资本利得税: 当他们看到潜在的利润从悬崖上掉下来时,三个词从大多数房屋卖家的脸上消失了。
但是,为了提高住房市场,唐纳德·特朗普总统一直在提出消除个人住宅销售税的想法, 国税局的豁免,该,分别适用于单个所有者和已婚夫妇,分别以25万美元和500,000美元的利润适用。对于房主来说,这是个好消息,但也可以使投资者受益。
7月22日在椭圆形办公室被问及 特朗普告诉记者:“如果美联储降低(利率)利率,我们甚至不必这样做。但是,我们正在考虑对房屋的资本收益不税。”
当扣除资本利得税时,谁受益最大?
特朗普的观点与R-Ga。众议员Marjorie Taylor Greene的情感相呼应 无需对家庭销售法税– 开幕式萨尔沃(Salvo)试图消除对初级房屋销售的资本利得税。
“几十年来住在家里的房主,尤其是在价值飙升的地方的老年人,不应因为IRS的罚款而被迫留下来,”格林 在一份声明中说。 “我的法案释放了股权,有助于解决住房短缺,并支持美国家庭的长期财务安全。”
格林的评论与 分析 从耶鲁大学的预算实验室展示较富裕的情况下,老年房主将从消除资本利得税中受益最大。但是,消除税收对美国国税局来说将是昂贵的,目前尚不清楚格林的法案有多少支持。
是时候改变豁免限制了吗?
“我认为这可能会引起一些兴趣,但是他们更有可能提高豁免,而不是消除税收 完全,” Urban-Brookings税收政策中心的高级研究员霍华德·格克曼(Howard Gleckman)告诉 CNBC。
Gleckman有一个有效的观点。 引入了$ 250,000和500,000美元的豁免 在1997年,从未 已调整 通货膨胀。根据 美联储数据,房屋销售价格中位数已从1997年第二季度的145,000美元上升到截至2025年第二季度的大约410,800美元,增长了180%以上。在此期间,许多房主的 公平 远远超出了豁免限制,如果要出售,就会遭受大量资本利得税单的打击。
这 全国房地产经纪人协会 是对当前资本利得免税限制的修改的背后。 NAR执行副总裁兼首席倡导官Shannon McGahn在一份声明中说:
“我们欢迎任何严重的提议解决过时的资本收益阈值,伤害了美国房主。 这 不再仅仅关注高端属性。 NAR的研究表明,近2900万的房主(目前房主的34%)在出售时已经面临潜在的资本利得税,该数字 预期 在接下来的十年中急剧攀登。”
到2035年,70%的房主将超过豁免限额
NAR的委托研究显示,到2030年,有56%的房主可能面临资本利得税。到2035年,该组织 估计 近70%的房主可能会超过25万美元的上限。
NAR首席经济学家劳伦斯·杨(Lawrence Yun)表示,家庭净值是中产阶级美国人建立财富的主要方式,并指出,在过去的十年中,由于房屋的欣赏,典型的美国房主已经积累了超过195,000美元的财富。
麦加恩说:“这与猜测无关。这是关于保护权益并帮助整个市场更有效地运作。” “房主不应像投资者那样征税。”
资本收益如何运作
资本收益 被分开 分为两个特定类别:短期和长期收益。如果您将财产持有不到一年的时间,将适用短期收益,这通常是这种情况 房屋拖鞋,并以与您的常规收入相同的税率进行评估,而税务括号为:
- 10%
- 12%
- 22%
- 24%
- 32%
- 35%
- 37%
长期收益适用于持有一年以上的资产,并产生较低的税率。根据美国国税局(IRS)的说法,对于2025纳税年度,如果其总税收收入为48,350美元或以下,单个申请者将不会缴纳任何资本税。如果收入为48,351美元至533,400美元,则利率会跃升至15%。高于该收入水平,利率攀升至20%。
如何要求翻转作为个人住所
拖鞋正在与时间竞争,以完成康复并最大程度地减少其持有成本。但是,一旦他们在一年内出售房地产,它们将缴纳最高的资本利得税。如果特朗普消除了房主的资本利得税,那么参与长期翻新项目的大笔利润的脚步可能会通过合法地声称翻转房屋作为他们的房屋而受益 个人的 住宅。
过去,许多肢体曾在他们翻转两年的房屋中使用了这一策略,这自动使他们有资格没有在其首批25万美元或500,000美元的利润中征税。如果您正在对较大财产进行翻新, 这意味着移动 尽快要求居住两年。
虽然居住在租金或Airbnb中,而在声称自己居住在经过翻新的财产中,这可能是一种冒险的道路,这可能很容易行使一些解决方法。更改您的驾驶执照地址,将邮件交付到新的主要住所,并在房屋其余部分进行翻新的同时找到合适的房屋以定居下来,这是最安全的方法。
通常,这意味着在装修期间创建临时厨房并维护可用浴室。没有法律表明您不能像通常一样在这里和那里度假几天。
成为巨额利润的连续推动者
连环拖鞋从一个房屋转移到另一个房屋,声称每次翻转两年都在此过程中享有严重的资本免税。如果将限制提高到50万美元以上(一对夫妇),则昂贵的翻转可能会返回免税上涨空间。
在使用这种策略时,最好在进行之前完成所有重型的建筑工作。即使您必须忍受一些灰尘和不便,潜在的意外收获也使这是一个有价值的,通常是使用的策略。
您还可以进一步降低房屋的销售利润 –增加您的“基础”– 通过在原始销售价格中添加资本改进,例如您的翻新工程,从而减少了税收敞口。如果您打算每两年搬一次一次,请通过 获得房地产许可证 并保持移动费用 将进一步增加 您的利润。这也是一项最好的策略,没有孩子。
最后的想法
声称您正在翻新的房屋作为主要住所的优势之一是,您没有以翻转的持有费用支付个人抵押。作为所有者,您可以有资格获得比通过硬钱贷方低利率的传统抵押贷款。此外,根据您的抵押类型,您可能有资格获得较低利益的翻新贷款,例如 FHA 203(k)贷款,这可能会导致大量节省的钱贷款。
如果您不打算同时翻转多个房屋,而是宁愿一次专注于一个相对昂贵的房屋,以尽可能最大程度地利用利润,那么此策略是理想的选择。它非常适合多级和两到四个单元 多户家庭 属性,您可以在一个楼层生活,而另一层进行翻新。
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