在利兹，即将购买第一套房子的西蒙·古尔丁 (Simon Goulding) 注意到了抵押贷款市场的变化速度有多快。
今年 4 月，他获得了一笔相当于房屋价值 26% 的贷款，期限为 5 年，利率为 4.9%。上周，在找到合适的房产后，他获得了一笔 37% 的抵押贷款，期限为 5 年，利率为 4.05%。
“我只想尽快完成交易，”古尔丁说道，他对新的利率感到满意，并且不想让房子从他手中溜走。
他并不是唯一一个有这种紧迫感的人。自 8 月 1 日英格兰银行将基准利率下调至 5% 以来，通过 Rightmove 联系房地产经纪人的买家数量同比增长了五分之一，主要抵押贷款机构也一直在大幅下调利率，有些甚至多次下调。本周，随着贷款机构之间的价格战愈演愈烈，Nationwide、TSB、巴克莱和汇丰银行都宣布进一步下调其总体利率。
根据 Moneyfacts 的数据，三个月前，市场上贷款价值比 (LTV) 最高为 75% 的购房者的最佳五年期固定利率抵押贷款为 4.44%。周四，这一数字为 3.94%。
对于期限为 25 年、金额为 75 万英镑的抵押贷款来说，这意味着每月还款额将减少 200 英镑以上。
抵押贷款经纪公司 John Charcol 的高级技术经理 Ray Boulger 表示：“借款人可能会发现他们也能负担得起更大额度的抵押贷款，因为银行使用标准浮动利率来计算许多产品的负担能力标准，而自英国央行做出决定以来，标准浮动利率已经下降。”
但这会给英国房地产市场注入活力吗？还是潜在的负担能力限制会在未来一段时间内导致买卖活动低迷？
抵押贷款利率下降已经改变了买家 正在借贷。第一太平戴维斯私人金融私人办公室负责人迈克·博尔斯 (Mike Boles) 表示，浮动利率产品长期以来一直受到富裕房主的欢迎，因为在获得工作奖金或出售投资资产获得意外之财的情况下，这些产品允许免费提前还款。
“但自 8 月 1 日以来，固定利率交易变得如此有吸引力，许多客户都打电话给我讨论转换问题，”他说。
城市交易员乔纳森刚刚以 250 万英镑的价格在首都购买了一套房子，并转移了自 12 月以来持有的 100 万英镑浮动利率抵押贷款。他认为抵押贷款利率会下降，但目前正在向汇丰银行申请 3.84% 的五年期固定利率——如果他认为利率可能再次上涨，他会立即接受这一提议。
“目前，我正在等待，但通胀风险仍然存在。因此，如果市场情绪发生变化，我会因为我的工作而首先听到消息，然后我会投入其中，花五年时间解决问题，”拒绝透露真实姓名的乔纳森表示。
莱坊私人金融公司的西蒙·加蒙 (Simon Gammon) 表示：“当利率达到‘3’时，富人会想：税后我可以用这些钱赚更多的钱，所以再次借钱是明智的。”
他补充说，还有一个原因。“新工党政府明确表示要增加税收，人们确实担心遗产税会上升。用你的房子借款更有意义，这样可以减少你去世时要缴纳的遗产税金额，”他说。政府的税收计划将于 10 月 30 日在财政大臣的第一份预算中公布。
在主流市场，由于买家预期利率会下降，两年期固定利率的吸引力有所增加，而五年期固定利率的吸引力则有所减弱。7 月份，55% 的 John Charcol 客户选择了两年期固定利率，只有 30% 的客户选择了五年期固定利率。
山姆·汤普森和他的伴侣都远程工作，可以住在英国的任何地方，他们打算在格拉斯哥购买他们的第一套房子，借款最多 25 万英镑，购买价值最高 30 万英镑的房产。他说，虽然他们希望五年期抵押贷款的利率更低，但他们更喜欢三年期产品的灵活性。“我们不一定承诺永远住在那里。不带抵押贷款搬家会更容易，”他说。
但抵押贷款经纪公司 Coreco 的董事总经理安德鲁·蒙特莱克 (Andrew Montlake) 表示，短期贷款的偏好会持续多久尚不清楚。他说，自 8 月 1 日以来，鉴于主要贷款机构最近降息，越来越多的客户开始询问五年期贷款协议——他认为这是最明智的选择。掉期市场（贷款机构为固定期限贷款协议定价的方式）预测，两年后基准利率将达到 3.5%。
“因此，两年期修复策略意味着，如果贷方不放弃未来的银行降息，如果通货膨胀没有飙升，如果我们没有再出现像莉兹·特鲁斯那样的国内混乱，那么从长远来看，你就可以省钱，”蒙特莱克说。“这里面有很多如果。”
“选择较短期限的缺点是会做出错误的决定，”伦敦的高端抵押贷款经纪人戴维·怀斯 (David Wise) 表示。“锁定较长期限意味着要知道未来的还款额——即使对于（非常富有的）客户来说，这也是很有价值的。”
27 岁的企业家威尔·克拉克和他的合伙人刚刚搬进位于肯特的第一所房子，他们借了 85% 的购房款。由于经营两家企业存在财务不确定性，他倾向于选择可预测的五年期固定利率抵押贷款，尤其是因为他不确定抵押贷款利率是否会下降。
“这样我就知道，无论发生什么，我都能负担得起，”他说。“是的，我们可以等待抵押贷款利率下降，但利率可能会上升，这意味着（我们的抵押贷款）从长远来看会更贵。”
房地产经纪人肯定预计利率会下降 开启夏末热潮。白金汉郡购房代理公司 Chiltern Relocation 的负责人 Sharon Hewitt 表示，自 8 月 1 日以来，她收到的咨询量明显增多。Chiltern Relocation 是一家专门为从伦敦迁往高价住宅的客户提供服务的购房代理公司。
她表示：“随着选举结束，人们有了更清晰的认识，降息也预示着更为乐观的经济前景。”
“降息为市场奠定了基础，鼓励（买家）承诺购买，”英国购房代理亨利·普赖尔 (Henry Pryor) 表示，他在英国央行做出决定后的一周内帮助客户以 650 万英镑的价格交换了两套房屋。“降息后，买房的风险降低了，”他说。“整体经济看起来更加稳定，这意味着房价更加可预测，工作保障看起来也更加有保障。”
8 月 8 日，皇家特许测量师学会表示，其对房地产经纪人的月度调查显示，7 月份“销售量将大幅回升”，更多受访者预计短期内以及未来一年销量和价格都将上涨。
据 Zoopla 称，与去年同期相比，截至 7 月份的一年内房价上涨了 1.4%，并预测到 2024 年房价将上涨 2.5%。就在 11 月份，当两年期固定利率抵押贷款的平均成本为 6.29% 时，Zoopla 还预测到 2024 年房价将下跌 2%。
Zoopla 研究主管理查德·唐奈 (Richard Donnell) 表示，今年市场住房销量有望达到 110 万套，比 2023 年高出 10%。
蒙特莱克表示，在降息前的几周里，人们的兴趣一直在增加。“在热门地区，我们已经看到需求增加”。7 月，他的一位客户是五位提交“最佳和最终”报价的客户之一，这栋位于富勒姆的家庭住宅在上市两天后以 185 万英镑的价格出售；这位客户出价 195 万英镑，最终以 200 万英镑的价格售出。
“一年前，他绝对不会竞标那套房子……抵押贷款利率实在太高了，”蒙特莱克说。
对于其他买家来说，最近的银行降息使他们搁置了购房计划，转而等待更好的交易。今年 1 月，Heather Cazemier 和她的丈夫在伦敦拥有多处房产，他们以 3.94% 的五年固定利率获得了 70 万英镑，购买了金丝雀码头一套价值 128.5 万英镑的公寓。
在最后一刻，当这对夫妇发现该建筑的强制性维修工作可能在未来几年使他们再花费10万英镑时，他们退出了。
“（利率）现在正朝着正确的方向发展。我很高兴我们没有这样做：如果我们等上六个月或一年，我们可能要等上五年，而要支付的费用却更多，”她说。她和丈夫已经暂停了找房计划，可能根本不会买房。
但从掉期市场定价和未来降息预期时间来看，未来两年抵押贷款利率的下降幅度是有限的。
牛津经济研究院首席英国经济学家安德鲁·古德温表示：“我们肯定不会回到最新一轮加息周期之前的水平。”他认为，到 2027 年，抵押贷款利率将稳定在 4% 左右，他预测，届时银行利率将达到 2%。
唐纳尔说：“目前还不清楚抵押贷款利率到今年年底会下降多少，很大程度上取决于通胀和基准利率的前景。”
对于大量现有或潜在的房主来说，这不会对房价产生太大影响，从而限制了夏季购房热潮的前景。
智库决议基金会高级经济学家卡拉帕西蒂表示：“是的，相对而言，购房者的境况比利率高峰时略好一些，但房价和收入之间仍然存在巨大差距。”
英国国家统计局的数据显示，尽管该比例从 2021 年的峰值回落，但房价仍是英格兰全职工人平均收入的 8.3 倍。
对于首次购房者来说，租金上涨（根据 Zoopla 的数据，截至 6 月份，一年内上涨了 5.7%）和高通胀正在侵蚀存款，并耗尽工资上涨创造的储蓄机会。
“因此，即使抵押贷款变得更加便宜，凑足首付仍然是一个真正的制约因素。很大一部分人口距离买房还很遥远，”帕西蒂说。
唐纳尔表示，降息后一周的销售额同比增长了 5%，但此后又回到了一年前的水平。
“我们仍然面临一些巨大的负担能力限制，”他说。“我不认为这是一个转折点，我们也不会回头说：哇，看看基准利率下调对销售产生了多大的影响。”
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