2025年7月，唐纳德·特朗普总统宣布，他的政府正在考虑改变如何改变 资本收益 被治疗 关于家庭销售。几天后，代表玛乔丽·泰勒·格林（Marjorie Taylor Greene）提出了标题为“ “无需对家庭销售法税，，，，透明 一项旨在消除对资本收益的资本收益排除的提案 内部收入法第121条。
乍一看，账单 似乎提供了 仅对出售其主要住宅的房主救济。 但是，对房地产投资者的潜在连锁反应，尤其是那些活跃于住宅和 商业的 市场 – 仔细观察。
该法案提出了什么建议？
《对房屋销售法》的无税将通过对出售主要居住的资本收益排除的当前美元限制来修改《内部收入法》第121（b）条。
根据现行法律，纳税人可能会排除 $ 250,000的收益 （单档案）或 $ 500,000的收益 （联合已婚申请）从出售其主要居所，提供所有权和使用测试 被满足。
提议的法案将完全删除这些帽子，以便 无限资本收益排除 关于合格的初级房屋销售。
该法案的语言相对简单：
- 从第121（b）节中罢工美元限制
- 对第121（c）条进行较小的符合修正案
- 适用于制定日期后发生的任何销售或交易所
主要限制：它仅涵盖主要住宅
对于房地产投资者来说，一个关键限制值得强调： 该法案仅适用于主要住宅。 这意味着：
- 它不适用于投资物业，度假屋或租赁物业。
- 它不会改变周围的规则 折旧 夺回商业房地产的税收或资本利得税。
因此，尽管该法案为房主提供了潜在的税收减免，但其主要居住地（尤其是在高增长的住房市场）并没有直接影响大多数用于投资目的的房地产。
对房地产投资者的间接影响
尽管该法案并未完全涵盖投资物业，但以下五种可能仍影响房地产投资者的方式：
1。更多的房主可以在高调市场上销售
由于资本收益排除在外，房主坐在明显的未实现的收益（尤其是在沿海或高增长的都会区）上，可能更倾向于出售。 这 可能导致：
- 增加库存
- 投资者更多的机会获取 非市场 或老年列表
2。翻转策略可能会改变
虽然法律仍然要求房屋成为主要住所（通常是过去五年中的两个），但它可能会激发更多的“生活” 翻动”策略：
- 业主 – 竞争对手可以每两年恢复每两年征税一次。
- 投资者可以探索共同拥有或实时安排以符合条件。
但是，请记住，如果此更改通过，国税局围绕第121条的滥用审查可能会增加。
3。扩大覆盖特性的定义的压力
单户租金和小型投资者 多户家庭 房屋可能会游说该法案的下一次迭代：
- 包括在 肯定 时期
- 为“夫妻”房东提供类似的税收减免
这种扩张的收益是否取决于更广泛的税制改革谈判和预算影响。
4.豪华房地产可能会升温
该法案可以删除其中一个 主要的 出售奢侈品初级住宅的税收威慑力量，那里的收益通常超过当前$ 500,000的排除。 这 可以刺激：
- 奢侈品市场上的清单增加
- 对高端房屋建设或重建的更多投资
5。下游对住房市场流动性的影响
作为更多房主 激励 不必担心资本利得税而出售，这可能是：
- 增加住房流动性
- 释放库存受限市场的供应
- 提高住房营业额，间接受益于房地产专业人员，承包商和服务提供商
那商业房地产呢？
该法案没有针对商业或混合用途房地产的直接规定。但是，如果通过了，则可以：
- 为更广泛的资本收益改革创造政治势头
- 触发未来的账单，提出针对长期运营商业或租赁物业的类似税收处理
- 间接影响1031个交换量（更多以下）
房地产投资者仍然可以使用税收策略
即使对房屋销售法的无税不能为投资物业提供直接税收减免，房地产投资者仍然有策略来最大程度地减少或推迟税收。最强大的两个工具是 1031交换 和 自我指导的IRA。
1031交流
1031交易所允许投资者 推迟资本利得税 在出售投资物业时，只要收益 被重新投资 进入另一个类似的属性。该策略可以帮助投资者：
- 保留更多的资本来重新投资和发展其投资组合
- 升级到较大或更高的属性，而不会损失资金提前税
- 随着时间的推移，继续累积税收的税收，继续加重财富
对于长期投资者而言，1031交易所仍然是在管理税收敞口的同时建立财富的最有效方法之一。
自我指导的IRA
自我指导的IRA使投资者能够购买和持有房地产 在退休帐户内，在Roth IRA的情况下，收入和收益可以增加税收的情况下，甚至免税。
通过这种方法，投资者可以：
- 在IRA内赚取租金收入和赞赏，而无需立即税收后果
- 将退休储蓄与传统资产一起多样化
- 根据帐户类型，有可能通过有利的税收待遇来通过财富
通过利用自我指导的IRA，投资者可以将其房地产战略与长期退休计划目标保持一致，同时减轻其总体税收负担。
最后的想法
虽然对房屋销售法的无税可能 被看到 作为对欣赏市场的房主进行纳税人友好的改革，它的范围很狭窄，仅专注于主要住宅。对于房地产投资者而言，它不会直接减少投资房地产销售的税收。
好消息是，投资者已经有时间考验的策略。诸如1031交流和自我指导的IRA之类的工具对于在继续建立财富的同时推迟或消除税收至关重要。无论是在不触发资本收益的情况下交换成新财产还是在税收优惠的退休帐户中持有房地产，这些方法都为减少税收敞口和更有效地增加投资组合提供了有意义的机会。
与往常一样，投资者应咨询其税务顾问或法律顾问，以评估拟议的立法和现有策略如何适用于其独特情况。
探索税收优惠的投资策略 trustetc.com/realestate。
股权信托公司是一家有指导的保管人，不提供税收，法律或投资建议。 Equity Trust传达的任何信息都是出于教育目的 仅有的， 不应该 被解释 作为税收，法律或投资建议。每当做出投资决定时，请咨询您的税务律师或金融专业人员。
较大的袋/被动拨号 不隶属 无论以股权信托公司或Equity的任何公司家庭而言，以任何方式。较大口袋/被动票房表达的意见或想法不一定是股权信托公司的观点或想法，也不反映出他们的观点或认可。 Equity Trust公司提供的信息仅用于教育目的。 股权信托公司， 和 他们的 会员，代表和官员不提供法律或税收建议。 投资涉及风险，包括可能失去本金。在做出投资决策之前，请咨询您的税收和法律顾问。股权信任和更大的口袋/被动口袋可能会因被引用机会而获得的任何服务获得推荐费。
关键词：
