在人们越来越多地讨论美国经济分化和富人经济贡献集中的背景下，我们来看看过去三年来美国房地产市场的一些悄然断裂。
而不是 一 全国市场同步发展（想想大流行时代的繁荣），我们现在已经分裂了 环境，由抵押贷款利率驱动，区域 经济学和人口统计数据。 对于投资者、经纪人和任何等待尚未到来的“崩盘”的人来说，理解这种分歧至关重要。
锁定业主与活跃买家
大约三分之二的美国房主持有 4级以下% 抵押贷款。 他们待在原地。库存仍然处于历史低位，而且这种短缺导致许多地区的价格上涨——即使在需求已经降温的地区也是如此。
另一方面 边，进入今天市场的买家是 吸收的 两倍的借款 成本 对于同一套房子，重塑负担能力和购买力萎缩。 这 结果：市场的顶层被冻结，位于紧张的活跃层之上。
特朗普政府正在积极探索放宽贷款标准的方案，例如提供 50年期抵押贷款。也在考虑 抵押贷款可转移性，本质上是允许低利率借款人保留抵押贷款并将其“移植”到新房产，类似于美国的手机计划允许客户将他们的号码从一个运营商带到另一个运营商。
资本雄厚的投资者也可以探索 抵押贷款假设，它们是 发生频率越来越高。 事实上，我们最近能够协助 多户型 投资者 认为 大流行病时期 300 万美元以上, 低于 4% 的贷款 20+单位 财产 那 贷款人加班加点以提供便利。
新兴城市与回归市场
一些大都市——比如东南部、德克萨斯州奥斯汀等城市，以及在大流行期间蓬勃发展的阳光地带和阿巴拉契亚城市——已经出现了急剧调整或库存爆炸性增长。在这些市场中，房屋价值具有粘性，竞争依然存在，而新建筑正在填补空白。
这些市场的价格已经疲软或停滞。自 2022 年以来，两组之间的差距每个季度都在扩大。
灰尘 似乎是 解决，或 至少 达到平衡。 如果您关注这些市场，积极的谈判可能会比预期更受欢迎。考虑价格以外的激励措施，例如家具、卖方支付成交成本的让步，以及交易时间表和成交时间 最有利于 您的时间表和预算。
在强劲的市场中，时机至关重要。 保持投资活力, 并努力游览（虚拟或 身体上的) 尽可能接近上市的优质房源。 果断并利用您的应急期来验证报价和房产状况。
单户家庭的力量与多户家庭的压力
单户住宅和多户资产之间正在形成另一条断层：
- 单户住宅的结构性供应仍然不足。
- 多户住宅面临着新库存浪潮、租金疲软和贷款收紧。
假设所有房地产都在移动的投资者 一起 应该 钻头 更深入地了解当地情况和最近的交易。 多户型投资者应与当地专业商业地产建立联系 经纪人/代理人，收集当地信誉良好的物业管理公司的见解，并实地考察。没有什么可以替代亲自踏上路面并亲身体验投资机会。
与租户和邻居交谈可以 提供 微妙的 洞察力 那 能 成败 这 对特定领域或财产的热情。 根据我们的投资经验， 强的 “不”比不确定的“是”更有价值。
富裕买家市场与其他人的对比
销售增长仍然集中在市场顶部。 10月份，价格超过100万美元的房屋同比上涨超过16%，价格在75万至100万美元之间的房屋上涨10%。相比之下，10万至25万美元之间的房屋销售额仅小幅增长约1%，而10万美元以下的房屋销量下降了近3%。
我们对 2026 年和 2027 年的预测是豪华单户住宅、第二住宅和 短期租赁市场 成为 异常强大 由于税收优惠（如 STR漏洞）、多元化和股票获利了结，以及量化紧缩结束（有可能放松）期间抵押贷款利率预期下降。
这对 2026 年及以后意味着什么
美国市场不会统一“纠正”。相反，房地产投资者应该期待：
- 强的 欣赏 第二居所和 STR 中心的需求
- 收缩城市的价格持平或下降
- 各个层面的单户需求持续增长，入门级和首次购房者面临价格压力
- 过度建设的多户住宅和基本的新建筑区域和开发面临压力
- 更加不均匀、高度本地化的定价周期
作为 老的 俗话说：房地产取决于位置。了解当地市场状况和融资方案对于 2026 年及以后的房地产投资取得成功至关重要。
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