对于那些安静地持有自己的投资组合、经受住了过去三年高利率风暴并积累了收益的投资者来说 公平，他们的耐心的回报可能 很快 就在这里。
随着利率下降和 美联储为第二次可能的多次降息开绿灯，有机会 再融资 并释放资金进行更多投资或升级现有物业，以推动 现金周转 可能会带来金融巨变。
政府抵押贷款承销商房地美 (Freddie Mac) 报告称，平均 30 年期固定抵押贷款利率已降至 2024 年 10 月以来的最低水平， 和 现在 坐 大约 6.19%。 根据 抵押贷款银行家协会 （MBA），许多房主和投资者已经开始这一过程，截至 10 月 17 日当周再融资活动同比增长 81%。
“一个月来的最低抵押贷款利率刺激了再融资活动的增加，包括 ARM 申请的再次回升。30 年期固定利率降至 6.37%（现为 6.19%），所有其他贷款类型也有所下降，”MBA 副总裁兼副首席经济学家 Joel Kan 表示。
Chase Home Lending 消费者渠道主管巴韦什·帕特尔 (Bhavesh Patel) 表示：“我们看到，随着房主希望利用降息或利用他们所建立的房屋净值的机会，再融资的需求不断增加。” 哥伦比亚广播公司新闻 9月首次降息前夕。
房东迫切需要再融资
再融资是 一个 的一部分 许多房东的投资策略, 如果 利率明显较低（再融资指标传统上是 2% 新旧费率有差别，但有些网站一直在兜售 0.75% 最近）。 然而，这正是高利率和高投资的贫瘠时期。 保险费用飙升 房东和房主已将可信指标抛之脑后，并寻找任何机会降低每月付款。
截至 9 月 17 日的三周内，30 年期住房贷款成本下降 0.3% 至 6.26%，创下 11 个月以来的最低利率，而再融资活动却跃升了 80% 以上。然而，一旦利率上升，它就会再次减弱， 华尔街日报 报道称，并补充说，购买房屋的投资者 翻动 到 2025 年，到目前为止，购买或出租约占购买量的 30%。
从主要住宅中提取股权以现金购买投资
通过以下方式利用房屋净值的机会 现金再融资 不仅吸引现有投资者，还吸引那些在个人住宅中积累了积蓄并希望通过投资进行战略部署的人。 这 提供全现金购买的机会，具体取决于锁定的股权数量。
露丝·博纳佩斯合众银行私人理财贷款认证抵押贷款官员告诉 BiggerPockets：
“我现在正在为纽约的一对夫妇提供抵押贷款，他们的主要住所没有抵押贷款，但想在佛蒙特州购买一处普通的房子用于度假，并通过 Airbnb 创收。他们不会为投资或第二套房子支付 7 多美元的利率，而是在主要住宅上抵押贷款，并为新房子支付现金。获得现金报价也将使他们在谈判价格或竞价战时比其他买家更具优势。”
它还允许他们利用主要住宅的较低利率，而不是较高的投资利率。
通过主要住宅再融资创造更多流动性
博纳佩斯表示，过去两年的利率波动使她很难为许多客户制定具体的投资策略。然而，目前的下行路径已经缓解了决策的压力。她强调，随波逐流进行再融资并不是明智之举，因为每个投资者的情况都是独一无二的。有时，只需创造性地为个人住宅再融资即可创造更多的流动性，并且比购买投资性房产更少麻烦。
“我的一位客户两年前购买了一套主要住宅，抵押贷款利率为 220 万美元，利率为 6.25%，”Bonapac 说道。 “他们以 5.5% 的利率再融资为七年期 ARM。 通过利用许多主要银行提供的财富管理关系定价 经过 开设账户 500,000 美元, 他们又减少了 0.375%，使税率达到 5.125%。 “
“按 6.25% 计算，他们的付款为 13,545 美元，”Bonapac 补充道。 “利率为 5.5% 时，为 12,491 美元。利率为 5.125 时，利率为 11,987 美元。利率 6.25% 和 5.125% 之间的差异为每月 1,467 美元或每年 18,804 美元。”
要在抵押贷款利率为 5.5% 的情况下产生 1,500 美元的现金流，投资者需要以 440,000 美元的价格购买房产，并支付 20%（48,000 美元）才能获得 352,000 美元的贷款。尽管拥有一项投资可以带来税收优惠和股权增值，但投资者仍需要权衡保险成本、维修费用以及与租户打交道的麻烦，以决定利用自己的资金是否值得。许多人可能会认为，简单地为个人住宅再融资并节省现金以供日后使用可能是一个更好、压力更小的举措。
为什么再融资时规模很重要
再融资不是免费的。博纳佩斯强调，是否进行再融资的决定通常取决于您计划保留投资多长时间，以及您是否可以通过增加的现金流来偿还再融资成本，并将租金上涨考虑在内。同样，考虑到成交成本，0.25% 的小幅利率下降不会对小额抵押贷款产生太大影响；然而，对于较大额的抵押贷款，它可能会对每月还款额产生重大影响。
一项研究 邻里银行 研究表明，大多数拥有 30 年期抵押贷款的借款人需要利率下降约 0.67 个百分点才能看到有意义的储蓄并在三年内实现收支平衡。然而，拥有 15 年期抵押贷款的房主可能会受益于较小的降幅；即使下降 0.50%，三年内也可以节省 1,500 美元以上，具体取决于贷款金额。
最后的想法
选择是否为主要房主再融资具有明显的优势：大幅降低利率、摆脱采购经理人指数、提取现金进行必要的维修，当然还有资金进行投资。
对于现有的房地产投资者来说，这一切都归结为一个指标：现金流。如果再融资减少了现金流，那么尽管很想用多余的钱进行外观升级，但它几乎不值得。除非产生大量现金流，否则最好通过利率和期限再融资而不是现金再融资来节省资金，并 用现金进行修理。
然而，当现金再融资（无论是投资还是个人住宅）可以在购买新投资的过程中带来更多资金并减轻税收负担时，就值得考虑。请记住考虑所有可能的费用，并小心 武器 除非你有具体的投资计划。
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