我仍然记得我第一次交易的混乱和咖啡因燃料的夜晚 固定和flip 那几乎使我付给我。房子没有厨房，没有浴室，几乎没有地下。承包商中途退出。我没有系统，没有过程，并且 当然 对如何计算没有掌握 ROI 超越，“我希望我赚钱。”
我已经阅读了所有书籍，构建了电子表格，并遵循了投资者论坛。但是，当演示日变成演示月并持有的成本比干墙堆积快时，我意识到：ROI不是理论上的；这是生存。
今天，经过150多次交易，我不仅将ROI视为公式，而且是作为一个活生生的反馈循环 – 一种反映了您的策略，执行和在压力下旋转能力的质量。
无论您是要拆除第一个厨房，还是想知道为什么12号的交易仍然觉得自己陷入了第二档，这就是 房地产ROI蓝图 我希望有人把我递给我。
步骤1：ROI不是公式 – 它是一个框架
让我们保持直接：ROI不仅要将数字插入计算器。不是当你做一个 满的 肠道翻新，从框架到最终装饰的所有内容都在您的标签上。
在我的第一个翻转上，我只为“主要项目”进行了预算：屋顶，厨房，浴室，油漆。我没有考虑减少石棉。或临时力量。或许可延迟六周。
我以为我的 ROI 是基于的 以70,000美元的翻新预算。 它最终接近$ 115,000。那不仅仅是预算失误；这是风险管理失败。
Real ROI =（净利润 /投资总现金）x 100
但事实是，投资的总现金意味着：
- 预先购买 +关闭
- 演示 +劳动
- 材料（和换取，因为您总是忘记了什么）
- 建筑师，许可证，持有成本，公用事业
- 别忘了：您的时间，压力和错误
如果您要转到螺柱，最好以ROI心态跟踪每个决定，因为每一美元都在争夺回报。
步骤2：指标 实际上 移动针头
一开始，我爱上了 欣赏。我告诉自己：“可以 现金周转 很紧。价值正在上升！”
听起来很熟悉吗？
但是市场的变化，利率上升以及甜蜜的欣赏垫子会在一夜之间消失。所以我必须开始问更好的问题。
我现在在每笔交易中提出的三个问题：
- 最初12个月的现金现金回报是多少？如果我没有快报酬，那最好是 真的 充分的理由。
- 什么是退出策略？我可以卖吗 reci，还是基于市场转变的租金？如果没有，那是一个陷阱。
- 该物业的最高和最佳用途是什么？三居室的SFH可能会兑现现金流通，但是如果我在房间里租房怎么办？还是添加adu？
当您分析企业主（而不是希望的买家）之类的交易时，您的决定变得更加清晰 – 您的退货也效仿。
步骤3：汗水不仅仅是肘部润滑脂 – 它的策略
老实说：我爱一个好前后。 看到房屋变革并认识你有些令人满意的东西 强迫 通过您的愿景，计划和喧嚣的价值。
但是早些时候，我犯了新秀过度说明的错误。我把卡拉拉大理石放进了租金。我将功能完美的机柜换成了高端定制的机柜。
为什么？因为我想 更多钱=更多的投资回报率。
错误的。
这是汗水平等 真的 是：
- 了解什么增加了您的市场价值。
- 为您的最终用户设计，而不是您的自我。
- 控制范围像您的生活一样取决于它。
在我最好的交易之一中，我对布局进行了重新使用以增加合法的卧室，并向评估增加了85,000美元。没有高端完成，没有扩展 – 只是 聪明的 空间规划和建筑许可证。这是最佳的理解！
步骤4：Refi Revival-您无限收益的关键
现在，这是一个乐趣的地方：如果您正确地打牌，您可以将所有的钱拿回去，并且仍然拥有资产。
这就是我两年前完成的联排别墅项目发生的事情。我买了低，翻新的紧身，增加了租金卷，并在九个月内再融资。新的评估提高了28％，我掏出所有的资本加上30,000美元。
那30,000美元为我的下一笔交易提供了首付。而且我仍然拥有联排别墅 – 现金流动，欣赏和减税。
教训？再融资不仅仅是更好的价格；这是关于回收您的美元。
只要确保您：
- 再融资前稳定收入。
- 了解您的银行的DSCR和调味要求。
- 保守承销，因为费率可能会迅速转移。
要点：投资回报率是您写的故事 – 不仅是您插入的数字
如果我必须将这一旅程提炼成一种核心信念，那就是这样： 房地产中的真正财富 找不到 购买；它发现了 您如何管理，改进和重新定位自己已经拥有的东西。
ROI是心跳 该过程。学会阅读。学会影响它。并学会自己制作自己。因为当您停止追逐“漂亮的交易”并开始建立聪明的人时，财务自由就会变得不再是一个梦想，而是一个决定。
你呢？
您是否曾经回顾过交易并意识到您的投资回报率不是您的想法？或者，也许您发现了一个隐藏的杠杆（例如再融资或布局调整），它的大量价值是不可锁定的吗？
我很想在评论中听到您的故事。让我们互相学习，并继续建立那种房地产业务 实际上 作品。
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