抵押贷款信用报告的成本是争论的中心。要知道什么

购房者成交成本中的一个项目引起了抵押贷款行业的冲突：贷方检查借款人信用的费用。

虽然这些费用（通常为数十或数百美元）仅占买家完成购房时支付的金额的一小部分，但近年来成本急剧上升。根据抵押贷款银行家协会 12 月 12 日致联邦住房金融管理局局长 Bill Pulte 的信函，2026 年的成本可能平均上涨 40% 至 50%。

该行业协会要求 FHFA 为抵押贷款机构提供对于信用评分为 700 或更高的借款人依赖单一信用报告而不是三份（称为“三合并”报告）的选择。

尽管贷方通常要求最低信用评分为 620 分（通常为 300 至 850 分），但政府资助的企业和抵押贷款买家房利美 (Fannie Mae) 在 11 月表示，通过其自动承保系统处理的申请将不再要求最低分数。

尽管如此，大多数购房者都有较高的信用评分，因此可以从这种变化中受益。根据纽约联邦储备银行的数据，2024 年首次购房者的平均信用评分为 734。对于重复购买者，平均得分为 775。

FHFA 负责监管房利美 (Fannie Mae) 和房地美 (Freddie Mac)，它们是二级市场上最大的抵押贷款购买者。目前，想要向房利美和房地美出售抵押贷款的贷方（大多数都这样做，因为这些交易为他们提供了发放更多贷款的资本）必须使用三合并报告，该报告反映了三大信用报告公司的信用评分和报告： 埃克法克斯, 益百利 和 环联。

犹他州桑迪抵押贷款机构 Momentum Loans 的信贷官员阿尔·宾厄姆 (Al Bingham) 表示：“三方合并报告的要求成本呈指数级上升。” “太疯狂了。”

当然，信用报告费只是近年来住房和更广泛的经济领域大幅增长的众多支出之一。对于购房者来说，他们为信用报告和评分支付的费用不断上涨，而在他们结清贷款时，与更大的数字相比，他们可能会被忽视。

买家还面临其他成交成本，包括贷款发放和承销费用，以及代理佣金和房屋评估或检查等费用。总的来说，这些费用通常为贷款金额的 3% 至 6%，且不包含在首付中。举例来说：对于 350,000 美元的抵押贷款，这将是 7,000 美元到 21,000 美元。

Bingham 分享了一个定价示例，显示基本三合并报告的具体成本同比增长 40.4%，个人申请人的价格将从去年的 33.50 美元增至 2026 年的 47.05 美元。他说，这个数额处于低端。

贷款机构通常会在购房过程中两次提取借款人的信用报告——一次是在申请时，另一次是在贷款结束前，以确保没有任何重大变化。 Bingham 表示，因此，如果贷方两次都进行三方合并报告，则个人的上述金额将翻倍，达到 94.10 美元。对于情侣来说，价格是四倍，即 188.20 美元。然而，不同贷款机构的价格有所不同。

亚特兰大的信贷专家兼乌尔茨海默集团总裁约翰·乌尔茨海默 (John Ulzheimer) 表示，换句话说，尽管这些价格只是买家支付的成交成本的一小部分，更不用说房屋本身了，但这些价格仍然吸引了很多关注。

乌尔茨海默说：“我知道他们想节省（这笔费用），但对我来说，当你考虑在抵押贷款上做出错误决定的成本时，这是一笔无关紧要的成本。”他补充说，三份报告提供的信息比一份报告更多。

“我认为大多数风险管理者可能会告诉你……他们永远不会放弃更多信息来做出决定，”他说。

宾厄姆说，贷方面临的部分问题是，如果潜在购房者最终未能完成交易，信用报告的成本不会转嫁给买家，这意味着贷方承担了成本。

MBA 在 12 月份致 FHFA 的信中概述了其提议。该组织在上周关于住房所有权和二级抵押贷款市场作用的听证会上向国会小组委员会提交的书面证词中重申了这一点。

目前还不确定 FHFA 是否正在考虑使用单一报告的提议。一位发言人在一封电子邮件中告诉 CNBC，该机构正在“研究修复房地产市场的各种选择”。

当然，这个提议也有反对的声音。代表 Equifax、Experian 和 TransUnion 等信用报告公司的消费者数据行业协会发表声明，支持继续进行三合并报告，称这将促进数据准确性、市场竞争和投资者信心。

对于信用报告价格上涨的原因，业界也有很多指责。 CDIA 在声明中表示，FICO“逐年稳步提高定价”。 FICO 提供“经典”FICO 信用评分，直到最近，该评分还是贷方可用于向房利美和房地美出售抵押贷款的唯一评分。抵押贷款银行家协会在一篇博客文章中表示，信用报告公司和 FICO 都有责任。

FICO 发言人在给 CNBC 的电子邮件中表示，该公司无法控制其他方如何定价其评分，也无法控制信用报告的价格。

FICO 于 2024 年底表示，2025 年抵押贷款发放每分的特许权使用费为 4.95 美元，这标志着 FICO 自 1989 年公布该分数以来在抵押贷款行业第四次提高特许权使用费，这还不包括过去几年通胀的推动。

该公司今年还推出了直接面向贷方的评分，绕过信用报告公司。

与抵押贷款和信用评分相关的其他变化也在渗透：FHFA 去年宣布，贷方可以开始使用 VantageScore 的特定评分，而不仅仅是经典的 FICO 评分来出售给房利美和房地美的贷款。

VantageScore 是 Equifax、Experian 和 TransUnion 的合资企业。它于 2006 年创建，是自 1989 年推出以来的 FICO 评分的竞争对手。两个品牌都使用类似的数据来计算您的数字，包括未偿债务、付款历史记录和其他有助于预测您是否会偿还借款的财务花絮。最熟悉的 VantageScore 和 FICO 版本的得分范围为 300 到 850。

获得批准的特定 VantageScore — VantageScore 4.0 — 在几个方面与经典的 FICO 评分不同，包括在评估消费者的信用度时考虑租金和公用事业付款等替代数据。

然而，VantageScore 4.0 尚未部署。

CDIA 总裁兼首席执行官 Dan Smith 表示：“虽然这一批准是重要的一步，但业界目前正在等待实施采用所需的更多指导和操作细节。”

FHFA 还批准使用 FICO 10T，该评分还考虑了替代数据，例如消费者至少 24 个月内的信贷使用模式，而不仅仅是时间快照，但该机构尚未表示贷方可以开始将其用于出售给房利美和房地美的贷款。