过 1 亿美元。

为什么反对33号提案？

如果租金负担不起，支持第 33 号提案，这是一项旨在提供租金减免的措施， 一定 有道理吗？反对者说反对e—t帽子 该措施可能会适得其反。

不仅是房地产行业认为这是一个坏主意，《经济学人》杂志的编委会也认为这是一个坏主意。 洛杉矶时报， 也。 虽然这份令人尊敬的报纸说 他们 支持 租金管制 和 有 批准了之前两项废除或修订科斯塔-霍金斯法案的倡议， 他们不是粉丝 第 33 号提案，正如他们 认为这可能“通过禁止该州未来对市县制定的租金管制施加任何限制，使加州的住房短缺更加严重。”

因此，他们认为反增长城市（邻避者）可以利用他们对租金管制的权力来要求开发商制定 极低 新公寓楼的租金上限，这将使新 多户型 住房经济上不可行。

相反，想要保持租金负担得起的城市可以实施“空置控制”，这意味着即使租户搬出，租金仍然受到限制，或者他们可以坚持新建筑受到租金控制。这两项措施都可能阻止开发商建造经济适用房。

其他反对者担心租金管制法可能会导致不受监管的公寓的房东因需求而进一步提高租金。租金管制还可能伤害那些费用不受控制的房东，导致他们放弃维修并停止对新单位的进一步投资。

一个可能的解决方案

反对者认为，与第 33 号提案的大纲不同，修改或废除科斯塔-霍金斯法案将赋予城市更大的灵活性，而不是一刀切的做法——并采取保障措施，防止灵活性转变为自治，从而影响未来的住房建造。

之前的一项倡议是 2020 年伯克利官员 被认为是“滚动租金管制”，即在房产年满 10 岁或 15 岁时立即对其实施租金管制，从而慢慢扩大受监管单位的数量 岁。这将允许开发商在租金管制上限生效之前使用市场租金来支付新建筑的成本。

更广泛的影响

根据 全国低收入住房联盟自 2021 年 1 月以来，已经实施了 300 多项新的租户保护措施。许多州都在热切关注第 33 号提案的结果，租金管制倡导者正在寻求利用通过投票的机会在全国范围内扩大租金管制。

第 33 号提案对投资者意味着什么

一般来说 请讲, 大多数房地产投资者不赞成租金管制 出于显而易见的原因。近年来，税收、保险、维修和利率都急剧增加。房东用租金来支付这些费用，如果没有相应的增长，建筑物将不可避免地受到影响。

此外， 商业的 建筑物的价值是根据其租金计算的。限制其价值也使开发商失去了建造或购买其他住房的筹码。

然而，需要住房的人数之多以及该市寻找住房的意愿应该意味着 价格实惠 单位和房屋将继续出租，为这个众所周知的不稳定行业增添一定程度的稳定性。这是一种微妙的平衡，没有简单的解决方案。

受第 33 号提案可能通过的影响最严重的投资者可能是小型夫妻房东，他们无法像大型房东那样弥补租金管制带来的损失。

“夫妻店房东通常不会像公司房东那样频繁提高租金，但租金管制迫使他们不断提高租金，否则就有拖欠租金的风险，特别是当租户搬出时，” 美国公寓业主协会一个帮助房东进行租户筛选和其他服务的行业组织告诉我们 内华达洋流。

最后的想法

每个人都同意经济适用房是迫切需要的。 大多数人什么 不同意 上的是如何实现它。 投资者是租赁住房行业的支柱，他们有效且高效地经营业务的能力有助于他们维持生计，并使他们所居住的租户受益。同样，租户需要有能力负担住所的费用。

资金需要来自某个地方来弥补这一差距。伯克利的一项提案，由 地主团体，建议 扩大租金管制豁免，将部分城市收入代表租户分配给业主，并限制城市租赁监督委员会的权力。这是一个中间立场，也是解决没有简单答案的有争议问题的众多可能解决方案之一。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。