REITs 比租赁更安全的六个原因

在本文中

最近，我们分享了“REITs 比租金回报更高的 8 个原因”。简而言之，研究表明 REIT 的年回报率比私人房地产高 2% 至 4%。其原因有八个：

1. REITs 享有 巨大的 规模经济。
2. 它们可以在外部生长。
3. 他们可以发展自己的 自己的 特性。
4. 他们可以通过平台货币化来赚取额外利润。
5. 他们享受 更强 与租户讨价还价的能力。
6. 他们从更大规模的场外交易中受益。
7. 他们拥有最优秀的才华。
8. 他们避免了灾难性的后果。

但更高的回报也意味着更高的风险，对吗？这就是为什么许多租赁房地产投资者远离房地产投资信托基金的原因。他们认为这些房产比租赁房产的风险要大得多，因为它们以股票的形式进行交易，而且波动性很大。但 我不同意。

我认为 房地产投资信托基金是比租赁房产安全得多的投资。 以下是六个原因。

集中化与多元化

出租房产是一项大额投资。因此，大多数投资者最终只拥有一个或几个。

因此，您高度集中在有限数量的个人房产、租户和市场上。如果你运气不好，你可能会因为没有多元化而面临重大损失。

租客毁坏你的房子、管道漏水、保险公司无法为你提供保险、财产税大幅上涨、当地市场状况不佳、租客起诉你：这些事情都会发生， 还有那个 这就是为什么多元化是 关键 降低风险。

房地产投资信托基金， 另一方面，拥有数百甚至数千处房产， 结果 在 伟大的 按财产、租户和市场进行多元化。 除此之外，全球约有 1,000 个 REITs 投资于 20 多个不同的房地产行业和 20 多个国家，使投资者能够 建立极其多元化的投资组合 能够经受住时间的考验。

私人与公共

租赁房产属于私人投资，流动性相对较差，透明度较低，且监管不一致，这可能会增加诈骗风险。获取可靠信息往往更加复杂，投资者保护有限，许多人可能会尝试 利用 市场的不透明性。

另一方面，房地产投资信托基金 公开、流动、透明，受 SEC 监管，并受到无数分析师的审查，引来卖空者和律师 谁是 寻找 最小的 问题去追公司。

购买私人财产并支付过高费用的风险，因为您 缺少一些 钥匙 信息量要大得多，鉴于其非流动性，未来出售它也将变得更加复杂和昂贵。

高杠杆与低杠杆

大多数租赁房产投资者 将要 购买房产时通常使用约 80% 的杠杆。这意味着财产价值下降 10% 将导致股权价值损失 50%。

这解释了为什么 所以 许多房地产投资者在金融危机期间申请破产。随着房价暴跌， 很多 投资者最终导致其房产为负资产，然后将钥匙退还给贷方——彻底破产。

相比之下，房地产投资信托基金要保守得多，因为它们 已经吸取教训了 从这些经历中。 他们通常只使用 30% 到 50% 的杠杆，取决于财产类型。 这可以在经济低迷时降低风险。

个人责任与有限责任

一个 主要的 许多租赁房产投资者低估的风险， 在我看来， 是责任。

你可能会认为 有限责任公司 和/或 保险会保护你免受一切伤害，但 简单地 不是真的。 当您申请抵押贷款时，银行可能仍会要求您承担个人责任，并且您的租户或承包商可能会 仍然 如果他们认为您应对出现的问题负责，可以亲自起诉您。

例如，我们假设一些 模具 长进你的浴室，你的房客最终患上一种疾病 因此。即使这不是你的错，租客仍然可能会亲自起诉你，导致很多头痛、不眠之夜和 主要的 至少法律账单。

通过房地产投资信托基金，您的责任受到保护，因为您只是上市公司的少数股东。 你不是 实际上 在任何一个上签名 个人贷款，但您仍然享受他们的好处。 租户们 还 永远不会直接起诉您，而且在最坏的情况下，您的损失也不会超过您的权益。

社会风险与免受运营影响

房地产投资是一项以人为本的事业，和它 伴随着社会风险。 有很多人喜欢利用业主，这可能会导致严重的情感甚至身体上的痛苦。

我认识一些受到房客人身威胁的人。 虽然这种情况很少见，但也有租户袭击甚至杀害房东的情况。 有 无数租客拒绝支付租金、故意损坏财产的案例， 和/或 蹲着 并拒绝搬出去。

这一切都可以 字面上地 毁掉你的生活并造成如此大的压力，使你的身心健康受到打击。你可能会想 那你 可以通过简单地选择性地只租给最好的租户来避免这种情况，但人们会撒谎并随着时间的推移而改变。如果您作为房东时间足够长，您最终可能不得不处理此类问题。

在我看来， 这 租赁投资的潜在回报是 几乎从来没有 值得冒这个风险。

我会 很多 而是赚取稍低的回报 完全屏蔽 从运营开始，都有专业人士代表我处理一切。 你可以， 当然， 聘请一名物业经理，但这会付出高昂的代价，因为你无法享受与房地产投资信托基金相同的规模。

相比之下，REITs可以处理 在一个 由于其规模优势，更具成本效益的方式，并且可以完全保护您免受这些运营风险。

无报价与每日报价

最后，如果您认为房地产投资信托基金比租赁物业波动性更大，再想一想。 你的原因 思考 房地产价值比房地产投资信托基金的股价更稳定 是 因为您正在将租金的总资产价值与房地产投资信托基金的股权价值进行比较，这是苹果与橙子的比较。

反而， 你应该是 比较你的波动性 自己的 股权价值与 REITs 股价波动的关系。如果您这样做，您很快就会意识到房地产投资信托基金在大多数情况下要稳定得多。

如前所述，如果您 正在使用 80% 的贷款价值比， 然后 您只拥有该房产 20% 的权益。 这意味着 那一个 房产价值下降 10% 将导致您的股权价值暴跌 50%。下降 20% 将导致彻底破产。

现在问问自己：如果您拥有私人、非流动性、集中的资产，且只有一个租户、高资本支出和社会风险，那么您的财产面临此类挫折的可能性有多大？答案是非常高。

屋顶漏水可能会造成水灾 容易地 使您的财产价值减少 5% 至 10%，这意味着 那你的 股权价值将下降25%至50%。房客停止支付租金、拒绝搬出、还把你的房子弄得乱七八糟？股权价值轻松下跌 10% 到 50% 以上。

即使您没有遇到任何问题，您的财产也缺乏流动性，并且信息也不透明。因此，它的价值更加不确定。所以，如果你正在接受报价 每天 （就像股票市场一样），您通常会得到比您的估计价值低 10% 到 20% 的报价，从而导致您的股权价值极度波动。

只是因为 你不是 实际上 获取每日报价并 是 忽略这些优惠并不意味着 那 您的股权价值非常稳定。

现在将其与房地产投资信托基金进行比较。 您看到的交易的是股权价值，而它 确实有波动， 在大多数情况下，程度并不相同。

再次， 这是有道理的 鉴于房地产投资信托基金是受美国证券交易委员会监管的大型、多元化、上市且流动性强的公司，其波动性较小，还有那里 有关它们的大量信息以及无数专业分析师的报道。 这是 然后 市场更容易确定合适的价格，而且不需要波动太大。

一个 学习 作者：Brad Case，CFA，博士发现，当 REITs 的波动性比私人房地产低 17% 时， 正确的 进行调整是为了进行同类比较。

最后的想法

租赁物业是集中的、私人的、流动性差的、高杠杆的投资，存在责任问题和社会风险。

同时，REITs 是多元化的、公开的、流动性的、适度杠杆的投资 享受 有限责任和专业管理。

就风险而言，这是日日夜夜。 租金比房地产投资信托基金投资风险要高得多，任何反对这一点的人都被误导了， 在我看来

这也很好地反映在破产率上。

有无数的房地产投资者提出申请 每年破产，但只有一个 一把 过去几十年来，房地产投资信托基金的破产时有发生。

BiggerPockets 的注释： 这些是作者所写的观点，并不一定代表BiggerPockets的观点。