国家洪水保险计划截止日期将如何影响购房者

住房市场的消费者一直在耐心等待美联储降息——美联储似乎准备在九月份采取这一举措。

但如果国会不采取行动，该月底可能会出现另一个变化，导致在某些地区购买或出售房屋或再融资现有抵押贷款暂时变得更加困难。

这是因为，国家洪水保险计划（由政府资助的公共保险计划，也是美国最大的洪水保险公司）需要在 9 月 30 日之前重新授权，才能继续签发新保单或增加现有保单的覆盖范围。

房屋保险通常不涵盖洪水损害，这意味着想要保护房屋及其财物免受洪水灾害的消费者需要一份独立的洪水保险。抵押贷款机构可能会要求申请人在房屋交易完成之前获得此类保险，具体取决于房产的洪水风险。

“这关系到 9 月 30 日之后在洪水区获得抵押贷款的能力，”TD Cowen 董事总经理兼金融政策分析师 Jaret Seiberg 表示。“如果没有 (NFIP) 延期，您将无法在任何需要洪水保险的地区获得抵押贷款。”

更多来自个人理财：
洪水保险不涵盖以下情况
如何防止飓风损坏你的家
人们正在搬离空气质量差的城市

国会于 1968 年成立了 NFIP，以提供价格合理的洪水保险。包括 NFIP 授权在内的 2012 年《比格特-沃特斯洪水保险改革法案》于 2017 年 9 月 30 日到期。此后，国会已 30 次延长 NFIP 的授权，但在此期间也曾三次短暂失效。

“这个问题已经存在很多年了，该计划面临到期，而国会却在最后一刻重新批准该计划，”全国房地产经纪人协会政策倡导副总裁布莱恩·格林说。“我们正在努力预防自然灾害，但我们似乎总是面临这种因行动不够及时而导致的潜在人为灾难。”

负责运营国家洪水保险计划的联邦紧急事务管理局的一位发言人表示，如果国家洪水保险计划出现权限失效，它将无法签发新保单，包括无法为贷款人要求购买洪水保险的人签发新保单，也无法增加现有保单的覆盖范围（包括希望为现有抵押贷款再融资的业主）。

纽约非营利组织第一街基金会 (First Street Foundation) 气候影响研究负责人杰里米·波特 (Jeremy Porter) 表示，房屋销售交易可能会被暂停或搁置，直到买家能够获得洪水保险。第一街基金会致力于量化气候变化的财务风险。这可能需要等待国会重新授权 NFIP，或寻求私人市场的保障。

后一种策略并不容易。“很少有私人保险公司提供任何类型的洪水保险，”明尼苏达大学法学院专注于保险法律和监管的法学教授丹尼尔·施瓦茨 (Daniel Schwarcz) 说。

他说：“目前有一些非常小众的保险类型……但就所有意图和目的而言，NFIP 是‘洪水保险唯一可用的选择’。”

一旦国家医疗保险计划失效，寻找私人保险公司将会变得更加困难：“如果你消除了这个基础，剩下的市场就不存在了，”塞伯格说。

根据美国房地产经纪人协会 (National Association of Realtors) 的一份报告，2010 年，该计划从 5 月 31 日到 7 月 2 日失效，6% 的房地产经纪人报告称，销售被推迟或取消。该协会在 2011 年的一份报告中估计，NFIP 失效一个月可能会影响约 40,000 笔交易。

“如果你要买房或卖房，最好避开 9 月底和 10 月初，”TD Cowen 的 Seiberg 说道。“如果你可以在 9 月 30 日之前完成交易，就没有必要冒洪水保险计划失效的风险。”

NFIP 为 470 万投保人提供保险，保护超过 1.28 万亿美元的资产。Seiberg 表示，这些现有投保人可能会受到 NFIP 失效影响的保护。

联邦紧急事务管理局发言人表示，现行保单将继续有效，国家保险计划将在保单失效期间继续根据这些保单支付索赔。

华盛顿特区非营利研究机构未来资源研究所研究员、应用微观经济学家廖彦军表示，如果你的洪水保险单的续保或到期日期在 9 月 30 日左右，请尽量提前续保

“检查到期日期并提前做好计划，”研究重点为自然灾害风险管理和气候适应的廖先生说。

如果贷款方要求洪水保险，考虑再融资现有抵押贷款的房主可能还需要考虑 9 月 30 日的重新授权期限，以权衡时间安排。

施瓦茨表示，由于私人保险公司数量有限所带来的“潜在后果”，国家医疗保险计划 (NFIP) 不断被重新授权。

“我们真的陷入了两难境地，”施瓦茨说，“我们的计划很糟糕，没人喜欢它。”

“但你无法摆脱它，因为人们依赖它而没有更好的选择，而且没有人能就更好的选择达成一致。”

批评者经常指出政策定价是一个令人担忧的问题。

第一街基金会的波特说，直到最近，国家洪水保险计划还被称为一项补贴保险计划，远离海岸的人们为居住在高风险地区的人们支付洪水保险费。

随后在 2021 年，联邦紧急事务管理局实施了风险评级 2.0，这是一种新的定价系统，可以准确反映某个地区的风险成本。沿海各州的房主和民选代表因保费过高而反对这一变化。

“突然之间，你的保险费从每年 800 美元增加到每年数千美元，”波特说。

路易斯安那州共和党参议员比尔·卡西迪 (Bill Cassidy) 8 月初谈到了该州墨西哥湾沿岸国家医疗保险计划 (NFIP) 保费不断上涨的问题，并敦促国会改进该计划。

卡西迪在演讲中表示：“我的团队正在努力寻求一个两党共同努力的解决方案，以降低风险评级 2.0，并使洪水保险再次变得负担得起且可靠。”

塞伯格表示，考虑到依赖该计划的房主数量，国会不太可能让国家洪水保险计划完全失效。

“真正的问题是洪水保险计划是一个财务灾难，而国会似乎没有能力解决它，相反，国会山所做的只是把问题一拖再拖，”他说。