对于许多房地产投资者来说，使用杠杆率而不依赖个人信用，纳税申报表或就业历史的想法听起来令人惊讶。但这是 非恢复贷款– 某些房地产交易中可用的融资选项，包括通过 投资有限责任公司，，，， 自我指导的IRA， 或者 独奏401（k）s。
出色地 看 什么是非息贷款以及它们通常如何工作，以及 走过去 投资者应该 知道 在评估这种方法时 可以对齐 有了他们的长期策略。
什么是非息贷款？
一个 非恢复贷款 是贷方索赔仅限于财产本身的一种融资。如果借款人违约，贷方可以在财产上取消抵押品，但不能追求借款人的个人资产。是的，您正确阅读了。
这 与常规抵押贷款不同，这些抵押贷款通常需要个人担保以及对信誉，就业历史和纳税申报表的审查。有了非息融资，该物业的收入潜力就是重点。
为什么投资者考虑非息融资
- 保存资本： 使用融资使投资者无需购买财产 使用全部 可用现金。
- 没有个人担保： 贷款仅由财产保证。
- 实体灵活性： 投资者 可能 结构通过LLC，自我指导的IRA或Solo 401（k）购买。
- 税收优惠的环境： 当退休帐户内部使用时，收入可能会根据帐户类型增长税收或免税。
典型的承保要求
尽管非恢复贷款可能具有灵活性，但它们还具有更具体的要求：
- 属性类型： 单户租金（SFR）最常获得批准。一些贷方考虑 多户家庭 或者 商业的 特性。
- 贷款金额： 通常之间 $ 100,000 和 $ 500,000。 一些贷方的价格低至50,000美元。
- 贷款价值（LTV）： 通常被上限为70％。最佳点是50％至65％。 投资者应计划30％或 更高的首付。
- 贷款条款： 可以在25年内以可调节利率抵押贷款（ARM）或固定条款（五年或10年）结构结构。每个贷方都不同。
- 债务服务覆盖率（DSCR）： 这可以衡量财产的 净营业收入 （NOI）反对年度债务。
- 例子： DSCR为1.25表示该物业的收入比贷款支付高25％。
- 大多数贷方都需要1.00至1.25之间的DSCR，其中1.25是 常见的 最低限度。
- 流动性要求： 贷方通常需要在投资实体帐户中持有的六个月的本金和利息保护区。
- 租赁文件： 通常需要进行当前的租赁协议或预期租赁条款证明以证明 现金周转。
- 预付条款： 一些非息贷款包括预付款罚款，尤其是在早期。
如何获得非息贷款
与常规抵押贷款不同，任何银行或信用合作社都不可用非息贷款。这些贷款是一种专业产品，只有 肯定 贷方 – 与房地产投资者和退休账户合作的人尤其是贷方。
这是获得非追索贷款的关键步骤：
- 确定专业贷方： 寻找明确宣传投资物业非追索贷款计划的机构或私人贷方。这些贷方中的许多直接与自我指导的IRA或401（k）投资者合作。
- 与您的保管人一起工作： 如果您是通过自我指导的IRA进行投资，那么您的保管人通常可以提供有关非息融资的资源和教育。
- 准备财产文档： 由于贷方专注于该物业产生收入的能力，因此您需要准备租赁，租金卷，费用报告和财产估值。
- 期望基于实体的承保： 贷款将 被制作 到您的投资实体（LLC，IRA拥有的LLC或Solo 401（k）），，，， 不是 你个人。
- 计划更高的下跌付款： 由于 这些贷款的专业性质，贷方 将要 与传统融资相比，通常需要更大的平等地位。
收盘费
- 贷款发起费： 这笔费用 通常会介于 贷款金额的1％至2％。
- 处理/承保费： 通常之间 $ 400 和 每个$ 600。
- 标准关闭费用： 贷方所有权保险，政府转让费和记录成本，评估，洪水认证和财产保险。
权衡：较高的利率，集中灵活性
由于贷方承担更多的风险，因此非追索贷款的利率通常高于传统的30年所有者占用抵押贷款。但是，重点是投资财产维持的能力 债务-不是投资者的个人信用。
对于退休帐户投资者，也是 重要的 如果使用IRA内的杠杆作用，请考虑无关的业务所得税（UBIT）。相比之下，独奏401（k）通常不受杠杆房地产收入的限制。
即使考虑到这些考虑，许多投资者也确定在税收优惠环境中保存资本和复杂增长可能会超过成本。
如果您默认会发生什么？
如果财产无法执行，并且 无法支付贷款，贷方唯一的追索权是财产本身。贷款严格由该资产确保 – 从个人责任中保护投资者。
此功能是什么 制作 非恢复融资 清楚的 以及为什么许多投资者 使用 有限责任公司，自我指导的IRA或独奏401（k）寻求这些机会。
非恢复贷款和退休帐户
进行投资时，非恢复融资可能可用：
- 自我指导的IRA： 允许投资者使用IRA资金进行首付款和余额的非追索权贷款。租金收入和收益仍保留在税收优惠的基础上。
- 房地产支票簿IRA： 提供 通过IRA拥有的LLC结构进行支票簿控制， 给予 投资者更大的交易灵活性。
- 独奏401（k）： 可以提供 独特的优势， 例如 较高的贡献限制（每年最高70,000美元，具体取决于资格）和 不 在杠杆房地产收入方面的UBIT。
主要考虑因素
非息贷款并不适合每个投资者，但可能是 有用 对于那些：
- 想要在获取房地产时保留流动性
- 重视对非追索型结构的保护
- 是 投资 通过诸如LLC，IRA或Solo 401（k）之类的实体
- 理解更高的利率和更严格的条款是权衡的一部分
最后的想法
非息贷款代表了寻求在没有个人信用承销的情况下发展其房地产投资组合的投资者的专业融资选择。 通过关注该物业的绩效，这些贷款 允许 投资者根据预期的收益和税收优惠的复合来评估交易，而不是 个人的 财务历史记录。
与任何投资策略一样，与合格的专业人员一起评估风险，成本和税收影响至关重要 前进。
了解更多： 访问 trustetc.com/realestate 探索有关的资源和教育 非恢复贷款 并使用自我指导的IRA进行房地产投资。
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