继米尔顿之后，佛罗里达州是否会成为投资者的失败之地？

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飓风米尔顿之后不久——有记录以来第二强烈的大西洋飓风d—一个很好 作为 飓风海伦在佛罗里达州造成了破坏，受飓风影响的洪水易发地区恢复了施工 风暴的 愤怒。 这表明佛罗里达州经久不衰的受欢迎程度。

根据美国人口普查数据，大约 100万人 2023 年搬到佛罗里达州，住房和投资需求增加。然而，随着极端天气的增加，以及阳光之州成为该地区一些最猛烈飓风的攻击目标（以及随之而来的天价保险费用），投资者、开发商和租户不得不扪心自问，佛罗里达州是否已经损失惨重。它的房地产大放异彩。

根据 华尔街日报自 2019 年以来，佛罗里达州已在高风险洪水地区建造了 77,000 套新房产，为全国最多。然而，尽管开发商和贷款机构表现出坚定不移的乐观态度，但希望在该州为短期或中期租户购买和租赁公寓的投资者可能会因为保险成本飙升而做出决定。

保险费用飙升是一个大问题

由于佛罗里达州新建工程量巨大，飓风米尔顿和海伦的保险费用预计将在 400亿美元和750亿美元。根据 S&P Global 的数据，正如 华尔街日报 文章称，过去四年，家庭保险承保损失已累计 320 亿美元。

里克·马托斯来自宾夕法尼亚州利哈伊谷的房地产经纪人和投资者，在佛罗里达州墨西哥湾沿岸马纳蒂县的布雷登顿拥有一套公寓。像许多佛罗里达公寓业主一样，他将公寓出租为 中期租金 当他想逃离北方寒冷的冬天时，他就把这里当作第二个家。

马托斯告诉 BiggerPockets，佛罗里达州业主之间的谈话都是关于保险的。 “保险价格已经疯了，”他说。 “其中很大一部分原因显然是天气造成的，但也因为房价和建筑费用大幅上涨，导致重建成本也增加了。结果，这些成本就转嫁到了租房困难的租户身上。”

许多保险公司需要帮助来理解佛罗里达州在天气恶化的情况下对建筑的渴望。保险经纪公司 BMS 集团的高级气象学家安德鲁·西弗特 (Andrew Siffert) 表示：“我们在一些最愚蠢的地方进行建设，知道会发生什么。” 华尔街日报。

大多数保险公司正在根据索赔的增加和相应增加的成本进行调整。 “我 项目 将会有 保险业全面飙升。 即使您没有提出索赔，我们也都在这个池中，”五县保险公司的商业保险代理人 Brian Wilcox 说道。 告诉当地新闻台 在飓风米尔顿和海伦之后。

供需仍然有利于投资者

马托斯表示，佛罗里达州房地产的需求如此之高，他认为投资者不会放弃该州。

“这是一个供需状况，还有可供建设的土地，佛罗里达州仍然有很多土地，”他说。 “所以，只要租户愿意付出代价，我不认为人们会突然决定不在那里投资。突破点 将会 当保险费用变得如此之高以至于业主无法负担时。”

新的建筑规范正在限制损害

新的佛罗里达州建筑规范，要求采用混凝土结构结构并符合特定设计，减轻了许多贷方、开发商和保险公司的担忧。它的代表，Serhant 的一名特工，告诉媒体 华尔街日报 拉琳达庄园 (La Linda Estates) 位于萨拉索塔 (Sarasota) 附近的西耶斯塔岛 (Siesta Key)，距离墨西哥湾仅几步之遥，由 13 套房屋组成，价格略低于 300 万美元，在米尔顿 (Milton) 的直接袭击中遭受的损失极小。

虽然更坚固的建筑可以抵御强风，但混凝土建筑仍然容易遭受洪水，并且根据 华尔街日报 分析显示，佛罗里达州在高风险洪水地区开发房产方面处于全国领先地位。然而，许多开发项目都位于边界 洪水区。星期四s，营销信息可能会产生误导，并且他们可能没有资格获得洪泛区保险。

谨慎投资

如果租金能够支撑保险成本的增长（一个很大的“如果”），那么居住和游览佛罗里达州的需求表明，只要明智地进行投资，在那里投资仍然有意义。根据该州严格的建筑规范，这意味着要购买洪水区的房屋。如果是这样的话，那么佛罗里达州将不会不再是一个投资的好地方——至少在短期内是这样。

气候变化对佛罗里达房地产的长期影响

保险费用的上涨在佛罗里达州是一个很大的未知数。尽管保险公司最近勇敢地面对这种情况并提供了 支持的话 对于房地产行业来说，他们一定在幕后绞尽脑汁。高额保险成本与高利率和不断上涨的房价相撞，引发了一场“负担不起”的完美风暴。

“目前的利率环境暴露了那些知道自己在做什么的人和那些不知道自己在做什么的人，”Fundamental Advisors 的资产管理主管 Mario Kilifarski 说道，Fundamental Advisors 是一家总部位于纽约、拥有 35 亿美元资产的投资者。告诉 纽约时报 关于最近佛罗里达州的风暴。

商业地产成为焦点

最先受到成本上涨影响的行业是 商业地产，已经经历了一段艰难的时期。公寓楼因苏数据提供商 Yardi Matrix 的研究总监 Paul Fiorilla 在同一份报告中表示，管理成本现在占运营支出的 8%，是五年前的两倍。 时代 文章。随着其他地区的成本上涨，佛罗里达州的房东近年来面临着比以往任何时候都更大的压力。 一旦贷款人认为存在风险 作为 太大并停止发放贷款，预计地震变化。

“保险定价导致交易达成 保险经纪公司 Willis Towers Watson 房地产、酒店和休闲部门主席 Danielle Lombardo 告诉《华尔街日报》： 时代。

尽管一个简单的解决方案是银行购买免赔额较高的保险以降低承保风险或批准银行先付款的保单，但银行不愿意批准此类交易。在这种情况下，如果不考虑重建成本，社区就会遭受损失，而银行的抵押品也会受到影响。 火山口。

最后的想法

不可避免地，必须付出一些东西。在短期内，这可能涉及翻新和维护 多户住宅建筑 而房东则试图在成本上涨的情况下维持生计。空荡荡的办公摩天大楼失去了工人，在居高不下的利率下也给业主带来了沉重打击。

然而，这并不是佛罗里达州第一次与飓风有关的牛仔竞技表演，近年来投资的总体轨迹有所上升。飓风带来的问题是，老建筑的建筑规范要求不高。自从 瑟夫赛德公寓倒塌 三年前， 更强硬 建筑规范确保建筑物能够承受极端天气。为了 希望购买佛罗里达公寓的投资者，购买新的而不是旧的是 有先见之明 移动。

对于想要赚钱的小投资者 现金流 单户住宅和公寓，平均成本为 迈阿密 以房屋为例，接近 60 万美元，短期租赁似乎是镇上唯一赚取现金流的游戏——前提是你注意 城市度假租赁规则。

在佛罗里达州的其他地方， 由于一个 房地产市场波动，可能有更多的回旋余地来达成协议。 如果利率暴跌，赚取现金流的潜力就会增加。然而，没有什么比购买根据新建筑规范和在洪水区之外建造的全现金房屋更能保护您免受保险费用上涨的影响了。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。