我可以匿名购买房产吗？

我想在伦敦骑士桥地区购买一套房子。我担心公共领域有关我的净资产以及最近以可观回报出售我的一家企业的信息将对我在购买过程中的谈判产生重大影响。我正在考虑匿名购买房产来解决这个问题。这是可取的吗？我需要注意什么法律注意事项吗？

Parminder Sidhu，Wedlake Bell 合伙人兼住宅地产主管， 祝你寻找新家好运。我希望您能成功找到完美的房产。

与律师一样，房地产经纪人必须遵守英国严格的反洗钱法规。您可以相当匿名地开始谈判，也许可以通过购买代理，但您最终会被要求提供有关您的“财富来源”和“资金来源”的证据。房地产经纪人也需要这一点来确保他们与可信的买家打交道。请记住，房地产经纪人代表卖家，可能会利用这些信息为卖家谋取利益，以试图获得更高的价格。

值得一提的是，当您在英格兰购买房产时，土地登记处的记录必须更新。这些记录可供公开查阅，包括支付价格的详细信息、任何抵押贷款人的名称以及所有购买者的姓名。这些记录不会包含有关您的净资产的详细信息，但可以推断出在骑士桥购买房屋的人的财富，那里的房屋平均价格可能高达几百万英镑。

您不必以自己的名义购买房产。两种最受欢迎​​的选择包括通过公司购买或通过信托购买（受托人可能代表您购买）。然而，房地产经纪人仍然希望公司或受托人提供购买房产资金来源的证据。因此，很难对您的资金保密。

如果您选择通过公司购买房产，其详细信息（无论是海外还是英国）将需要在公司注册处登记，该公司的记录也是公开的。在英格兰和北爱尔兰，如果您通过公司购买，您必须支付更高的印花税土地税，额外的成本可能会影响您的谈判地位。

您还可以通过信托购买，并向受托人保留记录，表明您是受益所有人，即有权获得该财产的所有经济利益的人。可以在土地注册处注册限制，以警告未来的购买者有关受益所有人的信息，并防止受托人在您不知情和同意的情况下出售房产。英国信托还需要在英国税务海关总署注册，并且在英国或海外公司以及信托的存续期间需缴纳税款。

您可能没有想到一些税收和遗产规划要点。在开始寻找新房之前，您应该先咨询律师。他们可以更详细地讨论有关匿名的选项，并就拥有您的财产的最佳方式提供建议，无论是以您自己的名义、与合作伙伴、作为公司还是信托。

我的房客不会离开。我能做些什么？

我是一个偶然的房东，保留我的公寓是为了让购买我的家庭住宅变得更简单。我的第一批租客在经历了由于上面的泄漏而遇到困难的情况后非常不满意，而自由持有人却没有解决。因此，他们不愿意支付全额租金，在拒绝了我提供的巨额折扣后，我向他们发出了第 21 条通知。然而，他们没有与管理代理人接触，我不知道他们是否会带着欠租离开。我应该怎么办？

Neli Borisova，伦敦 JMW 律师事务所商业诉讼律师， 说成为房东可能比乍一看要复杂和繁重得多，尤其是在没有计划的情况下。对于新房东来说，聘请信誉良好的管理代理人提供服务始终是一个好主意。

您有义务让您的租户保持房产良好且适合居住的状态。在您的情况下，您对义务的遵守因永久持有人未能解决泄漏问题而受到阻碍，但这些义务仍然存在。这导致您与租户的关系破裂。不幸的是，这种情况并不罕见，终止租赁可能是唯一明智的解决方案。

您已通过发出正确的法定通知启动了终止程序。如果该规定有效，第 21 条通知将要求租户在特定日期之前离开该房产。本通知不会终止租赁协议，租赁协议将一直有效，直到租户离开或法官发出占有令为止。如果您的租客在通知到期后没有离开，您将必须上法庭以获得此类命令。这可能需要六个月以上的时间，并可能花费数千英镑，特别是如果租户对您的索赔提出质疑。

由于存在拖欠租金的情况，达成一项协议，让他们离开并且您同意消除拖欠的租金可能会更有利。这通常是比上法庭更省时、更经济的解决方案。在此类诉讼中，租户还可以就因漏水造成的失修提出索赔，赔偿金额是根据他们向您支付的租金计算的。

在任何情况下，您都有权向您的自由持有人提出索赔。就像您一样，他们也有您的租约中规定的义务。如果您及时报告了泄漏情况并提供了访问权限，则永久持有者应对您因未能遵守租约而遭受的损失和损害承担责任。

对您的补偿将根据在短期租赁市场上出租房产时应支付的租金来计算，这应该可以平衡您的租户的损失以及您可能欠他们的任何款项。

即使您获得了欠款判决和占有令，如果租户不拥有任何资产或没有现金支付，执行起来也可能很棘手。

如果无法达成协议，您应该在上法庭之前寻求法律建议，因为诉讼费用将会上升，并且在为时已晚之前达成协议，这将节省您的时间、压力和金钱。

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