购买出租房产不仅关系到你赚了多少钱，还关系到你有多少债务。如果您计划获得贷款来资助您的投资，请保持健康的 债务收入比 是必不可少的。对于投资者，尤其是投资组合中拥有多处房产的投资者来说，背负大量债务可能是一个问题，这就是为什么用高收入抵消债务至关重要。
美联储刚刚发布了 国家债务与收入图，它显示了最合格的买家实际居住的地方。为了 固定和翻转 以及希望购买并持有的房东，它提供了贷方对借款人的期望以及正在发生的区域变化的宝贵快照。
该地图显示，最合格的买家不一定在您认为的地方。
什么是 DTI？
一个 债务收入比顾名思义，衡量一个人的债务是根据其收入来衡量的。 DTI 的最高平均值（超过 2.0）意味着居民每收入 1 美元就背负 2 美元的债务。
对于 DTI，少即是多。收入越多，债务就越少。例如，如果您的月收入的一半用于偿还每月经常性债务，那么您的 DTI 将为 50%，这并不好。贷款人认为 35% 或更低的 DTI 是有利的。
债务与收入比率的变化：2025 年的前景
从历史上看，东西海岸较富裕的州一直以高房价以及同样高的买家和租赁需求而闻名。这是因为其中许多地区被认为是“障碍”市场，即土地供应存在障碍，迫使价格上涨。
然而，根据美联储的地图，最有利的借贷环境 没有找到 纽约和加利福尼亚州超级富豪居住的地方，而是 在中西部地区（宾夕法尼亚州、威斯康星州和俄亥俄州），DTI 利率较低，这意味着这里的合格买家更有可能获得贷款。
对于炒房者来说，这意味着这些市场更有可能找到合格的买家。对于房东来说，假设潜在买家属于有利的 DTI 类别，这里的贷款环境更有利于购买投资。
抵押贷款余额和买家限制：当地趋势
这 也许并不令人意外，但美国的债务正在上升。低库存和低库存的结合 更高的利率 造成了有毒的借贷环境，推高了房价和抵押贷款余额，特别是在一些令人垂涎的城市地区。
根据纽约联储消费者信贷小组的数据，2025 年第二季度家庭债务和信贷季度报告显示，家庭债务总额增加了 从第一季度的 1850 亿美元增至 18.39 万亿美元。根据信用报告局的数据，截至 2025 年 6 月，美国有 67 个城市的抵押贷款余额平均为 100 万美元或以上 益百利。以下是前 10 名的平均余额：
- 佛罗里达州金橡树： $3,627,594 美元
- 佛罗里达州湾流： $3,206,007 美元
- 佛罗里达州金沙滩： $2,969,951 美元
- 佛罗里达州卡普蒂瓦： $2,620,156 美元
- 佛罗里达州亚特兰蒂斯： $2,585,199 美元
- 加利福尼亚州蒙特西托： $2,487,787 美元
- 加利福尼亚州隐山： $2,149,578 美元
- 加利福尼亚州阿瑟顿： $2,137,851 美元
- 华盛顿州亨茨波因特： $2,016,164
- 纽约州萨加波纳克： $1,977,857 美元
如列表所示，佛罗里达州, 不是加州或纽约, 是抵押贷款余额最高的五个城市的州。 这 这意味着，即使当地收入增加，投资者也必须为利润收紧和竞争加剧做好准备。相反，中西部和铁锈地带的城市，如辛辛那提和克利夫兰， 仍然 由于较低的抵押贷款负担和可持续的 DTI 概况，对投资者来说仍然具有吸引力。
较低的房价可以抵消利率波动和 DTI 比率
“当人们盯着 6% 或 7%（抵押贷款）利率时，他们就会开始变得不情愿，”抵押贷款机构 New American Funding 的首席执行官兼联合创始人里克·阿维洛 (Rick Arvielo) 告诉《财经》杂志。 华尔街日报 八月。 “负担能力仍然是一个主要问题。”
此后，美联储已两次降息， 最近一次是在十月但利率仍然波动，取决于美联储主席杰罗姆·鲍威尔的每一句话。他最近在美联储 12 月会议上关于停止降息的言论 发送费率备份 在他最近的削减之后。
对夫妻投资者（炒房者和房东）有利的社区归结为较低的价格和拥有有利 DTI 的买家的社区，使其成为投资和贷款的最佳环境。
国债飙升可能带来大问题
购房者的每月循环债务 被束缚 利率，而利率又与国家金融格局挂钩。 5月， 纽约时报 报道 一些 分析预测特朗普总统的“又大又美的法案”可能会使美国债务膨胀至130%以上 尺寸的 其整个经济。
耶鲁大学预算实验室总裁兼联合创始人娜塔莎·萨林 (Natasha Sarin) 表示：“危机总是让人感觉很遥远，直到你真正身临其境。” “我们不知道悬崖到底在哪里，在哪里你不能突破债务水平” 肯定 尺寸。 “但我们知道我们正在一步步接近那个目标。”
这些观点最近得到了特斯拉首席执行官埃隆·马斯克的回应，他 告诉播客乔·罗根，“准确地说，即使你不能像超级严厉的人一样……减少浪费和欺诈，而这在民主国家是做不到的，那么……也没有办法解决债务危机。”
马斯克补充说，人工智能（AI）和机器人技术可能是摆脱债务的一种方式。 “我们需要以能够偿还债务的速度增长经济。”
降息可能不会起到什么作用
对于那些希望美联储降息能够在国家债务仍然处于危险高位的情况下产生预期效果的房地产投资者来说，这可能是一厢情愿的想法。马斯克在乔的露面中的评论 罗根今年早些时候的播客 似乎在不可预测的经济中仍然存在：房地产等有形资产变得更有价值，因为无论经济环境如何，人们总是需要一个居住的地方。
“一般来说，拥有实物，比如房屋或你认为生产优质产品的公司的股票，比拥有美元要好。 通货膨胀率很高，”马斯克建议道。
最后的想法：可承受性和长期稳定性是稳健投资的关键
债务收入图是一个蓝图 那 投资者可以关注 定位 该国一些最稳定的房地产市场，传统上保守的投资原则 的 低债务和按时支付账单占主导地位。 它们不是最迷人的市场，但也没有大量高杠杆居民。 在经济动荡时期， 债务收入比低 俄亥俄州、宾夕法尼亚州和北达科他州等州 一些 美国最具弹性的市场
Realtor.com 和 华尔街日报我 在 2025 年秋季住房市场排名中，新罕布什尔州曼彻斯特纳舒厄连续第二个季度被评为最佳市场，原因是其“持续的需求、活跃的销售活动和显着的同比价格增长”，以及“需求与相对价值”的平衡。新罕布什尔州的 DTI 排名相对较低 1.4。
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