医疗财产信托 （纽约证券交易所代码：MPW） 近年来，该公司一直在与看似永无休止的逆风作斗争。租户问题和资产负债表问题严重影响了房地产投资信托基金（REIT）的股价。目前股价比 2020 年的峰值低了 80% 以上，当时疫情开始给医院租户带来麻烦。
这 医疗保健房地产投资信托基金 已对其问题进行了反击。该公司用经济实力更强的租户取代了陷入困境的租户，并出售了多项资产以支撑其财务状况。正因为如此，它变得越来越健康。
这就是为什么我最近购买了更多高收益房地产投资信托基金的股票。 我相信这是 即将开始复苏，这将为其高收益股息奠定更可持续的基础。
大部分医疗 属性ies Trust 的问题源于其对两个租户的过度投资：Steward Health Care 和 Prospect Medical Holdings。在最后 的 到2022年，其超过35%的收入来自这两个租户。当他们付不起房租时，这就成了一个很大的问题。
起初，医疗地产信托公司试图通过提供额外的财务援助和重组投资来与这些陷入困境的租户合作。 然而他们的经济问题 仅有的 与管家一起变得更糟 最终 申请破产。
该房地产投资信托基金今年早些时候与 Steward 断绝了关系，这使得它能够将与该租户相关的许多房产出租给新的运营商。它还一直在努力减少对 Prospect 的投资。该公司最近同意出售其管理式医疗业务的权益，这笔交易将带来 2 亿美元的现金。也是最近 采取了行动 在 Prospect 拖欠债务并再次停止支付其物业租金后，寻求用 REIT 指定的人员替换董事会成员，以收回对南加州三个医疗保健实体的控制权。
除了与 Prospect 的长期问题之外，Medical Properties Trust 在过去显着增强了其投资组合和资产负债表 几个 年。今年，该公司通过资产出售和债务再融资筹集了约 30 亿美元的流动性（自 2023 年初以来已偿还了 22 亿美元的债务）。与此同时，该公司通过将 17 处前 Steward 设施重新出租给 5 家财力雄厚的运营商，实现了多元化并扩大了租户基础。
因此，公司预计s 运营高级副总裁 Rosa Hoo 表示，其“投资组合处于有利位置，能够在近期和长期为 MPT 和我们的股东产生强劲的现金流”每对 房地产投资信托基金 第三季度电话会议。它还具有流动性和其他选择 供其处置 管理 2025 年（12 亿美元）及以后的债务到期情况。正因为如此，房地产投资信托基金相信更好的日子就在前方。
Medical Properties Trust 仍从运营中产生每股 0.16 美元的正常化资金（FFO）在第三季度，尽管存在所有问题。这是其当前股息支付的两倍（近年来两次大幅削减后，每季度每股股息为 0.08 美元），这使其股票按近期价格计算的收益率超过 8%。鉴于其流动性和租户状况大大改善，该公司维持目前的股息水平应该没有问题。
未来股息可持续性应会显着改善 二爷ars。那是因为取代 Steward 的租户不是 现在 支付租金（Prospect 也不是）。然而，从明年开始，这种情况将会改变。 Prospect 最近出售了其管理式医疗业务，预计将在 2025 年初收到 1 亿美元的质量保证基金付款，这将使其财务状况更加强劲，以便能够恢复向 Medical Properties Trust 支付租金。
与此同时，REIT 同意在 2024 年底前放弃前 Steward 物业的租金，以便让新租户有时间扩大业务。部分租金支付将于明年开始并缓慢升级。到明年年底，它们将达到稳定利率的 50%，并在 2026 年底达到完全稳定利率。此外，REIT 还有其他一些前管家 支柱该公司正在努力在未来几个季度通过出售这些设施或寻找新租户来运营这些设施来解决这些问题。
砷结果， REIT 的现金流在未来两年内将稳步上升。 它可以使用额外的现金 到 更远 改善其资产负债表，进行新的投资，或通过更高的股息或股票向投资者返还更多现金 回购。 这些选择中的任何一个都应该通过提振公司陷入困境的股价来帮助增加股东价值。
医疗财产信托 似乎有 终于解决了大部分问题。 因此，随着新租户和现有租户开始支付租金，它应该会在明年开始复苏。这应该会增强其高收益股息的可持续性。 我认为 房地产投资信托基金可以从这里产生强劲的总回报，这就是我最近购买更多股票的原因，我预计随着其复苏的到来，我将继续这样做。
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Matt DiLallo 持有 Medical Properties Trust 的头寸，并有以下选择：做空 2025 年 3 月 Medical Properties Trust 的 4 美元看跌期权。 Motley Fool 没有持有上述任何股票的头寸。 Motley Fool 有披露政策。
为什么我最近购买了更多这只股息率低至 8% 的股票最初由 The Motley Fool 发表
关键词：医疗财产信托,Steward Health Care,房地产投资信托,Prospect Medical Holdings,管理式医疗业务,股价,租户