购房者现在必须提前协商中介费

购房者现在需要在开始找房之前与房地产经纪人协商支付多少钱——这一规则的改变颠覆了几十年来的购房方式。

这一变化将于 8 月 17 日生效，源自全国房地产经纪人协会的一项法庭和解。传统上，买方和卖方的经纪人佣金均为房价的 5% 至 6%，由卖方使用销售收入支付。现在，买方必须单独协商并支付经纪人费用。

新规定为买方代理提供了多种付款方式。这些方式包括卖方以购买价格的一定百分比支付的传统付款，或固定费用或按小时收费。

一方面，买家在协商支付给经纪人的费用时拥有更大的灵活性。另一方面，这些选择可能会让不确定该怎么做的购房者感到困惑。以下是有关新规则的概述。

虽然您可以通过完全避免买方代理来省钱，但除非您有购买房产的经验，否则这可能不是一个好主意。

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事实上，根据 NAR 的数据，90% 的购房者会与代理商合作，因为他们提供当地市场的专业知识，协助寻找符合他们需求的房源，高效地处理所有文书工作，并代表他们进行谈判以确保获得尽可能好的价格。

随着规则的改变，代表买家的房地产经纪人必须签订书面合同才能开始代表其客户工作。

买方代理协议（也称为买方代理协议）通常应包括以下内容：

• 协议条款：指定合同期限，无论是几周还是几个月。买方和代理人均应签署该合同。
• 赔偿，无论是按购买价格的百分比、固定费用还是按小时收费。应该说明谁负责支付，是买方、卖方还是两者。
• 服务范围：概述代理人将要做的事情，比如寻找房产、安排展示和协商报价。
• 独家代理条款：大多数买方代理协议都包含一项条款，即买方同意在合同期限内只与该代理合作。不过，这是可以协商的。
• 取消政策：这可以包括“无过错终止”，允许任何一方离开，通常在几周内。
• 法律合规性： 这证实该协议遵守州和地方法律，并明确规定了处理争议的管辖权。
• 保密条款： 声明任何共享的个人或财务信息都将保密。
• 双重代理披露：如果适用，代理人必须告知买方和卖方，他们代表双方。
• 修正条款：这将解释如何处理协议的任何变更。如果您想要从按小时收费或固定费用模式转换为卖家为买家支付佣金的模式（针对特定列表），这可能很重要。
• 签名 买方和代理人。

目前还不清楚规则的变化将如何影响买方代理市场，但谈判的灵活性肯定会更大。

房地产平台 HouseCashin 的战略房地产顾问 Armstead Jones 表示：“过去，经纪人要求收取总售价的近 6%。新规出台后，我们可能会看到这一比例降至总售价的 3% 或 4%。”这意味着买方经纪人的佣金比例将接近 1.5% 或 2%。

丘吉尔抵押贷款公司西南地区执行合伙人迈克·哈迪表示，可能出现的是分层服务体系，最高端的“高级”全包服务收费从 2% 到 3% 不等。随后将推出更多收费更低的“精简”模式，包括“律师模式”，按小时提供起草购买合同或协商价格的服务。

哈迪说：“考虑到一些收费服务模式将会出现并占领一部分市场份额，这些变化将使整体销售费用略有下降，而且变化也更多了。”

这是一个棘手的问题。琼斯说，如果你是一个“精明”的买家，愿意自己寻找房产，你可能会选择降低服务费来达成交易。这可能是购买价格的较小百分比、固定费用或按小时收费。

值得注意的是，“当销售价格过低时，通常会采用固定费用，经纪人需要确保他们得到公平的报酬，”他说。也就是说，与佣金协议中提供的全套服务相比，固定费用可以用于有限的、预先选择的服务。

固定费用或按小时收费的缺点是，经纪人可能不会像收取一定比例的房屋销售费那样，愿意付出更多努力为您寻找房屋。这些付费模式也可能无法满足您的房屋搜索需求，而这很难估计或预测。

作为买家，您需要调查您的选择，比较服务并进行有效谈判，以确保您从代理商那里获得最佳价值。无论您选择什么，“都必须为收费提供明确而独特的价值”，哈迪说。

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