大多数被动房地产投资的预期回报率在 12%-20% 范围内。有些具有高风险，而另一些则具有低或中等风险。投资者面临的关键问题是：“我如何辨别哪些被动投资具有高风险，哪些风险较低？”
风险只是其中之一 影响投资回报的维度。其他维度包括最低投资额、时间投入、税收优惠、个人价值观以及非认可投资者的准入等。
一旦您明白了这一事实，您就可以开始寻找提供不对称回报且风险相对较低的投资。以下是我们在联合投资俱乐部审查每笔 5,000 美元的交易时首先关注的一些事项。
危险信号
我特别留意被动房地产投资中的这些危险信号。
短期债务
房地产交易失败的原因有两个：经营者要么没钱，要么没时间。
从 2022 年到 2025 年，无论是销售还是销售，市场都不好 再融资。高利率推高了上限利率，这意味着房地产价值下降。
在此期间提取到期的短期过桥贷款的运营商已经没有时间了，发现自己陷入了可怕的境地。如果他们出售，他们就会损失 巨大的 金额。 如果他们进行再融资，他们还需要 咳咳 巨大的 金额， 自从 他们的 房产现在价值减少 25-30% 平均而言。 阅读：资本需求或补充贷款救助。
浮动利率，无保护
浮动利率本身并没有什么问题 商业的 贷款——如果运营商有针对更高利率的保护措施。
这可能意味着利率上限、利率互换或其他限制利率上升风险的方式。只要确保如果贷款利率上升，每月还款额不会飙升，并且运营商的预测是尽可能最高的利率。
没有资产类别或市场的专业知识
在我们的共同投资俱乐部中，我们 想 多元化 许多不同的 资产类别超出 多户型，包括工业、零售、活动房屋公园、未开发土地、担保债务和 依此类推。 但是，当我们每月开会审查一项投资时，我们希望运营商成为以下领域的资深专家： 他们的狭隘利基。
换句话说，我们希望我们的投资组合浅而广，在许多资产类别中进行小额投资。但每一个 个人 投资应该窄而深，有利基专家运营。
例如，我们希望投资于已完成 30 笔工业售后回租交易的专业运营商，而不是首次涉足工业房地产的多户住宅运营商。
同样的逻辑也适用于地域市场。 我们希望与对特定市场了如指掌的运营商进行投资, 和 一支久经考验的本地团队。
首次本地管理合作
当我第一次预先审查一笔交易时，我问的一个问题是，“您目前在这个子市场拥有多少处房产，由管理这处新房产的同一个本地团队管理？”
运营商有时会吹嘘自己是“垂直一体化”并拥有自己的物业管理和施工团队。我不在乎这个。 重要的是他们拥有多少财产 工作过 与 精确的 同一个团队 关于管理 在过去。
我不想听到运营商说：“我们正在扩展到一个新市场，我们对即将接管的物业管理团队感到非常兴奋。”相反，我想听到他们说：“我们在三英里半径内拥有其他 10 处房产，并且由同一个物业管理团队管理所有这些房产。”
乐观预测
每个赞助商都声称“承保保守”。显然，并非所有人都这样做。但如果不仔细检查每个电子表格的每个单元格，你怎么能知道呢？
我查看的一些快速项目包括：
- 预计退出 资本化率 与该资产类型当前的当地资本化率相比
- 预计租金上涨速度
- 保险上涨的预计速度
- 劳动力成本上涨的预计速度
请留意任何预计租金每年上涨速度超过 3% 的运营商，或预计保险和劳动力成本仅小幅上涨的运营商。
我也不希望看到该资产类别的预计退出上限利率低于当前市场利率。 理想情况下，他们根据以下因素预测回报 更糟 市场状况，而不是当前或更好的状况。
监管风险高
如果我们正在考虑多户住宅或其他住宅投资，我们只想投资于有利于业主的法规的市场。
我投资了 对租户友好的司法管辖区 在我职业生涯的早期。我曾经花了 11 个月才驱逐一个不付钱的租户。十一个月了。当他离开时，他在每个柜子上都打了洞，并故意尽可能地刮伤地板。这只是众多其他例子中一个特别令人难忘的例子。
也就是说，非住宅投资在对租户友好的市场中可以取得很好的效果。比如我们跟投俱乐部在南加州投资了一家精品酒店，业绩非常好。
我们唯一会破例的情况是，如果运营商拥有深厚的本地物业管理专业知识，足以成为竞争优势。我们的共同投资俱乐部曾与一位运营商一起在对租户友好的波特兰都市区投资了一栋多户住宅 谁真正开始了 二十年前，作为一家当地的物业管理公司。这项投资效果很好，因为该运营商确切地知道如何驾驭 难的 那里的规定。
绿旗
现在你知道什么了 不是 进行投资时，有哪些迹象表明属于低风险或中等风险的被动投资？
深厚的市场记录
我喜欢与那些对当地市场及其资产类别了如指掌的赞助商进行投资。
好几次了，我们的 联合投资俱乐部与一位专门从事克利夫兰 B 级增值多户住宅房产的赞助商进行了投资。 他们专门针对为警察、教师、消防员等提供服务的建筑物。他们已经完成了数十起类似的交易，而且都在同一个城市，而校长也在那里生活了一辈子。
与相同管理团队的丰富经验
我是那个赞助商 只是 谈论什么？ 他们的所有交易均由相同的内部物业管理和施工团队管理。
长期受保护债务
我无法告诉你三年后是否会是一个好的销售市场 从现在开始。但在未来10年的某个时候，几乎肯定会有一个良好的销售市场。
寻找长期债务，这为运营商提供了充足的跑道，可以在市场合适时出售，而不是在短期债务到期时出售。 当然，还要寻找一些 有点儿 如果他们使用浮动利率贷款，则可以享受利率保护。
真正保守的预测
市场不需要改善就能让交易实现预期回报。寻找预计退出上限率相等的交易 或者 最好高于该类型房产目前的当地资本化率。同样，预计租金上涨速度缓慢（在翻新单位最初上涨之后，如果适用）。
经历多个市场周期的经验
您可以在任意多的在线文章中阅读有关 2008 年住房危机和大衰退的内容，但除非 如果您作为房地产投资者经历过这种情况，您将不会真正体会灾难性的市场低迷的外观和感觉。
经过多个市场周期投资的运营商将保护自己免受未来经济低迷的影响 离开 新投资者 只是 不 认为要做。 直接了解风险会让您更加尊重和欣赏事情可能会以意想不到的方式出错。
没有任何在线课程或教科书可以传达那种损失数十万美元的感觉。作为一个亲身经历过这种情况的人，我希望与那些也亲身经历过这些惨痛教训的运营商进行投资。
多元化创造了钟形回报曲线
即使您检查这些和其他危险信号，所有投资都会带来一定的风险。您可以像我们一样，通过筛选高风险投资来优化成功几率。但如果你想要确定的事情，就购买收益率为 4% 的国债。
当您投资足够多的被动房地产投资时，回报就会形成钟形曲线。例如，我每年一次投资 5,000 美元，进行 12 至 16 项被动投资。我目前有大约 40 项未偿还的被动投资。一些人不可避免地会表现不佳，而另一些人则会表现出色。大多数将在钟形曲线中间的某个位置交付，通常是中高青少年。
从长远来看，这些投资平均会带来丰厚的回报。我让平均法则对我有利。
你 不 想要陷入困境，每年在一两笔交易中投资 50,000 至 100,000 美元，而其中一笔交易却对你不利。这就是凌晨 3 点起床、嚼指甲的秘诀。
每年进行一两次房地产投资，您的回报不会形成钟形曲线。您获得的单个数据点可能会出现在曲线上的任何位置。
我很久以前就知道我无法预测下一个热门市场或资产类别。 所以我不再试图变得聪明——我 只是 继续月复一月地投资，无论是经济强劲还是疲软，牛市还是熊市，并且高枕无忧，因为知道页面上的数字将 从长远来看平均对我有利。
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