本文由 租 退休。
如果您一直在等待抵押贷款利率 神奇地坠落，2025年可能会考验你的耐心。这 更聪明 此举并不希望获得更便宜的资金。是制造业 一个 您今天购买的交易的利率较低。
被忽视的技巧？利率买入。
正确使用，可以减少您的付款，提高 现金周转，甚至可以帮助您获得未来更多融资的资格。
要点如下：买断可以让您用前期成本换取较低的利率。这种减少在最初几年可能是暂时的，也可能在贷款期限内是永久性的。
更重要的是：你并不总是需要自己出资。在合适的市场条件下，您通常可以将卖方或建筑商的让步转向买断，而不仅仅是讨价还价。
本指南分解了主要的购买结构， 他们的成本是多少，以及如何计算您的收支平衡，这样您就不会猜测。我们还将介绍什么时候买断有意义，什么时候没有意义，以及真正获得回报的谈判过程。到最后，您将确切地知道如何将“meh”费率转变为铅笔数字，以及如何定位您的下一个报价，以便您的每月付款下降而不牺牲长期优势。
利率买入 101
利率买入是 确切地 听起来像什么。你付钱 预先 “购买”较低的抵押贷款利率。较低的利率在最初几年可能是暂时的，也可能在贷款期限内是永久性的。
谁可以资助 买断
- 你，借款人：简单。结账时携带现金以确保较低的付款。
- 卖方：卖方没有降低价格，而是提供了成交成本信用， 已应用 到买入。 这 在增长缓慢的市场中可能具有吸引力。
- 建筑商：对于新建筑，建筑商通常会提供相当大的奖励。将这些让步用于购买可能比简单的降价更有价值，因为它降低了您每月的持有成本。
当买入有意义时
- 你希望在早年有更好的现金流，同时租金也能赶上。
- 你计划 再融资 如果利率下降，但希望立即有喘息空间。
- 您正在优化债务收入比，以便将来批准贷款。
临时买入：3-2-1、2-1、1-0
临时买断会降低第一年或第二年（有时是三年）的有效利率，然后贷款将恢复到原始票据利率。它们很受那些希望在租金稳定的同时尽早缓解现金流的投资者的欢迎。
每个结构如何工作
- 3-2-1 买入：第一年比票据利率低三个百分点。第 2 年低于 2 分。第三年低 1 分。从第 4 年开始，您需要支付票据利率。
- 2-1 买入：第 1 年低于 2 点。第二年低 1 分。从第 3 年开始，您需要支付票据利率。
- 1-0 买入：第 1 年低于 1 点。从第二年开始，您需要支付票据利率。
贷方从补贴账户中支付每月还款“缺口”，通常是在交易结束时创建的。您、卖方或建筑商可以通过优惠或您自己的现金为该帐户提供资金。
为什么投资者使用它们
- 即时现金流缓冲：早期付款减少，同时租金和运营效率提高。
- 再融资跑道：如果利率下降，您可以在升级年到来之前进行再融资。
风险和危险信号
- 付款冲击：随着买入的增加，您的付款将会增加。以全票利率承销交易。如果它不能以全额利率产生现金流，就不要购买。
- 优惠限制：贷款计划限制了卖家或建筑商可以贡献的金额。验证您的房产类型和 LTV 的上限。
- 提前还款规则：询问如果您在回购期间再融资或出售，未使用的补贴资金是否用于本金。
一个好的经验法则是，当你能够获得卖方让步来为其提供资金时，临时买断就会大放异彩。如果您必须完全自掏腰包，请与永久买断进行比较，看看哪种方式能在盈亏平衡和长期节省方面获胜。
永久减持
永久买断在贷款期限内以较低的利率结束时交易折扣点。 1 个积分通常相当于贷款金额的 1% 作为预付费用。作为交换，您的贷方会降低票据利率。每个点的确切利率下降各不相同，因此请向您的贷方索取点和价格表。
为什么永久可以打败临时
- 持久的付款减少：您的较低利率在第一年或第二年之后不会增加。
- 节省的总利息：由于整个期限内利率保持较低，因此如果您持有贷款足够长的时间，通常可以节省更多利息。
- DTI 帮助：较低的还款额是永久性的，这可以改善未来贷款的债务与收入。
盈亏平衡数学
我们会尽量不要让事情变得过于复杂，但是了解决定永久购买是否有意义背后的数学原理对您很有帮助：
- 贷款金额=L
- 积分成本 = L × 支付百分比
- 每月储蓄=P？ – P？
- 盈亏平衡月数 =（积分成本 ÷ 每月节省的费用）
如果您持有贷款的时间超过盈亏平衡点，积分就有意义。如果您希望提前再融资，他们可能不会。
成本图
场景 A：没有买入
- 贷款金额：30万美元
- 市场报价：6.875%
- 本金和利息： ? $1,971/月
场景 B：临时 2?1 买断，由优惠资金提供
- 第一年有效率：4.875% ? $1,587/月
- 第2年有效率：5.875% ? $1,775/月
- 3 年以上：恢复至 6.875% ？ $1,971/月
- 第一年现金流与不买断相比：每月约 384 美元，即全年 4,608 美元。
场景C：使用折扣点永久购买
- 2 积分 = 6,000 美元
- 利率：6.375%？ $1,872/月
- 每月节省与面值： ? 99 美元
- 盈亏平衡：〜5年
如果您能够获得卖家或建筑商的信用，2:1 的买断可以提供最大的短期缓解。如果您持有五年以上，永久买断可以在节省的总利息和可预测的持有成本上获胜。
如何实现这一目标
第 1 步：为基本交易定价
- 收集完全相同场景的三个贷方报价。
- 要求提供显示每 0.125% 变动的成本或信用的费率堆栈。
第 2 步：对两条买入路径进行建模
- 请求临时和永久报价。
- 计算每个月的储蓄和收支平衡。
第 3 步：确定谁将为其提供资金
- 建筑商通常会提供积分，您可以直接购买。
- 卖方可能会同意让步以换取顺利成交。
- 自付费用：权衡准备金和回报。
第四步：谈判
- 在您的报价中注明信用金额和预期用途。
- 在新版本中，插入合同语言，让您可以在贷款人定价后选择临时或永久买断。
第五步：保守承保
- 按全额票据利率建立现金流模型。将较低的付款额视为奖金。
- 持有本金、利息、税收和维修准备金。
第 6 步：锁定并记录
- 当您锁定时，捕获贷款估算、点表和购买附录。
您还可以组合策略。使用优惠为临时购买提供资金以立即缓解压力，如果成本与储蓄比率很高，则添加一个分数。
为什么新建？建设优惠是一条捷径
最好的买入并不总是由你的口袋提供资金。它们经常被纳入新的建设交易中，而这正是聪明的投资者在 2025 年能够获胜的地方。
为什么建筑商喜欢让步
建筑商希望保持较高的销售价格以保护竞争，因此他们更愿意给予成交成本抵免，而不是降低标价。对于您来说，这些积分可以重新定向为利率购买，从而降低您的每月付款。
“从租房到退休”的适用范围
这正是“Rent To Retirement”帮助投资者抓住的杠杆类型。他们的新建库存通常会提供 5% 的首付融资和建筑商优惠，这使得购买者的购买意愿更加强烈。通过将建筑商信贷与智能买断结构相结合，客户可确保低至 3.99% 的利率。
更好的是，因为这些是新建的，您不会继承延期维护或资本支出意外。您可以获得交钥匙租赁服务，并提供保修、立即出租以及旨在最大化现金流的融资条款。
如果您想在不猜测的情况下将本购买手册付诸行动，请从建筑商已经提供信用的新建筑房产开始。 “租房退休”是实现这一目标的捷径。
不要等到利率下降
等待抵押贷款利率下降并不是一个策略。无论您是依靠临时 2-1 买断来立即缓解压力，还是通过支付积分来实现永久性削减，数学原理都很清楚：您今天可以设计更好的现金流，并且如果情况改善，明天仍然可以进行再融资。
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免责声明。 本文仅用于教育目的，并非财务建议。请务必咨询您的贷方、注册会计师或顾问，以确认哪种融资选择最适合您的情况。
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