美联储降息对于抵押贷款和购房者意味着什么？

美联储本周大幅降息，这一举措被广泛视为战胜通胀的宣言和减轻借款人负担的信号。

对这一消息最欢迎的还是全国低迷的房地产市场，高额的抵押贷款利率基本上将购房者拒之门外。

接受美国广播公司新闻采访的专家警告称，降息不会导致抵押贷款利率立即下降或房地产市场放松。

他们表示，由于预期降息，抵押贷款利率近几个月已经下降。他们预测，随着购房者热情高涨和借贷成本缓慢下降，市场将逐渐解冻。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产教授苏珊沃赫特告诉美国广播公司新闻：“这是美好时光即将到来的预兆，但我们还没有到达那一步。”

以下是美联储降息对抵押贷款利率和房地产市场的影响。

美联储降息对抵押贷款利率意味着什么？

专家表示，此次降息可能不会在短期内对抵押贷款利率产生重大影响。这是因为抵押贷款利率已经因对此次利率决定的预期而发生了变化。

根据房地美周四发布的数据，30 年期固定抵押贷款的平均利率为 6.09%。

自 5 月份以来，这一数字已下降逾一个百分点。30 年期抵押贷款的平均利率较去年 10 月的峰值进一步下降。

“每个人都在谈论联邦基金利率预期下降，”全国房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨告诉美国广播公司新闻频道。“抵押贷款市场听到了这一响亮的声音。”

专家表示，10年期国债收益率是抵押贷款利率保持不变的初步证据。

抵押贷款利率与 10 年期美国国债收益率（即每年支付给债券持有人的金额）密切相关。在美联储周三降息后，10 年期美国国债收益率小幅上升，无视美联储的降息举措。

宾夕法尼亚大学沃顿商学院教授刘璐在接受美国广播公司新闻网采访时表示：“十年期利率基本上反映了利率下降的影响。”

不过专家补充说，抵押贷款利率可能会在 2024 年剩余时间和 2025 年全年逐渐下降。

美联储政策制定机构联邦公开市场委员会周三预测将进一步降息。

根据 FOMC 的预测，到 2024 年底，利率将从目前的 4.75% 至 5% 水平再下降近半个百分点。预测显示，利率将在 2025 年再下降一个百分点。

专家表示，如果利率达到这些预测水平，那么抵押贷款利率可能会有所下降，因为投资者相信利率下降不会遇到障碍。

沃赫特表示：“到 2025 年底，我们预计抵押贷款利率将在 5% 左右。”

劳茨的评估稍微不那么乐观，预测明年的抵押贷款利率将在 5% 的高位。

刘先生表示，抵押贷款利率走势仍存在很大不确定性。“总是需要一点观望，”刘先生说。

不过，专家们一致认为，抵押贷款利率不会回到 2021 年购房者享受的 2% 至 3% 的水平。这些利率是对美联储为应对新冠疫情而大幅降息的回应。

“那是一个非常不寻常的环境，”劳茨说。“这种事情不太可能发生。”

美联储降息对楼市意味着什么？

专家预计房地产市场最终会升温。但他们并不认为降息会带来突然的刺激。

房地产市场依然低迷。根据美国房地产经纪人协会周四发布的报告，8 月份现房销售较上月下降 2.5%。尽管抵押贷款利率在此期间大幅下降，但销售放缓的情况依然存在。

专家表示，随着低抵押贷款利率逐渐惠及购房者，以及这些消费者经历长达数月的购房过程，房地产市场将会放松。他们补充说，较低的抵押贷款利率还将吸引那些之前因较高的借贷成本而望而却步的潜在买家。

不过，专家表示，目前抵押贷款利率的下降可能不会重振房地产市场，理由是出现了所谓的“锁定效应”。

虽然抵押贷款利率已经下降，但仍远高于大多数现有房主享受的利率，他们可能不愿意将自己的房屋出售，并冒着下次抵押贷款利率更高风险。

反过来，市场可能会继续受到供应不足的困扰，导致选择有限，价格坚挺。不过专家表示，未来几个月房地产市场可能会有所放松。

“现在利率下降了，我们可能会逐渐看到一些人愿意放弃低利率，搬家并出售房屋，”刘说。“希望市场上的供应会多一点，但价格不太可能下降那么多。”

劳茨表示同意，并预测未来的日子会更好。“这是一个缓慢的过程，”她说。“我们应该看到活动发生变化，更多买家有能力负担市场。”