2025年房地产市场需要注意的事项

住房并不便宜——无论你是买还是租。

根据美国人口普查的最新数据，10 月份美国单户住宅的中位售价为 437,300 美元，高于一个月前的 426,800 美元。

与此同时，根据在线房地产经纪公司 Redfin 的数据，美国 10 月份的平均租金价格为 1,619 美元，与去年同期基本持平或上涨 0.2%，比一个月前下降 0.6%。

虽然很难准确预测 2025 年房地产市场将如何发展，但几位经济学家在在线房地产经纪公司 Redfin 的一份新报告中对明年可能发生的情况进行了预测。

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Redfin 首席经济学家达里尔·费尔韦瑟 (Daryl Fairweather) 表示：“如果房地产市场要崩溃，那么现在就已经崩溃了。” “房地产市场对于利率上涨的影响如此之大。”

根据 Fairweather 和其他经济学家的说法，以下是 2025 年房地产市场的五项预测。

在此过程中，美国房屋的中位要价可能会上涨 4% 据 Redfin 称，到 2025 年，这一速度与今年下半年相似。

Fairweather 表示，与 2020 年上次出现的加速增长相比，4% 的年增长率是“正常化”。

2024 年初，房价增长速度放缓至大流行前的水平。也就是说，虽然物价还在上涨，但物价上涨的速度却没有往年那么快。

尽管预测增长放缓，但价格仍可能出现一些波动。

CoreLogic 经济学家塞尔玛·赫普 (Selma Hepp) 表示，事实上，进入 2025 年春季购房季节，房价升值可能会保持平稳，即低于 1%。

但 LendingTree 高级经济学家 Jacob Channel 表示，当选总统唐纳德·特朗普实施部分经济政策的可能性可能会推高房价。

他说：“就房价可能会或可能不会发生的情况而言，我们现在有一些混合的信号。”

对外国商品和材料征收的一般关税以及大规模驱逐可能会导致建筑成本上升和住房建设活动放缓。通道说，如果供应有限的市场上建造的房屋减少，价格可能会上涨得多。

Redfin 表示，在全国范围内，随着新的租赁库存的出现，美国的租金中位数可能会在 2025 年的一年内保持平稳。

Redfin 的费尔韦瑟表示：“如果租金持平，而人们的工资继续增长，那就意味着人们有更多的钱可以花，同时也会增加储蓄。”

根据 2023 年美国人口普查数据，超过 2100 万租房家庭处于“成本负担”，这意味着他们将超过 30% 的收入用于住房成本。

稳定的租赁市场也会让租房者更有实力与房东谈判。专家表示，在一些地区，物业经理已经提供了一些优惠，例如免一个月租金、免费停车位或免收费用。

然而，“现在是十二月，”频道说。 “租金价格通常会在一年中较冷的月份下降”，因为在秋末和冬季寻找公寓的人较少。

他表示，如果潜在买家明年继续因高房价和抵押贷款利率而被挤出待售市场，租赁市场的竞争可能会随之而来。

赫普解释说，还要记住，您看到的典型租金价格将取决于当地市场的情况。

例如：德克萨斯州奥斯汀是“多户住宅建设的中心”，她说，这意味着该市的租赁市场增加了大量新供应，从而降低了租金成本。 CoreLogic 发现，该都市区的租金价格比一年前下降了 2.9%。

相比之下，供应有限的大都市区，如西雅图、华盛顿特区和纽约市，租金每年增长 5%。

Redfin 预测，2025 年抵押贷款利率平均将为 6.8%，如果经济继续放缓，抵押贷款利率将徘徊在 6% 的低区间。

然而专家预计，2025 年对于抵押贷款利率来说将是“坎坷”且“不稳定”的一年。

如果实施减税和关税等政策，住房贷款的借贷成本可能会飙升，从而给通胀带来上行压力。

LendingTree 频道表示：“我们正处于未知领域。很难确切地说出将会发生什么。”

由于预期自 2020 年 3 月以来首次降息，抵押贷款利率在今年秋季下降。但随着债券市场对唐纳德·特朗普当选的反应，借贷成本在 11 月再次飙升。从那时起，抵押贷款利率暂时稳定下来。

全国房地产经纪人协会副首席经济学家兼研究副总裁 Jessica Lautz 最近告诉 CNBC：“我们的预期是，进入 2025 年，利率将在 6% 的范围内。”

买家和卖家观望中被压抑的需求可能会推动明年的房屋交易。

“人们已经等得够久了，”费尔韦瑟说。

Redfin 的数据显示，到 2025 年底，预计将售出约 400 万套房屋，较 2024 年每年增长 2% 至 9%。

费尔韦瑟说，市场上正在涌入大量“需要继续生活的人”，比如正在寻找新工作并需要适合生活变化的房屋的买家，以及推迟搬家计划的卖家。

尽管预计明年将有更多买家进入市场，但竞争程度可能不会像近年来那样激烈，当时竞购战已成为常态。

CoreLogic 的赫普表示，其他负担能力因素也可能会发挥作用，例如保险成本和财产税的上涨，从而减缓竞争。

“我们肯定会看到更多的买家，”她说。 “但我认为竞争不会升温到过去几年的水平。”

Redfin预计，极端天气和自然灾害的风险可能会压低佛罗里达州沿海地区、加利福尼亚州和德克萨斯州部分地区的房价或减缓房价增长，这些地区遭受飓风、野火或其他灾害的风险很高。

如果可口的价格标签让您着眼于高风险市场的房屋，请注意潜在的并发症。

例如，其中一些市场的家庭保险保单更难获得，而且价格往往很高。 Redfin 的 Fairweather 表示，自然灾害对财务的影响也可能体现在房屋维护和修理成本的上升上。

她说，更具挑战性的是，“这个国家的每个地区都很脆弱”，因为天气模式正在发生变化。 “最近，加州的这些大气河流造成了多日的严重洪水，而这些房屋并不是为此建造的。”

虽然人们对佛罗里达州的飓风风险非常关注，但该州对这场自然灾害的准备更加充分，与今年早些时候遭受飓风米尔顿袭击的北卡罗来纳州阿什维尔等山区城市不同。

她说：“我们可能会看到保险大幅增加，因为房屋的建造目的与未来几年将面临的气候不匹配。”