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典型的经济痛苦指数是将失业率加上通货膨胀率得出的。
对于英国的租房者来说,这可能更合适:
或者这样:
或者(仅限英国,soz)这样:
很多租期与大学开学时间挂钩的人(主要是年轻人)准备承受新一轮的价格上涨,或者降低预期。这时,许多人心中都会有一个问题:租金会很快下降吗?
不。好吧, 很有可能 不是。
那么,这样怎么样?租金很快就会停止这么快上涨吗?
德意志银行的 Sanjay Raja 表示,也许如此:
我们有理由乐观地认为,租金上涨将在今年晚些时候开始消退。
首先,RICS 详细数据显示,自疫情爆发以来,租户对房产的需求已大幅下降。事实上,租赁需求在去年年底跌至负值,目前仍远低于长期平均水平。最近几个季度,新房东订单也开始出现一些改善迹象。虽然仍低于正常水平,但我们可以看到到 2024 年下半年新订单有所回升,吸收了市场上的一些“过剩需求”。
其次,买房出租的需求有所回升。根据英国央行的信贷状况调查,贷款机构已开始提高对买房出租抵押贷款的预期,H1-24 数据看起来相当强劲。前瞻性预期也表明买房出租抵押贷款的需求将进一步增加。英国建筑协会报告称,寻求买房出租的投资者数量出现了第六大单季度增长。
第三,多个房地产消息来源指出租金通胀放缓。首先,HomeLet 数据显示,在 2023 年底达到 11% 以上的同比峰值后,年度价格通胀正在下降,目前接近 5% 的同比水平。Zoopla 自己的租赁市场报告显示,截至 2024 年 6 月,价格同比上涨 6.6%(在 2024 年第四季度达到 16% 的峰值后),但预计新出租房的租金“今年上涨速度会更慢”。Rightmove 也持类似观点,指出租金通胀同比达到 6.8%,较过去几年的 16% 峰值有所放缓。英国国家统计局自己的民意和社会趋势调查也指出,上个月家庭经历的抵押贷款/租金上涨有所放缓(7 月份是我们自 2024 年 2 月以来看到的最低读数)。最后,英国皇家特许测量师学会 (RICS) 未来 3 个月的租金预期表明价格通胀有所缓和。与疫情后的峰值相比,租金预期已从接近 +65 的峰值放缓至现在的 +38。虽然尚未完全恢复到疫情前的水平,但数据显示未来会出现一定程度的通货紧缩。

(遗憾的是,通货紧缩(价格上涨速度放缓)与通货紧缩(价格实际上下降)不同。)
支持租金上涨正常化的另一个理由是,这将是正常的:“租金价格最终往往会跟踪总体通胀——但会有一定的滞后”,Raja 指出:
到目前为止,租金通胀率呈线性增长,部分原因是私人租金数据收集方法的变化。但最终,随着通胀率正常化,私人租金通胀率也将正常化。事实上,在过去二十年中,私人租金 CPI 仅两次高于总体 CPI(一次是 2014-2016 年左右,一次是现在)。这些往往是异常现象,而不是常态。随着私人租金与总体 CPI 之差扩大至 5.6 个百分点,我们预计未来一年左右会出现快速修正。

如果租金上涨 是 走向缓慢而稳定,值得进一步探究其原因。
显然,买家在租赁市场中名义上是价格制定者,但这并不像购买巧克力或新笔记本电脑:大多数租户没有选择租或不租的权力。
此外,启动租房过程面临着巨大压力——家庭组建通常较晚(特别是我们想象,在每年的这个时候),找房子可能非常耗时,而且这个过程充满了信息不对称。
不管有多少人抗议,这都让房东拥有了很大的权力。如果他们自己卷入租金上涨的循环,租户也无能为力。
这对英格兰银行来说是个好消息,该行的利率制定者似乎已经承认,租房者是传递货币政策的有效渠道。近年来,通过提高利率,他们推高了抵押贷款成本,而房东显然能够将成本上涨转嫁给租房者——租房者约占总人口的五分之一,而这五分之一通常更年轻、更贫穷。
顺便说一句,以下是英国央行货币政策委员会对租金的最新看法,摘自 8 月份货币政策报告:
尽管供应仍然受限,但租赁物业的需求继续降温。租金价格上涨已经放缓,一些房地产经纪人报告称租金拖欠有所增加。
正如我们在几篇文章中提到的那样,英国现代抵押贷款市场的结构(以 5 年期和 2 年期固定利率产品为主)实际上将滞后效应融入了传导过程:只有在产品需要续期时,成本才会上升。即使假设利率从现在开始继续下降,这也意味着人们在续约时还需要几年支付更高的利率。这意味着更多的租金通胀尚未渗透进来。那么,如果不是,为什么不呢?
也许是贪婪。我们认为,有三条可能的路径:
1) 租金从现在开始稳步上涨,这意味着许多房东只是根据市场情况提高价格,而实际上并没有增加自己的成本。如果你能做到,那就太好了。
2)相对于通货膨胀和工资增长,租金通胀仍然处于高位,这意味着随着修复期的结束,房东将继续遭遇并转嫁大幅的抵押贷款增长。
3)租房者和房屋供应受到过度挤压,导致价格持平甚至下跌。
我们强烈怀疑 1) 是最有可能的路径,这意味着尽管尚未面临抵押贷款成本上涨,但许多房东仍投机取巧地利用通胀环境作为增加收入的掩护。这对租房者来说是一个不愉快的考虑,但比 2) 的担忧要少得多。至于 3)……也许吧。可能不会。抱歉。
随着英国开始可能是有史以来最慢的削减周期,更高的租金成本很可能会持续下去。
进一步阅读
— 安德鲁·贝利 (Andrew Bailey) 与租户?
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